Усадьбы меняют владельцев
Кто продает и покупает историческую недвижимость в столице
Особняки и усадьбы за год подорожали на четверть. Только в ЦАО, как выяснил “Ъ FM”, сейчас продается порядка 400 исторических зданий, включая объекты культурного наследия. Среди них и дом, который принадлежал Тургеневым и Долгоруковым — почти 500 млн руб. за особняк в переулке Старого Арбата. Кто продает и покупает такую недвижимость? И почему оттуда съезжает бизнес? Разбиралась Аэлита Курмукова.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Сотни уникальных адресов в центре Москвы ищут новых владельцев. Брокеры не исключают, что их просто не могут сдать, поэтому начали продавать. Но доступных вариантов практически не осталось. Первыми вымываются объекты в бюджете до 200 млн руб. Они требует серьезного ремонта и вложений минимум втрое больше. Отсюда и низкая цена. Это инвестиционная историческая недвижимость. А есть уже готовые объекты после реставрации. В Хамовниках, например, сейчас продается порядка 40 особняков, в том числе памятников архитектуры. Минимальный чек — 300 млн руб. за дом на Смоленском бульваре: 500 кв. м вместе с арендатором —рестораном, что «сидит» там 10 лет.
А в Староконюшенном переулке выставлен отреставрированный дом коллекционера и мецената Дмитрия Щукина. Двухэтажное здание с подземным уровнем и своим бассейном стоит 4,5 млрд руб. Продается как частная резиденция на большую семью, где могут жить три поколения — у дома как раз столько отдельных входов. И никакой пентхаус не сравнится с собственным особняком в центре Москвы, подчеркивает владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры» Григорий Ашихмин: «Люди выросли ментально, они имеют деньги и хотят обособиться. Тут уже речь идет про статус конкретной семьи или организации. Самая дорогая усадьба, представленная на столичном рынке, — в Орлово-Давыдовском переулке. Комплекс зданий площадью 5 тыс. кв. м стоит 9 млрд руб. и подходит под посольство, штаб-квартиру или личные нужды».
Такая резиденция, говоря языком риэлторов, — трофейный объект. Правда, со своими сложностями. У зданий, признанных объектами культурного наследия, слишком много но: нельзя менять фасад, ремонт только с согласованием и периодические проверки Мосгорнаследия. Так что инвесторы неохотно заходят в такие проекты, если только речь не идет о меценатстве. А столичные власти стали чаще продавать историческую недвижимость, говорит старший консультант по особнякам агентства NF Group Нина Уколова: «На данный момент в ЦАО продается порядка 400 объектов, особняков. Из них, может быть, 30 распродается с торгов.
Самая дешевая стоимость квадратного метра — порядка 89 тыс. руб. Это здание на Мясницкой. Например, на Вознесенском переулке стартовая цена торгов начиналась от 700 тыс. за кв. м. По верхней планке рынка — в районе 1 млн руб. Если у компании задача — посадить 100 человек в небольшой объект, то нужно делать перепланировку, и, возможно, для этого исторический особняк не подойдет. Все объекты находятся у клиентов, но в разное время».
Средний особняк в Москве — 1 тыс. кв. м. Но после перепланировки там можно разместить максимум 50 сотрудников, это если не делать отдельных кабинетов. Так что с точки зрения офисов век особняков уже прошел, считает генеральный директор агентства Remain Дмитрий Клапша: «Многие, кто сидел в особняках, выбирают верхний этаж в бизнес-центре, где есть инфраструктура. В особняках 50% потери пространства составляют широкие коридоры и лестницы. Многие банки размещали свои офисы в исторических зданиях, и сейчас они уменьшают розничную сеть. Соответственно, банки освобождают особняки. И в целом бизнес уже не стремится сидеть прямо в центре. Поэтому так много на продажу выставлено, никто не знает, что с ними делать. Заинтересоваться могут семейные офисы, которым нужна приватность или какие-то инвестиционные организации».
Арендаторы съезжают, но эти объекты, которые можно использовать, в том числе под медицинские центры и галереи, только растут в цене. За последние четыре года исторические особняки, как делятся собеседники “Ъ FM”, подорожали вдвое. Но продаются долго. Так, усадьбу Котова-Фомина в районе Таганки московские власти пытаются продать с 2009 года. Очередные торги намечены на март. Стартовая цена — почти 145 млн руб. за 1 тыс. кв. м, что требуют серьезного ремонта.