Ставка держит стройку

Рынок новостроек России переживает непростые времена: за год вдвое выросло количество городов-миллионников с критическим уровнем нераспроданного жилья.
К концу 2025 года в «красной зоне» оказались 10 мегаполисов — Уфа среди них. Главная причина — отмена льготной ипотеки и рост ключевой ставки.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Кризис спроса

Из данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) следует, что в 2025 году уфимские застройщики смогли реализовать лишь 57% возведенного жилого фонда. Аналогичная ситуация наблюдается в Красноярске, Краснодаре, Омске, Воронеже, Челябинске, Самаре, Новосибирске, Перми и Волгограде.

Застройщики Уфы не единодушны в оценке масштабов проблемы. Опрошенные девелоперы предоставили разнонаправленную картину: одни подтверждают наличие значительного объема жилья, а другие фиксируют более оптимистичные показатели.

Директор по развитию ООО «Управляющая компания «Яркий» Вячеслав Якин рассказал, что компания не допускает большого количества нераспроданного жилья в построенных и возведенных объектах. «Но реализация на 80% через семейную ипотеку. А это ограниченное количество потенциальных покупателей. Поэтому количество запускаемых новых проектов уменьшается. Все решается в ручном режиме»,— рассказал господин Якин.

В Prime Development сообщили, что не меняли планы и продолжают запуск новых объектов. «На сегодняшний день, по подсчетам наших аналитиков, количество квадратных метров на душу населения в Уфе гораздо ниже, чем в большинстве городов-миллионников. Поэтому потребность в жилье здесь достаточно высокая. Мы только в последние пять лет начали активно и последовательно развивать город и жилищное строительство. Сейчас, конечно, количество игроков — компаний, которые заходят на рынок, постоянно увеличивается за счет этого, и рынок становится более интересным»,— говорит Александр Саломов.

Заместитель генерального директора ГК «СУ-10» Эдуард Камалетдинов отметил, что к завершению строительства дома по жилым объектам остается небольшой процент нераспроданных помещений, не более 10%. По его словам, сложнее реализовывать апартаменты на стадии строительства, большую часть продаж по опыту прошлых объектов составляют продажи на стадии ввода объекта в эксплуатацию. «Здесь причин несколько: не все потребители понимают, что такое апартаменты, так как данный вид недвижимости до сих пор нормативно не отрегулирован. Клиенту проще понять и поверить в уже построенный объект. Вторая причина — отсутствие льготных ипотечных программ на апартаменты. Не секрет, что в массовом сегменте 2/3, а то и более продаж составляют "семейные" сделки»,— рассказал господин Камалетдинов.

В связи со сложившейся ситуацией на рынке многие застройщики с осторожностью относятся к запуску новых проектов. Многие компании взяли паузу и не приступают к строительству новых проектов, предпочитая выжидательную позицию.

Что говорят эксперты

Основатель инжиниринговой компании «Элемент», член правления Ассоциации «НОТУЧ» Алексей Лукьянчиков отмечает, что для значимой части покупателей именно субсидированные ставки были основным инструментом входа на рынок первичного жилья. «При текущих рыночных ставках платеж по ипотеке стал критически высоким для массового покупателя, особенно в регионах»,— считает он. Эксперт отмечает, что дополнительное давление оказывает общее снижение потребительской уверенности. «Потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию, опасаясь дальнейших колебаний доходов и стоимости заёмных средств. В результате застройщикам стало существенно сложнее поддерживать прежние темпы продаж, особенно в проектах массового сегмента»,— заключает эксперт.

С ним согласна руководитель бутика элитной недвижимости Alpha Star Properties Елена Юргенева. По ее словам, отмена массовых льготных программ и рост ставок сделали покупку квартиры финансово сложной или вовсе недоступной. «Кроме того, в ряде городов-миллионников предложение оказалось избыточным по сравнению с реальным платежеспособным спросом. В предыдущие годы застройщики активно выводили проекты, ориентируясь на высокий спрос, поддерживаемый ипотекой. Когда условия финансирования изменились, рынок не успел быстро перестроиться. В результате часть проектов вышла в фазу продаж в менее благоприятной рыночной ситуации»,— говорит госпожа Юргенева.

«Когда рынок теряет массовый субсидированный спрос, а ставка по рыночной ипотеке остается высокой, первичка неизбежно становится «витриной» для меньшего числа покупателей: тех, кто проходит по семейной ипотеке, имеет большой первоначальный взнос, продает свою старую квартиру с доплатой или покупает за наличные. Остальные начинают искать альтернативы»,— считает руководитель департамента реализации новостроек Genesis PRO Юлия Емельянова.

Эксперт отмечает, что в настоящее время наблюдается переток спроса в смежные сегменты: часть покупателей разворачивается в сторону «вторички», загородного жилья или аренды.

Алексей Лукьянчиков согласен с тем, что наблюдается частичный переток спроса. «В ряде регионов растет интерес к вторичному рынку, где цены зачастую более гибкие, а также к загородной недвижимости, которая воспринимается как более рациональная инвестиция с точки зрения площади и качества жизни. Однако этот переток не компенсирует падение спроса на новостройки в полном объеме»,— говорит он.

Эксперты отмечают, что сложившаяся ситуация — серьезное испытание для застройщиков. «Когда темп продаж снижается, девелоперу сложнее поддерживать денежный поток: растет стоимость денег, усложняется фондирование, повышается чувствительность к кассовым разрывам. Это не означает автоматического «вала проблемных объектов», но означает, что слабые проекты будут вынуждены либо сильнее дисконтировать, либо «пересобирать» продукт, либо искать партнерские схемы финансирования продаж»,— говорит Юлия Емельянова.

Дело в ставке

Опрошенные уфимские девелоперы подтвердили, что регулярно используют стимулирующие акции, программы рассрочки, субсидирование за счет застройщика и так далее, но пока ключевая ставка будет высокой, стабилизация ситуации на рынке не предвидится.

Елена Юргенева отмечает, что стимулирующие акции помогают застройщикам поддерживать интерес покупателей без резкого пересмотра цен.

Юлия Емельянова уверена, что в 2026 году конкуренция между застройщиками будет жестче. «Покупатель будет голосовать рублем не за „бренд вообще“, а за понятную экономику сделки и качество продукта в конкретной локации. Поэтому необходимо усилить сервисную составляющую и работать с реальными потребностями локального спроса: предлагать более компактные и «платежеспособные» планировки, увеличивать долю отделки «под ключ» и т.д.

Александр Саломов считает, что спрос во многом зависит от ключевой ставки. «На мой взгляд, по семейной ипотеке уже все, кто хотел воспользоваться программой, приобрели недвижимость, особенно на фоне ажиотажа в декабре прошлого года. Сейчас будет некий спад по государственным программам, но, вероятнее всего, незначительный. Если бы снизилась ключевая ставка, заработали бы другие программы, например, субсидирование процентной ставки за счет застройщика. Тогда закономерно выросли бы продажи бизнес-класса, апартаментов»,— говорит он.

Юлия Емельянова уверена в том, что государство для того, чтобы развернуть ситуацию не столько должно вернуть дешевую ипотеку, сколько точечно расширять адресные механизмы там, где они дают максимальный социальный эффект и не разгоняют цены. «Речь про корректировки параметров семейной ипотеки и региональных программ, поддержку проектного финансирования для объектов высокой степени готовности, развитие и инструментов обменных цепочек («трейд-ин», субсидирование ставок для продажи вторички при покупке первички), а также инфраструктурные инвестиции, которые напрямую повышают ликвидность районов и снижают риск «замороженного спроса». Параллельно важно наводить порядок в стандартах рассрочек и раскрытии полной стоимости покупки, чтобы не создавать «пузырь» за счет слишком агрессивных схем»,— говорит эксперт. n

Мария Булаева