Апартаменты снизили предложение
на 21% по итогам 2025 года
По итогам 2025 года объем предложения на первичном рынке сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге составил 111 тыс. кв. м, или 3,6 тыс. лотов. К концу года показатель снизился на 21% по площади и на 24% по количеству экспонируемых лотов в сравнении с рекордными значениями 2024 года. Это обусловлено замедлением вывода на рынок новых объектов и высокой покупательской активностью. Эксперты считают, что принятые на прошлой неделе законодательные изменения, регулирующие рынок апартаментов, сделают его более прозрачным и дадут новый толчок для развития сегмента.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Как говорят эксперты NF Group, на конец года на первичном рынке велись продажи лотов в 40 комплексах сервисных апартаментов.
В 2025 году рынок сервисных апартаментов Санкт-Петербурга пополнился пятью новыми комплексами. Среди наиболее крупных — «Нигилист» (корпус «Инвестиции») от Bau City Development, «Avenue на Карповке» от ГК «БестЪ», а также «Фомин» от «А-Девелопмент». Объем вывода на рынок нового предложения составил 25 тыс. кв. м, или 0,9 тыс. лотов, что на 81% ниже рекордного результата 2024 года как по площади, так и по количеству лотов.
По итогам года в эксплуатацию были введены девять комплексов сервисных апартаментов общим проектным объемом 61,1 тыс. кв. м, или 2 тыс. лотов. Крупнейшие по количеству лотов среди них — Ladozhsky AVENIR (960 апартаментов) и «AVENUE-APART на Дыбенко» (374 апартамента).
За год в Санкт-Петербурге было реализовано 2,3 тыс. лотов общей площадью 64,4 тыс. кв. м. Объем спроса сохранил значение, сопоставимое с результатом 2024 года, увеличившись на 4% по площади и на 3% по количеству апартаментов. Значительный объем продаж (40% общего количества сделок) пришелся на пять комплексов. Среди них крупные по количеству лотов объекты, вышедшие на рынок в 2024 году — Saan, Industrial AVENIR, Cosmos Smart Yuzhny, а также уже функционирующие комплексы ARTSTUDIO M103 и Ladozhsky AVENIR.
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group, говорит: «В 2026 году мы ожидаем постепенной стабилизации ситуации и более активного выхода новых проектов на рынок. Потенциально серьезное влияние на развитие рынка сервисных апартаментов может оказать принятие поправок в закон "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации". Однако в настоящее время отсутствует проект этих изменений или какая-либо информация о планируемых изменениях, позволяющая в полной мере оценить характер, масштаб и сроки этого влияния».
Коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко полагает, что рынок апартаментов в России входит в фазу качественных изменений, а ключевым драйвером здесь становится постепенное формирование понятных и работающих правил игры. «Возможность временной регистрации в апартаментах (решение КС, которое было принято на прошлой неделе) — важный шаг к этому. Законодательные новшества делают рынок более прозрачным и устойчивым. Апартаменты выходят из "серой зоны", что напрямую отражается на их ликвидности. Формат становится понятнее для банков, инвесторов и конечных покупателей, а это, в свою очередь, создает предпосылки для роста цен и повышения интереса со стороны арендаторов»,— говорит эксперт. Она полагает, что можно ожидать и частичную переориентацию рынка аренды в пользу апартаментов — за счет сочетания комфорта, сервиса и теперь уже юридической определенности.
«В целом происходящие изменения повышают доверие к формату. Для девелоперов это означает более предсказуемый спрос, для инвесторов — снижение рисков, а для покупателей — уверенность в завтрашнем дне. Апартаменты постепенно закрепляются как полноценный и легальный сегмент городского жилья, а не компромиссное решение»,— полагает госпожа Вирченко.
Филипп Шраге, соучредитель Kronung Group, считает, что 2025 год стал для рынка сервисных апартаментов в Петербурге годом восстановления после длительного периода неопределенности. «Если до 2022–2023 годов этот сегмент рос быстрыми темпами как альтернатива традиционным гостиницам, то последние два года активность была заметно более умеренной. В 2025-м этот формат переходит в стадию зрелого и устойчивого продукта, а не инструмента спекулятивного роста»,— полагает он.
По его словам, одним из ключевых показателей года стала сохраняющаяся высокая загрузка качественных объектов. В лучших локациях Петербурга — исторический центр, Васильевский остров, Адмиралтейская зона — средняя загрузка за сезон стабильно держалась, по данным эксперта, выше 70–75%, а в пик высокого сезона в ряде объектов доходила до 80–85%. Это заметно выше, чем у традиционных гостиниц такого же уровня, и говорит о том, что у формата есть реальный спрос не только со стороны туристов, но и со стороны долгосрочных арендаторов.
По подсчетам господина Шраге, средние ставки аренды в этом сегменте в 2025 году выросли примерно на 5–7% относительно 2024-го, но без резких скачков.
«Если в массовом сегменте многие покупатели и инвесторы вторичного жилья "отсиделись в стороне", здесь, где речь идет о готовом к эксплуатации продукте, активность оставалась устойчивой. Инвесторы, у которых были в портфеле такие объекты, стали видеть в них защитный актив с постоянным денежным потоком»,— рассуждает эксперт.
Кирилл Сиволобов, основатель Bau City Development, добавляет: «С начала 2026-го мы видим, как правовая рамка начала быстро догонять реальность рынка. Решения Конституционного суда — сначала по налогообложению при обмене недвижимости, а затем по возможности регистрации по месту пребывания в апартаментах — фактически устраняют ключевые барьеры, которые годами сдерживали спрос. Для апартаментов с разрешенным использованием "гостиничное обслуживание" это означает качественное изменение статуса: временная регистрация позволяет прикрепиться к поликлиникам, школам и детским садам наравне с постоянной пропиской. Мы в "прямом эфире" наблюдаем, как апартаменты приобретают статус полноценного законного жилья».
По его мнению, этот факт способствовал повышению цен на апартаменты — в первую очередь в Петербурге и Москве, где сформирован устойчивый спрос на апартаменты для жизни.
Господин Сиволобов говорит, что при нынешних темпах роста туристического потока Санкт-Петербург сможет в полной мере удовлетворить спрос на краткосрочное и среднесрочное пребывание туристов не раньше 2030 года. «В городе по-прежнему наблюдается дефицит объектов средней ценовой категории. Не обязательно в историческом центре, но проекты в развитых локациях, в шаговой доступности от метро и в пределах получаса пути от Дворцовой площади. Именно такие объекты будут пользоваться наибольшим спросом у гостей города»,— прогнозирует он.