Застройщики прошли период адаптации

По итогам 2025 года в Петербурге было построено 2,687 млн кв. м жилья, по сравнению с предыдущим годом этот показатель вырос на 1%. При этом, как отмечают аналитики консалтингового центра «Петербургская недвижимость», объем продаж квартир на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти в 2025 году составил 2,7 млн кв. м (65,5 тыс. сделок), что сопоставимо с показателями 2022 года и на 15% ниже 2024 года.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит, что если в первом полугодии 2025 года динамики как таковой не было и в среднем фиксировалось 4,6–4,8 тыс. сделок в месяц (исключая январь), то с июля спрос начал постепенно восстанавливаться до средних показателей в 6,2–6,3 тыс. сделок (+30% по темпам к первому полугодию). В ноябре и декабре продажи приблизились к 7 тыс. сделок и выше.

Цены на квартиры в новостройках всех классов в 2025 году выросли. В масс-маркете в Петербурге увеличение составило 11% (средняя цена — 276 тыс. рублей за квадратный метр), а в пригородах — 8% (165 тыс.). Жилье бизнес-класса подорожало на 23% (средняя цена — 490 тыс. рублей за квадратный метр), элитные квартиры — на 18% (735 тыс.).

По прогнозу консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2026 году объем продаж может сохраниться на уровне текущих показателей. Ограничение числа покупателей из-за пересмотра условий семейной ипотеки будет компенсироваться активной работой банков и застройщиков с индивидуальными ипотечными решениями и программами рассрочки. Кроме того, если ключевая ставка продолжит снижение, можно ожидать роста интереса покупателей к рыночным ипотечным программам.

На фоне повышения НДС до 22% и высокой стоимости строительства умеренный рост цен продолжится. В массовом сегменте жилье может подорожать на 6–8%. В элитном из-за дефицита предложения потенциал роста выше: 10–15% за год.

Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС», считает, что в 2025 году рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга показал устойчивость, несмотря на непростые экономические условия. «Цены на новостройки выросли в среднем на 13%, при этом объем продаж в денежном выражении остался на уровне рекордного 2024 года, что говорит о стабилизации спроса»,— говорит эксперт.

Ключевым драйвером продаж по-прежнему остается семейная ипотека, тогда как стандартные ипотечные программы используются ограниченно. Одновременно растет интерес к альтернативным форматам покупки: сделкам со стопроцентной оплатой и программам трейд-ин. «Покупатели стали более рациональными и внимательнее оценивают надежность застройщика, сроки ввода, ликвидность проекта и гибкость финансовых условий»,— полагает госпожа Альшаева.

Виталий Голубев, коммерческий директор жилого комплекса «Охтинские высоты», полагает, что рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга в 2025 году прошел этап адаптации и вышел в более стабильное состояние. Цены на новостройки продолжили умеренный рост, при этом спрос сохраняется за счет проектов с понятной концепцией, хорошей локацией и прозрачными сроками реализации.

«Структура покупателя изменилась: сегодня клиенты принимают решения более взвешенно, тщательно сравнивают проекты и ожидают не только качественного жилья, но и продуманной среды, функциональных планировок и гибких финансовых решений. Ипотека остается важным инструментом покупки, однако заметно растет интерес к комбинированным схемам — с использованием собственных средств, рассрочек на ограниченный срок и программ зачета жилья»,— говорит господин Голубев.

Эффект высокой базы

Яна Вирченко, коммерческий директор группы компаний «Полис», рассказала: «Формально продажи за 11 месяцев снизились на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но эти данные не учитывают специфику рынка того периода: в мае — июне 2024 года наблюдался ажиотаж перед отменой льготной ипотеки. Если смотреть на второе полугодие, то рост составил 82%. Ноябрь стал рекордным месяцем как для нас, так и для всего рынка Петербурга и Ленобласти. В целом годовой план по продажам выполнен».

Госпожа Вирченко говорит, что девелоперы входили в 2025 год с осторожностью, ожидая сложностей из-за отмены льготной ипотеки. «Реальность оказалась более волатильной: январь и летние месяцы были слабыми, зато осень и конец года показали мощный рост»,— радуется эксперт.

Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung, согласен с коллегой: «Можно сказать, что рынок первичной недвижимости Петербурга закрыл 2025 год заметно сильнее, чем многие ожидали еще в начале осени. Декабрь фактически стал точкой перелома: после вялого первого полугодия и осторожного восстановления осенью рынок вышел на объемы, которые уже сложно списать на разовые акции или "случайный всплеск". Объем сделок в декабре в Петербурге оказался в разы выше февральского минимума и более чем в два раза превысил средние показатели первого полугодия. По сравнению с октябрем рынок прибавил около 30%, а динамика ноября и декабря показала устойчивое наращивание продаж. При этом принципиально важно, что рост сделок не сопровождался снижением цен. Напротив, средняя стоимость квадратного метра за год выросла примерно на 8–10%, а средний чек также прибавил 9–10%. Это подтверждает, что рынок восстанавливался не за счет демпинга, а за счет адаптации условий покупки и оживления спроса».

Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers, считает, что среди важных факторов, оказавших влияние на рынок первичной жилой недвижимости 2025 года, можно отметить мораторий на штрафы для застройщиков, который действовал в общей сложности почти два года (до 31 декабря 2025 года), поэтому сроки сдачи многих объектов были перенесены. При этом, по ее словам, девелоперы Петербурга заняли крайне активную позицию в выводе нового предложения на рынок. Объем вывода нового предложения в 2025 году на 48% превысил объем годового спроса. Госпожа Рянкель добавляет, что в 2025 году сохранился тренд на снижение средней площади. За год средняя площадь лотов в продаже снизилась на 1 кв. м, до 45 кв. м, а средняя площадь сделки по итогам года составила 39 кв. м.

С верой в будущее

Госпожа Альшаева считает, что в 2026 году рынок продолжит адаптацию: доля семейной ипотеки будет постепенно снижаться, но на фоне ожидаемого снижения ключевой ставки возможно возвращение стандартной ипотеки и развитие совместных программ банков и застройщиков. Существенных ценовых колебаний не ожидается — недвижимость остается надежным инструментом сохранения средств, а рынок будет развиваться в сценарии умеренной стабильности.

«В 2026 году рынок будет развиваться в условиях постепенного смягчения денежно-кредитной политики. Это создаст предпосылки для восстановления стандартной ипотеки и поддержит спрос. Существенных ценовых колебаний мы не ожидаем: фокус девелоперов смещается в сторону качества продукта, устойчивости проектов и долгосрочной работы с покупателем»,— делится господин Голубев.

Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, считает, что 2026 год в целом станет непростым для девелоперов, особенно для тех проектов, где отсутствует возможность покупки квартир по семейной ипотеке. «В этих условиях ключевыми инструментами стимулирования спроса будут длительные программы рассрочки сроком на пять-шесть лет, а также субсидированные ипотечные продукты, которые будут активно использоваться по мере снижения стоимости заемных средств»,— полагает он.

По мере снижения ключевой ставки можно ожидать постепенного возвращения клиентов к ипотеке как важнейшему инструменту покупки квартир, верит эксперт. «Этот процесс будет развиваться неравномерно, однако даже частичное восстановление ипотечного спроса способно вновь разогреть рынок, прежде всего в сегменте ликвидных и концептуально выверенных проектов»,— рассуждает господин Кравцов.

Ценовая динамика при этом останется положительной. При сохранении текущих макроэкономических условий и ограниченного предложения качественных проектов рост цен на первичном рынке к концу 2026 года составит минимум 8–10%.

«С точки зрения перспектив финал прошлого года создает более устойчивую базу для 2026-го. Рынок показал, что способен восстанавливаться без резких ценовых перекосов, а значит, в следующем году логичнее ожидать сценарий умеренного роста и стабилизации, а не резких скачков в ту или иную сторону»,— уверен господин Шраге.

Госпожа Рянкель говорит: «В 2026–2027 годах мы ожидаем более позитивную динамику продаж за счет частичного перевода депозитов физических лиц "в бетон" и реализации отложенного спроса на фоне повышения доступности рыночных ипотечных программ. При этом значительное влияние может оказать изменение условий семейной ипотеки. В базовом сценарии в 2026 году количество ДДУ Петербурга может вырасти на 5% (до 39 тыс.), а в 2027-м — на 10–15% (до 44 тыс.)».

В то же время ставки рыночной ипотеки по-прежнему находятся на высоком уровне, что оказывает охлаждающее влияние на объем кредитных сделок (в 2025 году этот показатель составил 49%, что на 20 п. п. меньше, чем в 2024-м). В соответствии со среднесрочным прогнозом ЦБ РФ ключевая ставка в 2026 году останется на достаточно высоком уровне и рыночная ипотека будет также недоступна для большинства заемщиков. Вместе с тем в 2027 году, по мере снижения ключевой ставки до 7,5–8,5%, ожидается более масштабная реализация отложенного спроса.

Госпожа Рянкель полагает, что рост объема сделок увеличится на 5% благодаря реализации отложенного спроса, в том числе перевода депозитов физлиц «в бетон», несмотря на замедление темпа роста ВВП (0,5–1,5%), а также по причине сохранения высоких ставок рыночной ипотеки и возможного ужесточения условий семейной программы.

Роман Русаков