Кипр урегулирует сделки
Как изменятся правила покупки недвижимости в Республике для иностранцев
Власти Кипра планируют ужесточить условия покупки недвижимости для иностранцев. Изменения затронут приобретателей из третьих стран, не входящих в Евросоюз, в том числе и россиян. Парламент Республики сейчас рассматривает законопроект. Обсуждаются три предложения, сообщает издание Сyprus Property News. Два из них направлены на усиление правового контроля над сделками и борьбу с обходными путями, которые позволяют покупать активы в стране. Еще одна инициатива предполагает надзор за количеством объектов, которые находятся в собственности у нерезидентов, и запрет на приобретение определенных категорий земель.
Фото: Александр Чиженок, Коммерсантъ
Фото: Александр Чиженок, Коммерсантъ
Основная суть состоит в демонтаже привычной схемы покупки недвижимости через корпоративные структуры или договоры уступки, пояснил директор московского офиса компании Tax Global Consulting Эдуард Савуляк: «На Кипре есть ряд ограничений на покупку недвижимости для иностранцев. Они касаются непосредственно метража, ряда налоговых последствий, но самое главное — эти ограничения не действовали до текущего момента. Собственно, это и хотят изменить. Дело в том, что зачастую на Кипре недвижимость не продается как недвижимость, потому что тогда действительно придется собирать много справок, будут ограничения.
Схема выглядит так: продается кипрская компания, которая владеет участком, где стоит недвижимость, или компания, которая непосредственно продает недвижимость. То есть формально не меняется владелец, и вроде бы ограничения не к чему применять. Таким образом в том числе россияне покупают недвижимость, потом продают и обходят налоги, потому что фактически продается компания, и налоговой базы не возникает.
Для россиян возможность получать на Кипре вид на жительство через покупку жилья до сих пор существует, и многие этим пользуются. Обходить подобные нововведения будет сложнее, поэтому люди, видимо, будут искать какие-то более простые регионы. Естественно будет меньше сделок по покупке, возможно, наоборот будет больше продаж. В этой связи и цены на недвижимость не будут так расти, с чем, собственно, киприоты и хотят бороться».
Пакет законопроектов предусматривает изменения в налогообложении сделок по недвижимости. Иностранцы потеряют скидку в 14%, пояснил менеджер по развитию в странах СНГ крупнейшей девелоперской компании Кипра Leptos Estates Панайотис Панайоту: «На Кипре к стоимости недвижимости всегда добавляется НДС. Однако раньше действовало правило: если человек покупал свое первое жилье площадью до 200 кв. м, он мог обратиться в налоговую службу и получить льготу — скидку 14%, благодаря чему фактическая ставка НДС снижалась до 5%. Сейчас налог будет считаться исходя из стоимости недвижимости: если стоимость сделки превышает €475 тыс., автоматически придется уплатить НДС 19%. Это изменение вступит в силу с июня 2026-го».
По данным за прошлый год, россияне возглавили список иностранных инвесторов на рынке недвижимости Кипра. В Лимасоле были закрыты почти 850 сделок, в Пафосе — более 300. При этом в статистике учитывались только купленные дома, но не квартиры. Для некоторых россиян приобретение недвижимости на Кипре — легкий путь к получению ВНЖ. Но сейчас эта опция доступна только обладателям еще каких-то паспортов, кроме российского. Средняя стоимость объекта стартует от $350 тыс., говорит эксперт по зарубежной недвижимости Татьяна Советова: «Недвижимость продолжают покупать региональные клиенты. Их стало, как ни странно, больше, чем было раньше, но чеки несколько сократились. Инвестиционные покупки проходят только через паспорта другого государства. Чаще всего у наших соотечественников паспорта стран СНГ.
Сейчас, несмотря на то, что поток россиян на Кипр сократился, некоторые покупают квартиры, например, для того чтобы отправить туда учиться детей. Это, как правило, не очень дорогое жилье. Покупают недвижимость и для того, чтобы релоцировать свою семью или самим. Апартаменты в хорошей локации стоят примерно от $50 тыс., можно найти дешевле. Если брать Северный Кипр, там цены уже начинают сравниваться с греческой частью, но до сих пор можно найти апартаменты в районе $100-120 тыс.».
Серьезная проблема для покупателей из России — это перевод средств. На острове появились услуги по проведению трансакций в криптовалюте, но большинство используют более традиционные способы. Однако и в них заложены существенные риски, предупреждает руководитель направления по работе с банками FTL Advisers Ольга Бурцева: «Самый распространенный легальный способ перевести деньги на Кипр — воспользоваться транзитом через дружественные юрисдикции. Деньги выводятся из России в банки стран СНГ или Ближнего Востока — Казахстана, Армении, Арабских Эмиратов — и затем переводятся на Кипр. Здесь есть свои нюансы, потому что кипрские банки требуют полного раскрытия информации по всей цепочке трансакций.
Еще один распространенный способ — это прибегнуть к помощи агента, когда покупатель в Москве передает рубли доверенному лицу или компании, а на Кипре представитель покупателя получает эквивалент в евро. Здесь существуют нюансы и риски. Во-первых, добросовестность агента и легальность его действий. Во-вторых, за такие трансакции достаточно высокая комиссия.
Но главный риск состоит в том, что кипрский банк может не принять пачку наличных, потому что обязан проверять источник происхождения средств: доказательства снятия этой суммы со счета либо пересечения границы с официальными таможенными декларациями».
Если греческая часть Кипра ужесточает правила покупки недвижимости иностранцами, то турецкая, наоборот, смягчила условия. С лета прошлого года нерезиденты получили право покупать больше объектов: до двух домов или трех квартир, при этом максимальная площадь земельного участка под зданием может достигать 3 тыс. кв. м. Кроме того, изменились налоги. Ставку на перевод права собственности снизили с 12% до 9%.