Апартаменты протиснулись в закон
Конституционный суд разрешил временную регистрацию в нежилых помещениях
Конституционный суд (КС) РФ впервые признал, что владельцы апартаментов фактически проживают в них, хотя по закону этот сегмент недвижимости является нежилым. Судьи пришли к такому выводу, рассматривая жалобу москвички, которая не смогла зарегистрироваться по месту пребывания в апартаментах, принадлежащих матери ее супруга. В итоге КС разрешил временную регистрацию для собственников апартаментов и их родственников, подчеркнув, что это не означает снижения налоговых ставок и стоимости коммунальных услуг. Тем не менее опрошенные “Ъ” юристы считают постановление важным законодательным компромиссом.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Москвичка Виктория Пиунова обратилась в Конституционный суд в сентябре 2025 года. Они с супругом еще в 2022 году пытались зарегистрировать всю семью по месту пребывания в петербургских «апартаментах гостиничного типа», причем это помещение принадлежало матери ее мужа. Супруги обратились в ОВД через паспортный отдел управляющей компании. Они предоставили нотариально удостоверенное согласие собственника нежилого помещения на регистрацию их по месту пребывания сроком на пять лет, а также копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию (с указанием на предназначение здания для размещения гостиницы) и копию плана этажа. В полиции им отказали, заявив, что помещение является нежилым. Решение МВД было обжаловано в Приморском райсуде Санкт-Петербурга. Но эта инстанция, а затем горсуд Санкт-Петербурга и Третий кассационный суд отказали с тем же обоснованием. А в октябре 2024 года супругам было отказано в передаче жалобы в Верховный суд РФ. Тогда Виктория Пиунова обратилась в КС, указывая на неоднозначность судебной практики по этому вопросу.
Заявительница напомнила о решении Красногвардейского райсуда Санкт-Петербурга, который в 2023 году установил, что законы не запрещают регистрацию по месту пребывания в нежилых помещениях.
Москвичка также указывала, что правила регистрации и снятия граждан с учета (утверждены постановлением правительства РФ №713 еще в 1995 году) запрещают оформление регистрации по месту жительства в нежилых помещениях, но не регистрацию по месту пребывания там. Теми же правилами, указала заявительница, предусмотрено, что местом временного проживания человека может выступать и гостиница. А суды, по ее мнению, применили «ограничительное толкование» закона «О праве граждан РФ на свободу передвижения». Поэтому Виктория Пиунова сочла нарушенными право на свободу передвижения и принцип равенства всех перед законом (ст. 27 и 19 Конституции РФ), потребовав признать неконституционными ст. 2 и 3 закона о свободе передвижения.
Судьи КС фактически согласились с логикой госпожи Пиуновой, распорядившись признать абзац 7 ст. 2 оспариваемого закона неконституционным. Теперь законодатель должен изменить его, а до этого момента регистрация по месту пребывания собственников апартаментов (а также членов их семей и близких родственников) должна проходить аналогично регистрации по месту пребывания в жилых помещениях. «Нельзя отрицать то обстоятельство, что в современных условиях весьма распространено достаточно длительное пребывание (фактически проживание) граждан в нежилых помещениях, сходных по предусмотренным проектной документацией соответствующего здания характеристикам с квартирами в многоквартирном доме и не входящих в номерной фонд гостиниц и иных средств размещения»,— говорится в постановлении. Также необходимо будет поправить правила регистрации и снятия граждан с учета.
Впрочем, КС отдельно подчеркнул, что регистрироваться по месту жительства в апартаментах по-прежнему нельзя. А регистрация по месту пребывания не должна налагать на органы власти «дополнительных обязанностей по благоустройству территории, созданию и поддержанию на ней социальной, транспортной и иных инфраструктур».
Также постановление не означает «необходимости устранения дифференциации в вопросах налогообложения, в размере платежей за коммунальные ресурсы и т. п. между жилыми и рассматриваемыми нежилыми помещениями», подчеркивают судьи.
«Конституционный суд впервые прямо признал, что люди фактически живут в апартаментах, а государство само допустило появление такого сегмента недвижимости. Формула получилась компромиссная: пребывать (в апартаментах.— “Ъ”) теперь можно, проживать — нет»,— говорит представитель юридической группы «Яковлев и Партнеры» Сергей Сергеев. «Суд констатировал, что массовое использование апартаментов для проживания сложившаяся социальная реальность, которую государство не предотвратило. И правовое регулирование должно это учитывать»,— полагает управляющий партнер «Пугачева и партнеры» Татьяна Пугачева. Она указывает, что решение КС разрешает временную регистрацию в нежилых помещениях, сходных по характеристикам с квартирами, «включая большинство типовых апартаментов». Они не должны входить в номерной фонд гостиниц и домов отдыха и при этом по документам на здание должны быть предназначены «для пребывания граждан». Партнер консалтинга Legal Principles Елена Ковалева уточняет: «схожесть с квартирами» подразумевает наличие отдельных комнат, кухни и санузла.
На рынке недвижимости решение КС может привести к росту интереса к апартаментам как формату из-за снижения правовой неопределенности, считает господин Сергеев. Регистрация по месту пребывания не обязывает власти строить школы, поликлиники и развивать прочую инфраструктуру вокруг подобных зданий, предупреждает госпожа Ковалева. Она считает, что повышенные коммунальные платежи для владельцев апартаментов также сохранятся.