«Строители не могут быть непозитивными»

Современный девелопмент — балансирование между требованиями регулятора, запросами жителей, экономической целесообразностью и необходимостью долгосрочного планирования. В ситуации, когда знакомые рынку инструменты господдержки теряют предсказуемость, фундаментом для развития бизнеса остаются сохранение команды и следование обозначенным планам. О том, как прошел 2025 год для девелопмента, как выглядит будущее бывшего СИЗО «Кресты» и что ждет рынок после изменений программы семейной ипотеки в 2026-м, Business Guide поговорил с генеральным директором ГК «КВС» Сергеем Ярошенко.

BUSINESS GUIDE: Как вы можете кратко описать 2025 год для вашей сферы бизнеса?

СЕРГЕЙ ЯРОШЕНКО: Как, в принципе, и любой предыдущий, ничего нового. Строительная сфера достаточно спокойная, она должна двигаться без резких колебаний, все должно быть системно. Мы готовились к худшему, но оказалось, что 2025 год не самый плохой. Для строительной отрасли все прошло нормально. Были перекосы в первой половине года, но в целом по году все хорошо.

BG: В сравнении с 2024-м было легче, проще или примерно так же?

С. Я.: У строителей нет понятия «легче» или «проще». У нас есть планы, которые мы себе ставим. Соответственно, понимая, что возможны какие-то критические моменты, мы эти планы немного занизили, чтобы сильно не расстраиваться, если их не получится выполнить. Но по факту получилось, что мы даже перевыполнили поставленные планы, поэтому для нас год очень удачный. Мы всегда движемся стабильно, работаем приблизительно с одной и той же скоростью: сдаем 150–200 тыс. кв. м в год. Такой результат у нас уже более десяти лет. Просто мы планируем строительство таким образом, чтобы ничего не двигать.

BG: Какие проекты в 2025 году вы реализовали?

С. Я.: Все, что мы планировали, реализовали. Сейчас у нас семь проектов: два проекта комплексного развития территории (КРТ) в Ленинградской области, два КРТ в Санкт-Петербурге и еще три точечных проекта в городе. Строительство шло и идет по точному графику. Никаких срывов нет.

BG: А как изменились операционные показатели в 2025 году в сравнении с 2024-м?

С. Я.: Мы как планировали строительство 150–200 тыс. кв. м, так намеченные планы и выполняем. Глобально ничего не изменилось. Но так как произошла инфляция и вслед за ней подорожание недвижимости, то в любом случае выросла стоимость квадратного метра жилья. При тех же самых объемах мы получили больше выручки. Поэтому с точки зрения выручки у нас рост.

BG: Какова была доля проектов с привлечением господдержки?

С. Я.: В 2025 году ипотека занимала 85–86%. Первая часть года была не очень активная с точки продаж и ипотеки. Однако в конце года, когда стало известно об изменении условий по господдержке, конечно, произошел скачок темпов продаж. Люди торопились приобрести недвижимость по старым условиям.

BG: Был ли какой-то особый всплеск в декабре?

С. Я.: Да, октябрь, ноябрь, декабрь — это как раз последний квартал, когда у нас был всплеск продаж. В первой половине года ипотека упала приблизительно до 50–55%. Соответственно, после объявления об изменениях количество продаж с ее использованием выросло на 30%.

BG: Вы прогнозируете, что из-за изменений с 1 февраля спрос в январе будет выше, чем он традиционно бывает?

С. Я.: Мы все-таки стараемся работать системно. Это не спрос на салат «Оливье», который вырастает к Новому году и сразу после праздника прекращается. К сожалению или к радости, регулятор то дает возможность брать ипотеку, то не дает. Соответственно, когда у людей появляется возможность, конечно, они ее используют. Изменение условий очевидно приведет к спаду. И на какое-то время люди должны взять паузу, чтобы разобраться с новыми вводными.

BG: Раз вы говорите про спад, можете ли уже сейчас оценить, насколько сильно может рынок просесть с 1 февраля?

С. Я.: Понятно, что если ипотека занимала 85% в прошлом году, то в этом году рынок просядет, и это будет весомо. Но вопрос в том, насколько сильно. У строителей, в том числе и у нас, есть запас: мы можем достаточно долго спокойно работать без колебаний. И проектное финансирование на сегодняшний день это позволяет. Стратегия вне зависимости от ситуации одна: не делать то, что люди не покупают.

BG: Часто ли мнение профессионального сообщества и предпочтения жителей региона различаются?

С. Я.: Развитие города регламентируется несколькими документами. Первое — это Генеральный план развития Санкт-Петербурга со всеми зонами, в которых можно что-то строить. Ведь город — это очень серьезный, живой организм, в котором должно быть все: и место для жизни, и место для прогулок, и место для учебы и работы, и социальная инфраструктура. Все для комфортной жизни и развития. Генплан проходит определенный этап согласования, в том числе и общественное обсуждение, в ходе которого принимается огромное количество пожеланий граждан, юридических лиц. Это все обсуждается профессиональным сообществом. И в итоге Генплан был принят — с учетом мнения всех. ПЗЗ — такой же документ, утверждаемый правительством, где тоже принимались все заявки, поправки, пожелания. И на сегодняшний день в Петербурге оба документа сформированы, у нас есть понятные правила развития города. Насколько они верные или нет — судить будут наши потомки. Генплан согласован до 2040 года, поэтому мы будем строить и работать в этих правилах.

BG: Вы упомянули, что застройщик, осваивая какую-то территорию, должен понимать, как будет развиваться инфраструктура вокруг. Какие задачи стоят перед вами? Как девелопер и застройщик решают вопрос инфраструктуры?

С. Я.: В Петербурге есть Градостроительная комиссия (ГРК), в которую входят все комитеты, отвечающие за социальную сферу, транспорт. Когда мы разрабатываем проект, мы рассказываем про него комиссии. Понимаем, сколько населения будет в квартале, предоставляем эти данные представителям власти. Каждый из комитетов отслеживает свое направление. Одни смотрят, как развивать медицину, другие — как развивать социальные объекты, школы, садики, транспортную инфраструктуру. Это работа огромного количества людей.

BG: С какими-то сложностями застройщик сталкивается в этом взаимодействии?

С. Я.: Это скорее не сложности, а поиск решения и компромисса. Договориться с таким количеством комитетов, подведомственных организаций — это непростой процесс. Но когда ты договорился, а ГРК утвердила развитие данного проекта, дальше уже сложности нет. Дальше ты идешь проектировать и начинаешь строить.

BG: Давайте перейдем к покупке бывшего СИЗО «Кресты». Сможете раскрыть ключевые принципы будущего вашего проекта?

С. Я.: Концепция проекта уже утверждена. Историко-культурная экспертиза закончена, она заняла почти год работы. Развитие памятника делится на несколько частей, тем более что у нас был еще не выявленный памятник. Изначально не были определены объекты, которые будут охраняться законом.

BG: То есть сейчас понятно, что будет снесено, а что останется?

С. Я.: Да, уже все понятно.

BG: В СМИ была информация, что два корпуса, которые ранее не рассматривались как памятник, все-таки признают таковыми. У всех сразу возник вопрос: влияет ли это на вашу изначальную концепцию, рассчитывали ли вы на это или нет?

С. Я.: У нас вся территория рассматривалась как памятник. Все здания на территории «Крестов» стали памятниками по нашей инициативе. Мы пошли, так сказать, на неимоверные шаги и, наоборот, увеличили территорию памятника, чтобы оставить этот ансамбль в том виде, в котором мы его приняли, и все-таки дать людям возможность посмотреть на проект с другой стороны. Мы изначально шли к этой концепции. Изначально планировали сохранить памятник архитектуры, потому что точно понимали для себя, что нельзя снести здания, которые охраняются 820-м законом.

BG: Как вы планируете искать баланс между сохранением памяти такого мрачного места и созданием жизнерадостного общественного пространства?

С. Я.: Это же все маркетинг. Есть изучение рынка, изучение спроса, изучение желания молодежи. Все-таки мы ориентируемся в большей степени на молодое поколение. Поэтому на основании этих данных мы и будем проектировать.

BG: И есть проекты, на которые вы опираетесь, когда эту мрачную историю превращаете в позитивную?

С. Я.: Мы изучали опыт перед тем, как вообще купить данный объект. Такой же крест был построен еще в Хельсинки, потом из него сделан отель. По миру очень много тюрем, переделанных в отели: в Америке, в Англии. Бывшие тюрьмы используются, как правило, двумя способами: либо это чистый памятник и его показывают как историческое место, либо его переделывают в отель. И это совершенно нормально существует. Ничего плохого в этом нет.

BG: В том числе у вас планируется и музей, посвященный «Крестам»?

С. Я.: Так как это памятник архитектуры, мы не можем откинуть то, что было здесь раньше. Я считаю, что историю обязательно нужно сохранить и передать потомкам. Конечно, мы оставим часть объекта под музей и под образовательный центр. Хочется добавить интерактива и образовательных функций, чтобы это были не просто скучные камеры, а интересное, цепляющее пространство.

BG: У вас есть сейчас понимание, сколько средств нужно будет вложить в проект «Крестов»? Возможно, это будет происходить поэтапно?

С. Я.: Нет, мы будем делать все одним этапом, одним разрешением на строительство. И вводить это в эксплуатацию будем сразу все вместе. Что касается средств, то мы понимаем, что это 12–15 млрд рублей. Но все будет зависеть от того, что мы напроектируем и как договоримся с партнерами.

BG: Появление в вашем портфеле такого знакового объекта как-то влияет на общую стратегию группы компаний?

С. Я.: В основе стратегии компании — строительство жилья. Параллельно мы еще эксплуатируем дома, которые построили. И у нас в эксплуатации есть и коммерческие объекты: бизнес-центры и физкультурно-оздоровительные комплексы. Теперь будет и общественный кластер с гостиницами, и это параллельный бизнес. Но он не влияет ни на то, ни на то, просто он параллельный.

BG: Вы уже определились, какие гостиницы могли бы занять у вас место?

С. Я.: Мы уже ведем переговоры и скоро закончим выбор партнера по отельному бизнесу. Конечно, когда закончим, объявим о результатах публично.

BG: Вас признали компанией года в 2025 году в рамках премии «Строитель года». В чем, на ваш взгляд как лидера рынка, заключается верное направление для девелопмента в современных условиях?

С. Я.: Я бы сказал, что это умение стабильно работать. У нас получается, нам хватает знаний выстроить работу в компании таким образом, чтобы у нас не было ни всплесков, ни падений, а была ровная, стабильная, системная работа. И при этом интересная, с творческим подходом.

BG: И таким должен быть идеальный застройщик?

С. Я.: Идеальный застройщик — это тот, у которого вам захочется купить квартиру. А если вы еще через десять лет захотите у этого же застройщика купить вторую квартиру, то вот тогда застройщик стал действительно отличным. Важно не только хорошо и вовремя построить жилье, еще его нужно хорошо содержать и эксплуатировать. Дом должен через десять, пятнадцать и двадцать лет выглядеть достойно и иметь свои вторичные продажи. Время нас рассудит. Поэтому те, кто строит стабильно, системно, эксплуатирует хорошо и относится к своему продукту с душой, выиграют в длинной перспективе.

BG: Какие у вас главные приоритеты на 2026 год? И можете ли вы на фоне турбулентности обозначать приоритеты на несколько лет вперед?

С. Я.: У нас все расписано до 2040 года. Земельный банк сформирован, мы точно понимаем, что мы будем делать до 2040-го. Поэтому приоритеты у нас такие же, как и были: работать ровно. Конечно, в сегодняшней турбулентности основной приоритет — это сохранить команду. На мой взгляд, можно поплатиться доходом, но сохранить людей. А следующее — это все-таки строить в том графике, который у нас намечен.

BG: Меняются ли в текущих обстоятельствах стратегии управления компанией?

С. Я.: Не стратегия управления меняется, может меняться только объем строительства. Люди ведь как жили, так и живут, развиваются, заводят семьи. Поэтому строительство жилья — это необходимость. Город без этого не может существовать. Могут меняться идеологии у города. Раньше город много-много строил, сейчас стал чуть меньше строить. Придет время — и мы, наверное, займемся активной реновацией центра. Это будет новая тенденция развития отрасли. А строительная компания будет подстраиваться и двигаться в том направлении, где люди покупают.

BG: Про бизнес говорят, что ему сейчас приходится выживать — не развиваться, а хотя бы стоять в относительной стабильности. Девелопмента это не касается?

С. Я.: С точки зрения девелопмента стабильность — это сохранить костяк коллектива, производить определенное количество квадратных метров, продавать их. А развиваться всегда есть куда. Все равно мы вынуждены развиваться. Сегодня век технологий. Выживут только те, кто будет заниматься повышением производительности труда на душу населения. Следовательно, компаниям необходимо развивать производительность труда. В любом случае, чем жестче рынок, тем компания больше двигается, чтобы выжить. Вы называете это выживанием, а я называю это возможностями.

BG: Вы на многое смотрите позитивно. В том числе вы обычно говорите, что не любите слово «кризис».

С. Я.: Если бы я не смотрел позитивно, я бы не был строителем. Строители не могут быть непозитивными.

BG: Планируете ли вы в 2026 году пополнять земельный портфель?

С. Я.: Да, конечно, мы его регулярно пополняем, постоянно что-то смотрим, постоянно что-то покупаем.

BG: А расширение географии в планах?

С. Я.: Нет, мы не планируем расширение географии. Мы решили для себя, что лучше остановиться на нашем любимом регионе — это Петербург и Ленинградская область.

BG: И продавать что-то из активов тоже не собираетесь?

С. Я.: Тоже не собираемся.

BG: Давайте вернемся к семейной ипотеке. Считаете ли вы рискованным в преддверии 1 февраля выводить новый продукт на рынок в этот переходный период?

С. Я.: Нет, не считаю. Мы выводим. Но тут встает вопрос объемов. Если речь идет о миллионе метров квадратных, то это тяжело. А выводить объект на 40 тыс. кв. м — почему бы и нет? Объект же не строят поквартально. Он строится на протяжении, например, трех лет. Поэтому нельзя опускать руки, потому что что-то произошло в январе. В марте будет что-то другое, а в августе — еще что-то. Придерживание ввода объектов не рассматривается как целесообразное.

BG: А при каком уровне ключевой ставки рынок выйдет на стабильный рост без внешних искусственных стимулов?

С. Я.: На мой взгляд, если бы ипотека была на уровне 10% плюс-минус, все бы более или менее стабилизировалось. Можно много на эту тему рассуждать, но главное, чтобы ситуация была стабильна. Ведь было бы намного легче, если бы сделали какой-нибудь закон, который запрещает в течение пяти лет менять законы. Мне кажется, было бы спокойнее для всех.

BG: Раз мы заговорили о новых законах. 1 января вступил в силу закон о КРТ. Как вы думаете, как девелопер, который участвует в КРТ, может повысить доверие среди жителей и избежать каких-то социальных конфликтов?

С. Я.: Социальных конфликтов точно не избежать, потому что каждый из жителей имеет право высказываться. Девелопер точно не может в этом плане ни на что повлиять. Развивать территорию комплексно надо, это необходимость, и это факт. Просто мы все по-разному можем это смотреть, в том числе по-разному смотреть на вопрос времени. Кому-то надо сегодня, кому-то надо через пять лет, когда дети вырастут. Из-за этого какие-то конфликты все равно будут. Надо находить компромисс. Мы же все-таки живем в цивилизованном обществе.

BG: Как вы оцениваете изменения в ПЗЗ — дифференцированный коэффициент использования территории?

С. Я.: Правила и есть для того, чтобы ввести какие-то ограничения на развитие территории и земельных участков. Как я к этому отношусь? Как к закону. Если такой закон есть, его надо соблюдать. Нет смысла обсуждать законодательство, тем более с коммерческой точки зрения.

BG: Приходилось ли вам пересчитывать какие-то финансовые модели из- за новых ПЗЗ?

С. Я.: Нет, потому что у нас не было земельных участков, которые попали под изменения. Мы очень щепетильно подходим к покупке участков и не хватаем все подряд в надежде, что правила, касающиеся их, поменяются потом. Поэтому нас это не беспокоит.

BG: Что вообще ожидает рынок в 2026 году? Какой главный вызов ждет конкретно вас и девелопмент в целом?

С. Я.: Нам предстоит подстроиться под новую программу ипотеки, которую, наверное, совсем скоро представят. А также мы понимаем, что рынок, скорее всего, не будет активно развиваться в связи с понятными объективными ситуациями у населения.

BG: А какой-то позитивный прогноз есть для рынка на будущее?

С. Я.: Люди же стабильно рождаются, правильно? И потребность в жилье у нас в стране только увеличивается. Следовательно, если сегодня покупать будут мало, то рано или поздно сформируется отложенный спрос. Соответственно, в дальнейшей стратегии строительной компании, чтобы не просто остаться на плаву, а вырасти, очень важно сохранить коллектив. Компании, которые сохранят мощный работоспособный коллектив и которые смогут с большой скоростью развернуться на большой объем, выиграют в перспективе.

Полина Пучкова