Виллы в руки
С начала этого года специалисты отмечают, что рынок жилой недвижимости в штате Флорида перенасыщен, и особняки, некогда переходившие к новым владельцам в считаные дни, теперь месяцами пустуют в ожидании покупателей. Особые надежды местные девелоперы возлагают на инвесторов из Восточной Европы.
Расцвет рынка флоридской недвижимости пришелся на прошлое десятилетие. С начала 1990-х цены на жилье в этом штате почти каждый год повышались в среднем на 10%, а спрос стабильно превышал предложение. Однако последствия ипотечного кризиса, охватившего Соединенные Штаты, коснулись и Флориды. Наполнившие рынок так называемые "дефолтовые" объекты, распродаваемые банками в счет погашения невыплаченных заемщиками кредитов, сейчас реализуются по ценам, нередко на треть уступающим рыночным и, соответственно, перетягивают на себя все внимание покупателей. В результате спрос на недвижимость по всей стране резко снизился, а количество домов, выставленных на продажу, увеличивается с каждым днем. Но рассчитывать на то, что удастся приобрести виллу в Майами по бросовой цене, не стоит. Наоборот: в то время, как во всей Америке жилье стремительно дешевеет, Флорида является одним из двух рынков (наравне с Нью-Йорком), где цены продолжают расти, хотя и несколько снизив обороты. По оценкам специалистов, в ближайшие годы наиболее привлекательной для инвесторов будет жилая недвижимость в таких городах штата, как Орландо, Тампа, Джэксонвилл, а также в неизменно находящемся на вершине покупательского спроса Майами. В 2006 году более 100 тыс. граждан США и иностранцев стали обладателями современных апартаментов в многоэтажных жилых комплексах Майами, а также фешенебельных особняков в прибрежной полосе Атлантического океана.
Статистика последних лет показывает, что среднегодовой доход от вложения денежных средств в жилую недвижимость Майами составляет порядка 15-20% в год — это самый высокий показатель в США. Скачок цен приходится, как правило, на май-июнь — начало нового финансового года для американских инвесторов. Оживление на рынке жилья сохраняется до середины лета (в этот период его поддерживают массово переезжающие на юг Америки семьи из северных штатов), и к осени ситуация несколько стабилизируется. Несмотря на то что основной спрос формируют жители Соединенных Штатов, участие иностранных инвесторов также нельзя недооценивать. Так, несколько лет назад значительно возрос интерес со стороны граждан Великобритании, и на сегодняшний день владельцами собственности во Флориде является более 50 тыс. англичан. Но волна клиентов из Европы постепенно стихает, и в последнее время риэлтеры штата возлагают особые надежды на состоятельных русских. И хотя рынок заполнен преимущественно объектами категории "премиум", приобрести вполне презентабельную резиденцию в окрестностях Майами по карману и представителям среднего класса. Сегодня стоимость дома на одну семью составляет $400 тыс., а квартиры эконом- и бизнес-класса обойдутся в $3-5 тыс. за кв. м. В сегменте элитной недвижимости ситуация совсем иная: виллы с большими бассейнами, просторными террасами и дизайнерской отделкой помещений продаются по цене $5-7 млн, а предложение фешенебельных апартаментов колеблется от "скромных" за $900 тыс. до "эксклюзивных" за $6 млн. Особняк класса "де люкс" обойдется в $13-15 млн.
Специалисты утверждают, что несмотря на кризисную ситуацию на рынке недвижимости США, жилье во Флориде, в частности на берегу океана, по-прежнему высоколиквидно. Дело в том, что пляжная территория Майами уже на 90% застроена. В 2010 году будет завершено строительство последних жилых объектов на первой береговой линии, и цены неизбежно пойдут вверх. По оценкам аналитиков московской компании Century 21 Prime Time Realty, их рост в 2011 году достигнет 50% на квартиры и дома эконом-класса, 80% — на недвижимость бизнес-класса и 100% — на жилье класса "де люкс".
Оставшиеся 10% жилья на побережье распродаются уже сегодня, и если европейцы традиционно предпочитают отдельные виллы, то среди инвесторов из Восточной Европы особый интерес вызывают фешенебельные апартаменты в многоэтажных кондоминиумах, расположенных на первой береговой линии Майами. В числе наиболее привлекательных объектов данной категории можно назвать три жилых комплекса: Jade Beach, Jade Ocean и Regalia. Они отличаются оригинальными архитектурными и планировочными решениями и достаточно высокими, по сравнению с другими жилыми комплексами, ценами — от $9 тыс. за кв. м. И это не предел: эксперты обещают, что за ближайшие пять лет их стоимость поднимется в пять раз и к 2012 году апартаменты в 41-этажной Regalia или 53-этажном Jade Beach площадью около 500 кв. м с четырехметровыми потолками и 200-метровой террасой с видом на океан будут продаваться по $40 тыс. за кв. м.
Круглогодичный спрос на аренду недвижимости на побережье Флориды является вторым фактором, гарантирующим собственнику доход от капиталовложений. Увеличивающийся с каждым годом поток туристов позволяет делать оптимистические прогнозы: при благоприятных условиях в ближайшие годы прибыль от сдачи жилья в аренду может превысить 15% годовых. Сегодня за неделю проживания в одном из поместий, расположенных вдоль пляжа, туристы платят от 5 до 10 тыс. евро, в зависимости от количества спален. А аренда виллы класса "де люкс" в пригороде Майами стоит от 20 до 80 тыс. евро в неделю.
Фото: CENTURY 21 PRIME TIME REALTY
Говоря об особенностях покупки недвижимости в штате Флорида, следует упомянуть весьма примечательный для украинских инвесторов аспект. Продажа объектов на стадии разработки проекта ("с чертежной доски") популярна в Америке не меньше, чем в Украине, однако механизм подобных сделок в корне отличается. Покупатель не финансирует застройщика, заключая с ним предварительную сделку, а вносит определенную сумму — до 30% от стоимости недвижимости — на именной счет условного депонирования в банк. Застройщик получает доступ к этим средствам только после того, как выполнены все условия договоров с инвесторами и объект полностью сдан в эксплуатацию. Само же строительство ведется за счет займов, на погашение которых впоследствии идут деньги с клиентских депозитов.
В случае, если приобретается готовый объект, новому владельцу не стоит рассчитывать на принятый в ряде других штатов "ознакомительный" период: во Флориде покупатель должен сразу принять решение — подписать контракт или отказаться от сделки. Налог, взимаемый при продаже объектов, составляет 6% от стоимости недвижимости, при этом местный подоходный налог, принятый на всей остальной территории Америки, здесь не уплачивается.
В целом покупка недвижимости в США — процесс относительно несложный. Федеральные и местные законы не разделяют покупателей на граждан страны и нерезидентов. Любой зарубежный инвестор может стать владельцем с безусловным правом собственника любого недвижимого имущества, включая землю. В подавляющих случаях оформление сделки происходит с участием лицензированных специалистов — юристов и real-estate брокеров, которые несут полную юридическую и финансовую ответственность за чистоту сделки перед покупателем, продавцом и государством. Регулярные налоговые выплаты намного ниже европейских. Например, ежегодный налог на недвижимость для физических лиц составляет 1,5-1,8%. Никаких визовых преференций владение жильем в США не дает. Чтобы облегчить себе въезд, можно открыть частный бизнес: предпринимателям закон разрешает посещать страну для заключения сделок. Лично осуществлять управление собственной компанией не обязательно: достаточно инвестировать средства в автозаправку, отель, офис, торговые площади или другую коммерческую недвижимость. Сдача жилья в аренду бизнесом не считается, за исключением тех случаев, когда речь идет о многоквартирных доходных домах.