С застройщиков потребуют компенсацию

Расходы на аренду жилья можно будет взыскать с застройщика. На компенсацию могут рассчитывать дольщики, чьи новостройки сдали с опозданием. И все это время они были вынуждены дольше платить за съемную квартиру. Такое разъяснение дал Верховный суд, который изучил подобный спор. На какую сумму могут рассчитывать клиенты? И что это означает для девелоперов? Разбиралась Аэлита Курмукова.

Жительница Рязанской области больше года ждала свою квартиру в подмосковной новостройке. Срок сдачи ЖК в Дмитрове, куда она переехала и работала, постоянно сдвигали, и женщина продолжала снимать жилье. А как только получила ключи, обратилась к юристам и дошла до Верховного суда, чтобы компенсировать расходы на дополнительную аренду по вине застройщика.

Первая инстанция встала на ее сторону, потом подключились корпоративные юристы — апелляция, кассация. В итоге судебная коллегия ВС дала разъяснения: именно несвоевременная передача объекта вынудила дольщицу оплачивать временное жилье. В таких спорах сумма неустойки будет зависеть от сегмента недвижимости, подчеркивает юрист K&P.Group Мурат Хатефов: «Суд будет оценивать обстоятельства. То есть, допустим, я купил жилье комфорт-класса, но мне вовремя его не сдали, и я снимаю квартиру в бизнес-классе, а может быть, вообще поехал в пентхаус, какой-то отель. В данном случае суд будет снижать уровень убытков, будет производиться экспертиза, возможно, просто откроют какие-то сервисы и будут смотреть среднюю стоимость жилья и взыскивать такое количество убытков. Поэтому неосновательно обогатиться у потребителя просто не получится. Касательно гражданского оборота и дальнейших действий, думаю, застройщики будут ужесточать условия договора, например, о недопустимости взыскания таких убытков».

В России сейчас свыше 40% новостроек сдаются с опозданием. А в Москве — больше половины. За неполный прошлый год (в статистику вошли девять месяцев) доля просрочек с введением в эксплуатацию жилья выросла на 7%. Это данные Единого ресурса застройщиков. И каждый десятый дом задерживают белее чем на год. Ожидания дольщиков не сильно беспокоили девелоперов: у строительной отрасли последние пять лет, начиная со времен COVID-19, был иммунитет.

Но мораторий на штрафы за задержку жилья отменили с 1 января, возможно, это ускорит процесс сдачи новостроек, не исключает адвокат, советник корпоративной практики Delcredere Роман Жирнов: «Неустойка здесь потребительская. Это довольно мощный финансовый инструмент, который некоторые застройщики называют элементом потребительского терроризма. Могут быть не только расходы, связанные с арендой, например, с выплатами банку той же самой страховки, то есть выплат может быть много. Суды точно так же будут стремиться иногда занижать убытки, неустойки. Если Верховному суду будет интересно следить за применением своих разъяснений, шансов у будущих жильцов будет больше. Возможно, застройщикам будет проще рассчитаться с одним таким особо активным и продолжать вольно подходить к срокам».

Опрошенные “Ъ FM” брокеры говорят, что клиенты уже атакуют застройщиков, если срок сдачи сдвигается даже на месяц. Де-юре просрочка начинается со следующего дня после даты передачи ключей, указанной в договоре. Но такая настойчивость может и навредить дольщикам, отмечает директор направления новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков: «Если будет инициативная группа, они начнут топить этого застройщика, а что дальше? Ну, утопите вы его. Банку, который сдавал проектное финансирование, надо будет искать, кто это будет достраивать. Это точно затянет сроки строительства еще дольше. Проще договориться. Смотрят на стройку: если она живая, застройщик реагирует на запросы, компенсирует, говорит, мол, у вас была квартира без отделки, я вам сделаю white box, подпишите допсоглашение. И этого вполне хватает, чтобы закрыть эту непростую ситуацию со смещением сроков».

Но черновой ремонт (предчистовая отделка) в качестве компенсации за сдачу новостройки с опозданием — слишком просто для застройщика. В прошлом году, как писал “Ъ”, москвичке удалось отсудить рекордную неустойку за некачественный ремонт от застройщика — 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Вместе с пенями набежало под 200 млн руб.

Аэлита Курмукова