Moscow Towers определили цену
На каких условиях может быть продан актив РЖД
Как минимум 220 млрд руб. планирует выручить РЖД от продажи своих небоскребов в «Москва-Сити». Торги могут объявить уже в феврале-марте, сообщили «Ведомостям» консультанты, работавшие с компанией. Речь о комплексе Moscow Towers — это две башни площадью 400 тыс. кв. м. В 2024 году компания приобрела там помещения для своих структур, но так и не въехала. В конце 2025-го правительство потребовало от РЖД продать эту недвижимость, чтобы погасить долги, которые по информации Reuters, оцениваются примерно в 4 трлн руб.
Фото: Антон Великжанин, Коммерсантъ
Фото: Антон Великжанин, Коммерсантъ
Однако быстро найти претендентов на такие объекты практически невозможно, считает директор по продажам и приобретениям офисной недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Антонов: «Конечно, цена реализации может составить 200-220 млрд руб. плюс НДС. Таким образом компаний, которые в текущей сложной экономической ситуации могли бы приобрести такой лот, практически нет, либо их можно пересчитать по пальцам одной руки. Думаю, именно это станет основной проблемой данного актива. Насколько мне известно, обсуждение, смогли ли бы какая-то госструктура либо какое-нибудь министерство его приобрести, уже происходило. Но, видимо, такой вариант исключен. Эти структуры в текущей ситуации поглотить такой объем просто-напросто неспособны в силу единовременных масштабных инвестиций в приобретение и самое главное — в отделку этих помещений. РЖД этого не успели сделать, поэтому говорить о быстром переезде не приходится. Этот объект нового строительства, который целиком и полностью построен, введен в эксплуатацию, находится в состоянии "под отделку" и ждет своего пользователя, который сделает проект и переедет».
В 2024-м РЖД сообщала, что заплатила за площади в Moscow Towers 193 млрд руб. Дополнительные 27 млрд руб., на которые сейчас рассчитывает компания, ей вряд ли удастся получить, если выставлять на продажу комплекс целиком, полагают эксперты. Выгоднее будет разделить башни на несколько крупных лотов по 40-50 тыс. кв. м, заметил генеральный директор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша: «За счет того, что это две башни, их можно разделить, поделить так, чтобы двум пользователям было комфортно, один — в первом небоскребе, другой — во втором. Более того, там разные группы лифтов, которые идут на разные высоты. То есть у вас одна группа лифтов идет, условно, с 1-го по 20-й этажи, вторая — с 20-го по 40-й и третья — с 40-го и выше. Можно даже вот такими частями продавать. Если этот актив будет реализован таким образом, то точно можно его дороже продать, потому что сейчас до 1 млн руб. за квадратный метр в "Сити" доходят цены.
Если мы говорим про объем целиком, понятно, что тут уже есть фактор дисконта, потому что это очень масштабный лот. Вопрос дальше, как эти деньги будут выплачиваться, например, по частям в рассрочку. Это все параметры сделки, которые повлияют на финальную цену».
Башни Moscow Towers — не единственный актив, который РЖД будет выставлять на продажу. Монополии также придется избавиться от Федеральной грузовой компании. Это входит в финансовый план правительства на этот год. Чистая прибыль «Российских железных дорог» в 2025-м сократилась в четыре раза год к году, до 25 млрд руб.