Траншевая ипотека – альтернатива неподъемным жилищным кредитам

В 2025 году правила на первичном рынке жилой недвижимости изменились. Центробанк ввел ипотечный стандарт, запретив целый ряд механизмов реализации квартир в новостройках. В итоге появившаяся еще в 2022 году, но вызывавшая мало доверия и у банков, и у застройщиков программа траншевой ипотеки получила второй шанс и обрела популярность.

Покупка квартиры в строящемся доме, на этапе «котлована» – один из самых выгодных вариантов приобретения собственного жилья. Главным образом из-за цены: стоимость «квадрата» в разы ниже, чем в готовом объекте. С другой стороны, для многих в моменте финансовая нагрузка может быть довольно ощутимой, если приходится снимать квартиру на период строительства. И в данном случае траншевая ипотека, по которой изначальный ежемесячный платеж не превышает нескольких сотен или тысяч рублей, может стать оптимальным вариантом.

Сам продукт появился на первичном рынке еще в 2022 году, однако новый виток популярности получил именно в этом году, после того как Центробанк ввел ипотечный стандарт. В частности, регулятор запретил использовать аккредитивы при покупке новостройки и ипотеку с кешбэком. Механизм траншевой ипотеки под запрет ЦБ не попал.

Суть программы

В Уфе за последние пять-шесть лет цены на новостройки выросли в 2-2,5 раза. Ипотечные ставки достигают 17-20%. Ни для кого не секрет, что основная стоимость кредита – это проценты. В итоге, за период выплаты по ипотеке покупатель фактически переплачивает тройную стоимость квартиры. По словам экспертов отрасли, в текущей рыночной ситуации застройщики совместно с банками вынуждены придумывать продукты, задача которых удешевить финансовую нагрузку на покупателя. К одному из таких продуктов относится траншевая ипотека.

«На самом деле, траншевая ипотека стала популярной в России три года назад. Конкретно группа компаний Prime Development начала ее активно использовать в конце 2023 года. Однако в Башкирии данный продукт не сразу понравился девелоперам, – пояснила руководитель отдела ипотечных брокеров группы компаний Prime Development Айгуль Зайнетдинова. – Но, начиная с июля 2024 года, этот способ покупки стал одним из самых востребованных после окончания господдержки. В этот период многие семьи лишились возможности купить себе квартиру с комфортным платежом, и как раз траншевая ипотека позволила многим не откладывать покупку “до лучших времен”».

Траншевая ипотека – это кредит на покупку недвижимости. Этот продукт действует только на рынке новостроек. В отличие от классической ипотеки, заемщик получает не всю сумму сразу, а по частям – траншами – в течение определенного времени. Как правило, выдается два транша – до введения дома в эксплуатацию и после. Однако в некоторых случаях, в зависимости от условий договора, число таких траншей может доходить до пяти.

Первый транш банк выдает при заключении договора долевого участия (ДДУ), и он составляет в среднем 10-30% от стоимости квартиры. Проценты начисляются только на выданную сумму. Именно это позволяет заемщику в самом начале платить совсем небольшие суммы. Как только дом вводят в эксплуатацию (возможны и другие условия договора), но не позднее трех лет с момента подписания ДДУ, банк выдает второй транш на основную сумму ипотечного кредита. И ежемесячный платеж, соответственно, повышается. Пока кредит не будет погашен, недвижимость остается в залоге у банка.

Траншевая ипотека не отменяет обязательного первоначального взноса, который может составлять до 20% стоимости квартиры. По закону в этих целях допустимо использовать материнский капитал.

Процесс оформления

Оформление траншевой ипотеки ничем не отличается от стандартной процедуры: подача заявки в банк, оценка заемщика, одобрение. Пакет документов определяется банком и будет актуальный на момент подачи заявки. Одобрение по кредиту выдается на всю сумму договора сразу. Соответственно, когда наступает время выдачи второго транша, достаточно просто написать заявление. Если заемщик не нарушал порядок внесения платежей, повторной проверки кредитного рейтинга не понадобится.

Все перечисляемые средства – первоначальный взнос и первый транш от банка – хранятся на эскроу-счетах до сдачи объекта в эксплуатацию.

Преимущества механизма

Такой ипотечный механизм особенно удобен тем, кто в ожидании завершения строительства дома вынужден жить на съемной квартире. И осилить два почти равнозначных платежа сразу не всегда бывает возможным. Кроме того, он подходит тем, кто приобретает жилье в коммерческих целях, например, для сдачи в аренду. В этом случае до ввода дома в эксплуатацию платежи не представляют существенной нагрузки, а далее их можно погашать за счет арендных платежей.

Таким образом, к основным преимуществам этого механизма можно отнести экономию на выплате процентов по кредиту непосредственно во время строительства дома. За это время можно накопить на ремонт или на основное тело кредита, или же спокойно снимать жилье. Ну и очевидно, что застройщику выгоднее не срывать сроки строительства, а идти с опережением, чтобы получить второй транш.

По словам генерального директора федеральной сети агентств недвижимости «Эксперт» Елены Андреевой, за счет такого продукта, снижая кредитную нагрузку на покупателя, «застройщики получают новые целевые аудитории клиентов, которые в иных условиях либо не смогли бы получить ипотеку, либо не были бы готовы к покупке квартиры в новостройке, потому что им жить негде, а плюсом арендные платежи не потянули бы».

«Поскольку в текущих условиях спланировать сложно, нужно обезопасить себя и выбирать такие транши, которые нарастают постепенно, т.е. где ипотечный платеж нарастает постепенно, – подчеркивает эксперт. – Плательщик к этому привыкает, плюс есть возможность поменять работу, подкопить. Но в любом случае изначально нужно понимать, какой будет платеж в момент, когда дом будет сдан».

Оценивайте свои финансовые возможности и риски

ООО "ПРО.КВАДРАТ"

Реклама