Невский проспект теряет блеск

На фоне высоких ожиданий владельцев помещений, общего падения покупательской активности и изменений туристического трафика одна из главных улиц Санкт-Петербурга — Невский проспект — переживает трансформацию. Площади не пустуют, но вместо крупных брендов помещения занимают более простые концепции, часто ориентированные на единичные посещения, а не постоянных клиентов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Ключевые показатели стрит-ритейла на Невском проспекте выглядят без крайностей. Так, это по-прежнему один из главных торговых коридоров города. Из 27 знаковых для Санкт-Петербурга открытий 2025 года, которые сосчитали в NF Group, 4 пришлось на Невский проспект: «Город 812» и «Хачапури Марико» в сегменте баров и ресторанов, Very Neat и Furnari в фешен-сегменте. Однако на первом месте по количеству открытий Большой проспект Петроградской стороны — 12 новых мест за год.

Незнаковых открытий планировалось гораздо больше. «С января по март 2025 года на основной части Невского проспекта ввиду дефицита свободных ликвидных площадок под кафе и рестораны не было открыто ни одного нового заведения общественного питания»,— сообщалось в материалах NF Group. Но заработали «Дом спорта Лига ставок» в бывшем помещении магазина «Всё Смарт» (Невский проспект, дом 80) площадью около 1 тыс. кв. м, магазин сладостей Sweet Travel (дом 16), отделение Норвик-банка (дом 68а). Кроме того, центр культуры и искусств «Дом радио» временно переехал с Итальянской улицы в Дом Беггровых (дом 62) в связи с реставрацией основного здания.

Уровень вакансии в данных консультантов различается из-за методики подсчета: кто-то делит проспект на основную часть и Старо-Невский проспект, кто-то — нет. В NF Group весь 2025 год говорили о том, что вакансия на Невском рекордно низкая. «На конец 2025 года доля свободных площадей формата стрит-ритейл на Невском проспекте составила 2,9%. На основной части вакантно менее 1% площадей, минус 1,9 п. п. за год, на Старо-Невском — 8%, на 1 п. п. больше, чем в 2024 году»,— подсчитала директор департамента торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Анна Лапченко. Для сравнения: в 2021 году на Невском в целом пустовало 13% площадей — более чем в четыре раза больше, чем в 2025 году.

Арендные ставки на Невском проспекте высокие: в конце 2025 года на основной части 1 кв. м обходится в 8–15 тыс. руб. в месяц, включая НДС, на Старо-Невском 3–7,5 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.

По словам Анны Лапченко, с прошлого года первый показатель вырос на 5%, второй практически не изменился.

Данные Nikoliers указывают на то, что вакансия на Невском в целом выросла и к концу 2025 года достигла 4,1%, хотя в 2024 году была 2,9%. В помещениях это единицы: в 2024 году было свободно 8, а в конце 2025 года — 11. «Массового закрытия арендаторов не отмечено. Освободившиеся блоки занимают новые арендаторы. Отдельные помещения остаются пустыми, но значительного роста вакантности это не создает»,— отметила заместитель директора департамента торговой недвижимости Nikoliers Мария Винарская. Основная часть арендаторов Невского проспекта по-прежнему представлена операторами общественного питания и фешен-брендами. На них приходится 56% всех ритейлеров по предварительным итогам Nikoliers за 2025 год. Сейчас на Невском проспекте 100 операторов общественного питания разных профилей, а фешен-ритейлеров — 47. В конце прошлого года было 105 и 51 соответственно.

Что меняется

По мнению владелицы агентства Lapina Екатерины Лапиной, Невский проспект начал меняться около пяти лет назад. В период активного экономического роста до 2020 года специалисты по коммерческой недвижимости активно продвигали идею торговой специализации центральных улиц Санкт-Петербурга. «Она заключалась в организации кластеров арендаторов одного профиля: улица Рубинштейна — рестораны, Загородный проспект — магазины обуви. Старо-Невский проспект — территория элитных товаров для дома, основная часть Невского проспекта — современная зона с хорошими ресторанами и брендовыми магазинами»,— рассказала госпожа Лапина.

Эта концепция частично и постепенно воплощалась и выглядела потенциально успешной: профильные улицы притягивают целевую аудиторию, стимулируют спрос и растят лояльность покупателей.

Но события последних лет остановили реализацию этого замысла. Началом глубокой трансформации Невского проспекта можно считать 2020 год, когда спрос на коммерческие помещения резко упал из-за пандемии COVID-19. После 2022 года из-за санкций и ухода западных брендов выросла скорость ротации арендаторов. «Состав меняется каждые два-три года. Банки и сетевые ритейлеры сначала уступили место сувенирным лавкам, магазинам сладостей, а позже — ресторанам, барам, кальянным, вейп-шопам и столовым»,— описывает госпожа Лапина. Она подчеркивает, что вакантность площадей рекордно низкая, но арендаторы преимущественно из сегмента малого бизнеса. По ее словам, арендные ставки в самой ликвидной зоне проспекта остаются стабильными с 2015 года — 6–10,5 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, но спрос слабый.

Общий спрос на коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге падает из-за снижения потребления: инвестиции сократились на 28% за девять месяцев 2025 года. Покупательская способность жителей падает не первый год: из-за экономии большинство предпочитает маркетплейсы для товаров первой необходимости и масс-марки. «Пока премиум-сегмент и средний класс ждут лучших времен, спонтанные покупки по высоким ценам ушли в прошлое. Байеры помогают выбирать, а покупатели больше не готовы покрывать аренду и зарплаты продавцов»,— считает Екатерина Лапина.

Частая ротация арендаторов снижает статус торговой улицы.

Если в 2010 году Невский проспект стремился быть современным и арендаторы выбирали здесь помещение, только укрепившись в позиционировании на рынке, то сейчас сюда стремится более мелкий бизнес в расчете на высокий трафик. «Большой проспект Петроградской стороны остается “самым петербургским” — здесь держится сетевой бизнес, но и он страдает от упавшего спроса»,— говорит госпожа Лапина.

«Проблема арендаторов на Невском проспекте не только в высокой стоимости аренды, но и в изменении туристического трафика»,— считает директор по развитию Gagawa, эксперт школы франчайзинга Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Алена Овчинникова. На Невском проспекте, в частности в сегменте общественного питания, преобладали туристические места, существовавшие за счет единичных посещений. «Красивая витрина, а сервис и качество были на минимальном уровне. Посетителю не понравилось — ничего страшного, он уходит, придет другой»,— поясняет госпожа Овчинникова.

Официально туристический трафик растет — по итогам 2025 года он достигнет 12,5 млн человек, сообщал вице-губернатор города Борис Пиотровский, что на 7% превышает прошлогодний результат. Но, например, китайские туристы сейчас приезжают в основном группами и ходят только в те заведения, куда их ведет гид. Российские же туристы идут за ощущением локальной специфики в другие места. «Качественные и популярные петербургские рестораны традиционно выбирают места вглубь от Невского проспекта, где ниже стоимость аренды. Культуры общепита на Невском проспекте практически нет»,— говорит Алена Овчинникова.

Дополнительная сложность для заведений общепита — ограничение парковки на Невском проспекте и рост ее стоимости в три с половиной раза за последний квартал 2025 года. «Похожая ситуация была на Тверской улице в Москве: после введения ограничений большинство арендаторов съехало. Собственники помещений на Невском проспекте пока продолжают верить в лучшее и не идут на снижение арендных ставок»,— резюмирует госпожа Овчинникова.

Екатерина Геращенко