Квадратные метры больше не решают

Складской рынок переживает тихую революцию. Пока внимание приковано к ставкам аренды и дефициту площадей, ключевые игроки уже перестраивают саму систему координат и все чаще приходят к девелоперам с вопросом не о цене квадратного метра, а о стоимости обработки единицы товара. Это принципиальный сдвиг, который в будущем определит, какие склады останутся востребованными, а какие — превратятся в неликвид.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Нынешняя точка напряжения — себестоимость доставки товаров. Конфликты между селлерами и маркетплейсами все чаще возникают из-за логистических тарифов и удорожания операции «привезти—обработать—отгрузить». В условиях, когда конечный потребитель не готов компенсировать рост издержек через цену доставки, внимание бизнеса закономерно смещается к юнит-экономике. Именно этот показатель становится критическим и постепенно вытесняет привычный фокус на стоимость квадратного метра. Все больше игроков рынка оперирует новой системой координат при оценке логистической недвижимости.

Метры уходят на второй план

Когда бизнес начинает анализировать склад через призму себестоимости обработки товара, универсальные комплексы сильно проигрывают. Сегодня средняя цена обработки единицы на автоматизированном складе уже на 25–35% ниже, чем на классическом. Через два года разрыв будет более 50%. Склады, в которые можно интегрировать хотя бы базовую автоматизацию, превращаются в дефицитный актив рынка. При этом универсальных сценариев автоматизации не существует: компании используют разные модели: от конвейерных линий до многоуровневых роботизированных шаттлов. Но все они предъявляют схожие требования к объекту: чистая высота 14–16 м, усиленные полы, резервирование мощностей под сотни киловатт электроэнергии. В сухой склад такую систему уже не встроить.

Формально часть обычных комплексов еще может быть временно востребована — для закрытия пикового спроса или краткосрочных контрактов, но стратегии на перспективу в таких помещениях не строятся. Причина — в структуре инвестиций.

Капитальные затраты на оборудование сегодня сопоставимы со стоимостью строительства самого здания.

Это инвестиции, которые невозможно безболезненно перенести в другой объект через несколько лет без потери эффективности. В результате понятие «склад под автоматизацию» по значимости приближается к требованиям, которые предъявляются к дата-центрам: надежность инженерии, доступность и резервирование энергомощностей становятся базовыми условиями. Именно поэтому с годами разрыв между теми, кто инвестирует в автоматизацию, и компаниями, которые продолжают работать по-прежнему, будет только расти.

Тренды

Мировая практика показывает: при внедрении глубокой автоматизации (например, AS/RS) на 40–50 тыс. кв. м можно обрабатывать те же объемы, для которых раньше требовалось около 100 тыс. кв. м. Это принципиально меняет экономику. Капитальные затраты на старте все равно высокие. Но если пересчитать объем обработанных единиц на 1 кв. м, стоимость обработки единицы с учетом всех операционных затрат и срок окупаемости при росте оборота, становится понятно, почему крупнейшие игроки идут именно по этому пути и будут продолжать наращивать автоматизацию.

В 2024 году один из ключевых участников рынка розничной торговли реализовал проект автоматизации собственного распределительного центра.

Инвестиции в автоматизацию составили около 2,2 млрд руб.

Проект предусматривает систему хранения на стеллажах и шаттлах, конвейерную подачу товара Goods-To-Man, финальное распределение товаров по заказам через 3D-сортер, формирование отгрузочных мест с кросс-белт сортера. Общая площадь объекта — почти 30 тыс. кв. м, высота — около 15 м. В результате внутрискладские затраты на единицу товара снизились с 90 до 60 руб., пропускная способность выросла со 110 тыс. до 200 тыс. заказов в сутки. Срок окупаемости при текущей загрузке — три с половиной года.

Отсюда вывод для девелоперов и владельцев складов: выигрывать будут не объекты «подешевле и попроще», а те, что позволяют клиенту в горизонте нескольких лет радикально снижать юнит-экономику логистики.

Почему себестоимость строительства продолжит расти

Развитие автоматизации не приводит к удешевлению строительства комплексов — скорее наоборот. Хотя современные технологии позволяют обрабатывать существенно большие объемы на меньшей площади, капитальные затраты на единицу хранения (палето-место или короб) на автоматизированном складе на 30–60% выше аналогичных затрат для классических сухих складов.

Например, стоимость автоматизированного и стандартного сухого складов вместимостью 50 тыс. палет составит соответственно 72 тыс. и 50 тыс. руб. на одно палето-место.

Ключевая причина — качественное усложнение самого здания.

Автоматизированный центр перестает быть оболочкой для хранения. На каждый квадратный метр приходится больше товара, повышаются плотность операций и нагрузка на конструкции, что требует более сложных инженерных решений. Одновременно усиливаются требования к пожарной безопасности: концентрация материальных ценностей в единице площади повышает потенциальные риски, а значит, возрастает роль систем обнаружения, тушения и дымоудаления. Эти параметры сегодня все чаще становятся предметом пристального внимания не только со стороны регуляторов, но и со стороны банков и страховых компаний, для которых автоматизированные склады — это актив с повышенной ответственностью всех участников проекта.

Отдельным ограничением становится энергетика. В отличие от сухих складов, объекты, ориентированные на автоматизацию, требуют существенно больших объемов электроэнергии. Причем речь идет не только о подключении мощностей, но и об их резервировании, распределении и устойчивости энергоснабжения. Это напрямую отражается на бюджете строительства и сроках реализации проектов.

В результате требования к таким объектам уже сегодня заметно жестче, чем несколько лет назад, и этот тренд будет только усиливаться. Надежная инженерия и избыточность по ключевым системам перестают быть конкурентным преимуществом и постепенно переходят в разряд базового стандарта. За него рынку неизбежно приходится платить.

При этом стоимость обработки товара на складе сильно снижается.

Это, несмотря на удорожание цены хранения, существенно уменьшает затраты на доставку, ведь основную статью логистического бюджета создает именно операция пикинга (подбор заказа с мест хранения) и комплектации, а автоматизация позволяет значительно сокращать эти расходы, а значит, и весь логистический бюджет клиента. Кроме того, расширяются операционные возможности его бизнеса, позволяющие пропускать большее количество товара через склад, не увеличивая объема инфраструктуры, и не зависеть от волатильности рынка труда, вместе с тем наращивать продажи. Как следствие, растет прибыль бизнеса за счет комбинации таких факторов, как уменьшение операционных затрат, рост продаж и снижение себестоимости благодаря эффекту объема. Также повышаются точность и своевременность сборки заказов на складе, что укрепляет лояльность клиентов.

На этом фоне комплексы, которые по своим параметрам не подходят под автоматизацию, в перспективе нескольких лет будут выделены в отдельный сегмент.

В Московском регионе, как и по стране в целом, такие объекты, скорее всего, будут иметь низкую ставку.

Потребность в них останется, но под простые операции, временное размещение и региональных игроков с небольшими объемами. Основной платежеспособный спрос будет сосредоточен там, где можно обеспечить адекватную себестоимость логистики. Именно этот показатель станет главным критерием выбора склада для крупных и растущих компаний, ведь логистические возможности продолжат быть одним из ключевых конкурентных преимуществ.