Как стало известно Ъ, британский London & Regional Properties (L&RP) избавляется от московского бизнес-центра "Дукат II" и двух торгцентров "Солнечный рай". Цена трех объектов — $280 млн (текущая стоимость всех готовых объектов L&RP в России — $400 млн), эти средства фонд вложит в новое строительство. За британцами последуют и другие инвестфонды: девелопмент "с нуля" дает свыше 30% годовой доходности, а покупка и перепродажа готовых проектов — не более 20-25%.
L&RP объявил тендер по продаже нескольких своих объектов в Москве — бизнес-центра "Дукат II" на улице Гашека (недалеко от улицы Тверская) и двух ТЦ "Солнечный рай", рассказали Ъ представитель инвестфонда и топ-менеджеры нескольких девелоперских компаний. Покупатели будут выбраны в начале 2008 года. Управляющий директор L&RP в России Дэвид Джованис и представители Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (С&WS&R, агент фонда) отказались от комментариев до закрытия сделок. О тендере знает директор департамента инвестконсалтинга Colliers International Олег Смирнов.
Англичане намерены продать активы вдвое дороже, чем заплатили за них более года назад. За "Дукат II", строительством которого господин Джованис как частный девелопер руководил еще до работы в L&RP, топ-менеджер рассчитывает получить около $176 млн (такая стоимость указана в имеющейся в распоряжении Ъ презентации инвестиционного портфеля фонда). В 2006 году "Дукат II" обошелся L&RP всего в $80-95 млн (см. Ъ от 20 июля 2006 года). Выкупая БЦ в интересах фонда, господин Джованис знал о грядущем в ближайшие два года пересмотре договоров с арендаторами, что гарантировало существенное увеличение стоимости самого объекта, напомнили собеседники Ъ. Это подтверждает и инвестпредложение, составленное С&WS&R (есть в распоряжении Ъ): в 2008 году чистый операционный доход центра должен составить $13,4 млн, а с 2008-го по 2013 год сдача в аренду "Дукат II" будет приносить уже $16,5 млн ежегодно.
Вдвое меньшую цену, чем та, по которой L&RP продает их сейчас, фонд в 2006 году заплатил и за два торговых центра "Солнечный рай" в Солнцеве (11,7 тыс. кв. м) и Раменском (9 тыс. кв. м). По оценкам экспертов, он приобрел объекты приблизительно за $50 млн. Сейчас два торгцентра фонд оценивает в $105 млн, говорит один из источников Ъ.
L&RP создан в 1987 году братьями Ричардом и Яном Ливингстонами, работает в 12 странах. Инвестпортфель — свыше €8,5 млрд. Текущую стоимость всех своих готовых объектов в России L&RP оценивает почти в $400 млн.
L&RР продает наиболее ликвидные активы, чтобы зафиксировать прибыль и инвестировать в девелоперские проекты, уверен директор инвестдепартамента AFI Development Иван Вашурин. "Дукат II" — самый дорогой готовый объект L&RP в России. Например, принадлежащий фонду БЦ "Уланский IV&V" на 7 тыс. кв. м в центре Москвы оценивается в $52 млн. "В девелоперском бизнесе доходность на вложенный капитал (IRR) — 30% годовых, тогда как покупка и последующая перепродажа уже действующего здания принесет не более 20-25%",— соглашается Олег Смирнов. L&RP уже анонсировал несколько проектов с объемом инвестиций более $1,2 млрд.
В поисках более высокой доходности другие западные фонды могут последовать примеру L&RР, убежден Иван Вашурин. Следующими кандидатами могут стать ирландский Quinn Group (инвестирует в Россию $5,2 млрд), австрийский Meinl European Land ($2,3 млрд) и др. Из-за мирового финансового кризиса этим летом многие девелоперы испытали проблемы с кредитованием проектов, напоминает Олег Смирнов.