Эффект дедлайна

В декабре 2025 года петербургские девелоперы сдали в строй 682,6 тыс. кв. м жилья — более чем в 2,5 раза больше, чем годом ранее. К 1 января в городе ввели более 2,687 млн кв. м жилья — по итогам 2024 года показатель был ниже на 1,02%. Застройщики называют декабрь лучшим месяцем прошедшего года по уровню спроса и ожидают, что январь, вопреки сезонности, покажет хорошие продажи из-за грядущих изменений в условиях льготной ипотеки.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По информации комитета по строительству Санкт-Петербурга, в декабре девелоперы построили новое жилье в 11 районах города. Больше всего квартир в новостройках сдали в Пушкинском районе: в 14 домах — 4503 квартиры общей площадью более 183,7 тыс. кв. м. В Красногвардейском районе ввели в эксплуатацию 3340 квартир в семи домах площадью более 111,6 тыс. кв. м. В Невском районе ввели в эксплуатацию 91,7 тыс. кв. м в двух домах на 2279 квартир. В секторе ИЖС сдано 12,4 тыс. кв. м. В декабре 2024 года застройщики сдали 298,7 тыс. кв. м жилых помещений. На 1 января 2026 года в городе введено в строй более 2,687 млн кв. м жилья — за 12 месяцев позапрошлого года девелоперы построили более 2,66 млн кв. м квартир в новостройках.

На фоне сохранения снижения темпов строительства нового жилья строительные компании сообщили «Ъ Северо-Запад» об очень высоких показателях продаж. Так, например, Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, утверждает, что по сравнению с ноябрем 2025 года в декабре объем выручки компании вырос на 137%. Кирилл Сиволобов, основатель Bau City Development, рассказал, что показатели продаж в предыдущем месяце по сравнению с ноябрем выросли на 200%. «На этом фоне мы фиксируем существенное сокращение плеча сделки: покупатели принимают решение быстрее и выходят на подписание ДДУ в среднем в течение недели после выбора квартиры»,— обозначил господин Сиволобов.

Александр Андрианов, акционер GloraX, говорит, что в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в четвертом квартале продажи компании увеличились почти в два раза по количеству сделок и в полтора раза в квадратных метрах по сравнению с третьим кварталом. «При этом в декабре мы наблюдали рост продаж на 163% по сравнению с ноябрем 2025 года. Такая нарастающая динамика связана в том числе с оживлением рынка на фоне грядущих изменений по семейной ипотеке и стремлением покупателей приобрести недвижимость на действующих условиях»,— объяснил девелопер.

Другие участники рынка отмечают менее впечатляющий рост продаж. Хотя коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов назвал декабрь лучшим месяцем 2025 года, так как финансовый результат компании в полтора раза превзошел плановые ожидания. По его словам, в группе было продано на 32% больше квартир, чем в ноябре, и на 63% — год к году. «Спросом пользовались все проекты: комфорт-класс, бизнес, премиум и апартаменты»,— добавил игрок рынка. Господин Софронов также отмечает, что выручка ГК увеличилась на 25% относительно 2024 года.

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», констатирует, что для рынка массового жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области декабрь традиционно стал периодом повышенной покупательской активности. Объем продаж в компании увеличился на 9% по сравнению с ноябрем и на 78% относительно декабря 2024 года.

Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова признает, что в целом год завершился с показателями чуть ниже уровня 2024 года, что существенно лучше первоначальных пессимистичных прогнозов о снижении спроса на 30–40%. «Четвертый квартал является самым активным периодом продаж, но в 2025 году эта сезонная особенность проявилась особенно ярко на фоне ожидаемых изменений в программе семейной ипотеки и сформировавшегося дефицита нового предложения»,— подтверждает она. Доля Ленобласти в предложении агломерации выросла с 33% в начале 2022 года до 45% в декабре 2025 года, обращает внимание госпожа Орлова. Доля Санкт-Петербурга сократилась с 67% до 55%.

Кроме всплеска покупательской активности к концу прошлого года девелоперы назвали трендом плавный рост цен на первичную недвижимость. Господин Кравцов сказал, что средняя цена квадратного метра в премиум-проектах увеличивалась примерно на 2% месяц к месяцу. Вице-президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин делится данными, что в декабре стоимость «квадрата» в комфорт-классе превысила 330 тыс. рублей, а в бизнес-классе — приблизилась к 550 тыс. рублей. «Рост цен в четвертом квартале оказался связан в том числе с оживлением спроса в свете ожидаемых изменений в программе семейной ипотеки. Однако по итогам всего 2025 года общий спрос прогнозируемо снизился на 15–20% к уровню 2024 года, так как в первой половине 2024 года рынок активно стимулировался льготной ипотекой»,— напоминает девелопер.

Он также подчеркивает, что доля ипотечных сделок на первичном рынке росла в течение всего года, но только осенью 2025 года впервые с третьего квартала 2024 года превысила 50%. «Для сравнения, по данным Росреестра, в первом квартале прошлого года этот показатель был равен 39%. В октябре — 52%, в ноябре — 59%»,— приводит цифры господин Фалкин. По-прежнему практически все сделки по ипотеке проходят по семейной программе, говорят девелоперы.

В проектах RBI комфорт-класса доля ипотечных сделок выше 60%. В элитном сегменте до 85% сделок составляют рассрочки. В Fizika Development на долю семейной ипотеки пришлось 63% всех сделок. В компании «Город-спутник "Южный"», как уточнила ее директор по продажам Марина Потепкина, основной объем сделок пришелся на ипотеку — свыше 70%, остальная часть распределилась между рассрочками и покупками на собственные средства.

Опрошенные девелоперы сходятся во мнении, что дальнейшая динамика на рынке будет зависеть от снижения ключевой ставки, доступности ипотечных программ и сохранения механизма субсидирования ставок застройщиками. Господин Софронов ожидает, что в январе, пока еще действуют старые правила по семейной ипотеке, доля программы в структуре сделок будет по-прежнему превалировать, хотя и в меньшем относительно декабря объеме. «Наши планы на январь немного скромнее, чем на минувший декабрь, но это далеко не кратное уменьшение. Продажи января год к году на рынке в целом, скорее всего, увеличатся, ведь семейную ипотеку покупатели будут стремиться брать более активно. Сокращение же относительно декабря точно будет заметным, что вполне закономерно»,— делает прогноз коммерческий директор ГК «ПСК».

Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development (входит в ГК «Запстрой»), также предполагает, что более спокойный январь в плане покупательской активности в этом году пройдет несколько иначе. «Связано это главным образом все с тем же "эффектом дедлайна", ведь по старым правилам оформить семейную ипотеку можно будет только до 1 февраля. Традиционный январский спад, по всей вероятности, в 2026 году будет перенесен на февраль и март — во всяком случае, в сегменте "комфорт". Но проектов премиального сегмента, особенно качественных и в хороших локациях, спад вряд ли коснется ввиду малой зависимости от ипотеки»,— дает оценку девелопер.

Госпожа Потепкина также думает, что в январе застройщики увидят довольно высокую активность покупателей в массовом сегменте жилья, поскольку будут стремиться оформить кредит по старым правилам. Господин Бушуев тоже не исключает, что в начале 2026 года коррекция спроса может быть менее выраженной за счет стремления части покупателей закрыть сделки до ужесточения условий по семейной ипотеке.

Господин Андрианов считает, что продажи января будут во многом зависеть от того, как девелоперы поработали в конце 2025 года, так как многие клиенты определились с выбором объекта в декабре, но не успели совершить сделку до нового года. «Вероятность того, что с 1 февраля начнет действовать дифференцированная ставка по ипотеке, зависящая от количества детей в семье, подталкивает покупателей к более решительным действиям уже сейчас. Поэтому январь этого года может показать более высокие результаты продаж, чем в прошлые периоды»,— разделяет общее мнение акционер GloraX.

Госпожа Орлова убеждена, что ожидания на 2026 год связаны с трендом на рационализацию. «Успех будут определять не масштабирование и разнообразие, а финансовая разумность и устойчивое развитие, пусть и не такое стремительное, как мы наблюдали в предыдущие годы. Ключевые надежды связаны с дальнейшим снижением ключевой ставки, которая, по прогнозам, может достичь 10–12% к концу следующего года. Возвращение массовой рыночной ипотеки возможно уже при 14%»,— полагает топ-менеджер «А101» в Санкт-Петербурге. По ее мнению, дополнительным стимулом станет прогнозируемое снижение инфляции с 9% в прошлом году до 5,1% в 2026-м.

Александра Тен