Стрит-ритейл подбирается к дефициту
в спальных районах
По итогам 2025 года в Петербурге введено примерно на 20% меньше коммерческих помещений в жилых новостройках, чем годом ранее. При этом спрос в этом сегменте недвижимости растет, как и цена.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Окончательной статистики по вводу за 2025-й пока нет. Но управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева указывает, что, по данным Росстата, с января по сентябрь 2025 года ввод именно многоквартирных домов в Санкт-Петербурге составил 1,5 млн кв. м, что на 19,6% меньше, чем за тот же период 2024-го (1,86 млн кв. м). «Практически на столько же упал ввод коммерческих помещений по итогам 2024 года. Что автоматически означает снижение новых коммерческих площадей, которые открываются на первых этажах, примерно на тот же уровень, поскольку это соответствует современному тренду "15 минут", к которому нас приучила пандемия. Доля коммерческих квадратных метров зависит от этажности здания и достигает 5–10%»,— рассказала она.
При этом участники рынка констатируют рост интереса к приобретению встроенных помещений на первых этажах новостроек.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», уровень спроса на рынке встроенных коммерческих помещений в Санкт-Петербургской агломерации по итогам девяти месяцев 2025 года составил около 1300 сделок, что уже на 8% превысило аналогичный показатель 2024-го. По итогам 2025 года спрос предварительно составит около 2000 сделок, что сопоставимо с результатами 2024 года.
«Высокий спрос во многом объясняется активным строительством в пригородной зоне Петербургской агломерации, включая проекты комплексного освоения территорий. Для обеспечения будущих жителей необходимой торговой инфраструктурой коммерческая недвижимость здесь остается очень востребованной. Особенно активно растет спрос на помещения повседневного формата "у дома": магазины, услуги, пункты выдачи заказов и другие форматы шаговой доступности»,— рассуждает заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Светлана Московченко.
По ее данным, в 2025 году наблюдалась положительная динамика роста средних цен в сфере предложения встроенных коммерческих помещений. «Основные факторы, влияющие на рост цен: увеличение себестоимости строительства и изменение стратегии выхода коммерции в продажу. В продажу выводится ограниченный пул помещений, ближе к вводу в эксплуатацию жилого комплекса, что позволяет установить максимальные цены предложения и быстрее заехать арендаторам. Продажа осуществляется лотами по предварительному бронированию»,— рассказывает госпожа Московченко.
Эксперт обращает внимание, что наиболее универсальные и востребованные форматы встроенных коммерческих помещений широкого круга розничных операторов — 50–100 кв. м (55–60% совокупного спроса). Оставшуюся половину делят поровну лоты до 50 кв. м (самые высоколиквидные) и площади 100–200 кв. м, которые возможно объединить при необходимости. Так как покупатель в коммерческой недвижимости — это инвестор, ему интересны наиболее выгодные предложения в новых проектах комплексного освоения территорий (КОТ).
Меньше рисков
«Для инвесторов такая покупка содержит меньше рисков по сравнению с покупкой жилья, так как стоимость "квадрата" ниже. А кроме того, получать доход от аренды можно практически сразу с момента ввода дома в эксплуатацию. По итогам 2025 года по Санкт-Петербургу прогнозируем рост ставки на аренду коммерческих помещений в новостройке в спальном районе на 7–8% по сравнению с 2024-м, до 2200 рублей в месяц за 1 кв. м. Впрочем, в зависимости от района и локации ставка может вырасти в 2–2,5 раза и достичь уровня центра Северной столицы. Средний лот коммерческого помещения обойдется покупателю в Санкт-Петербурге в сумму до 25 млн рублей. Рост цен на недвижимость отчасти компенсирует тренд на так называемую мелкую нарезку»,— рассуждает госпожа Косарева.
При этом она указывает, что девять из 10 застройщиков предпочитают реализовывать такие площади на стадии строительства. «Так они выручают деньги в короткие сроки. Чтобы совсем снизить риски, компании договариваются с федеральными ритейлерами чуть ли не с момента проектирования здания. Остальные девелоперы оставляют такие помещения себе и управляют ими. Но это зависит от бизнес-модели, принятой в компании. Собственное управление активами предполагает более высокую доходность от активов, но необходимо создание соответствующих отделов, и издержки на содержание, ремонт, поиск арендаторов, риски за простой помещения тоже несет такой застройщик»,— полагает эксперт.
Коммерческий директор ЖК «Охтинские высоты» Виталий Голубев считает, что рынок встроенных помещений в новостройках развивается более осмысленно, чем несколько лет назад. «Девелоперы осторожнее подходят к объемам и функциям: задача первых этажей — поддерживать качество жизни в проекте, а не просто "нарезать метры". Поэтому наиболее востребованы универсальные форматы: помещения с понятной планировкой, витринностью и возможностью быстро адаптироваться под сервисы ежедневного спроса»,— отмечает он.
Коммерческий директор ГК «КВС» Анжелика Альшаева считает, что задача коммерческих помещений — не столько дополнительная монетизация, сколько формирование базового уровня комфортной среды для жителей: «В своих крупных проектах мы изначально закладываем коммерческую инфраструктуру как неотъемлемую часть жилой среды. Основной пул арендаторов остается стабильным — это продуктовые магазины, пункты выдачи заказов, аптеки. При этом мы видим рост доли форматов, связанных с образом жизни». Она говорит, что в жилых комплексах все чаще появляются небольшие фитнес-залы и студии, кофейни, пространства формата food & beverage, центры развития для детей и взрослых. «При этом сама доля коммерческих помещений в структуре проектов за последние годы существенно не изменилась и продолжает колебаться в диапазоне 5–7% от общей площади. Увеличивать ее экономически нецелесообразно: избыточное предложение сложнее заполнить арендаторами, а сокращение коммерческих площадей снижает уровень комфорта жилого комплекса»,— полагает госпожа Альшаева.
Отдельная тенденция последних лет — рост доли коммерческих помещений, которые девелоперы предпочитают не продавать, а оставлять в собственном управлении. Такой подход позволяет контролировать состав арендаторов, поддерживать концепцию проекта и качество среды, констатирует госпожа Альшаева.
Премиальный класс
Девелоперы, работающие в премиальном сегменте, отмечают, что рынок коммерческих помещений в элитных домах несколько отличается от общегородского.
Исполнительный директор «Аструм» Артем Медведев говорит, что в верхней ценовой планке элитного сегмента сегодня существует несколько подходов к работе со встроенными коммерческими помещениями. «Однако, на наш взгляд, наиболее профессиональной и устойчивой является модель, при которой такие площади рассматриваются прежде всего как часть жилой концепции дома, а не как самостоятельный инвестиционный продукт для внешнего рынка,— говорит он.— Именно поэтому в элитных проектах часть встроенных помещений либо, как в нашем случае, передается в состав общедомового имущества под управлением управляющей компании — например, в формате SPA-комплекса или фитнес-клуба для резидентов, — либо реализуется с жесткими функциональными ограничениями. Это позволяет сохранить характер среды и не разрушать концепцию дома внешним трафиком».
Господин Медведев рассказал, что в одном из проектов, в строящемся в Петроградском районе клубном доме, предусмотрено всего три встроенных помещения площадью от 170 до 375 кв. м. Стоимость начинается от 1 млн рублей за «квадрат». По его словам, помещения предлагаются к продаже исключительно собственникам пентхаусов — и только под функции, которые не нарушают камерный формат дома: частный офис, персональная галерея, закрытое представительское пространство.
По словам господина Медведева, в элитных проектах важно, чтобы коммерция в элитном доме не формировала дополнительный поток посторонних посетителей и не меняла характер жилой среды. «Здесь не может быть ресторанов, баров или публичных сервисов, ориентированных на внешний трафик»,— объясняет он.
Покупатель таких помещений — это, как правило, сам резидент дома, который разделяет ценность приватности, тишины и контролируемой среды и осознанно заинтересован в том, чтобы встроенная инфраструктура поддерживала качество жизни в проекте.
Совладелец Fizika Development Александр Кравцов добавляет, что встроенные коммерческие помещения в элитном сегменте — это прежде всего инструмент формирования качественной жилой среды. «Именно поэтому подход к ним существенно отличается от проектов массового и бизнес-класса, где на первый план выходят проходимость, арендный поток и универсальность функций»,— полагает он.
По словам эксперта, в проекте компании на улице Моисеенко коммерческие помещения на данный момент не выведены в открытую продажу. «Мы планируем реализовывать их точечно и исключительно под заранее определенные функции. Подход позволяет избежать появления в доме объектов, которые могут негативно повлиять на качество окружения, уровень приватности и в конечном итоге на статус проекта»,— рассказал он.
По его словам, наиболее востребованными в элитных проектах остаются функции, ориентированные на ограниченный круг посетителей: авторские рестораны камерного формата, дизайн-студии, галереи, небольшие фитнес-центры для жильцов комплекса. «Покупателями таких помещений, как правило, выступают либо собственники жилья в проекте, либо инвесторы, ориентированные не столько на максимизацию краткосрочной доходности, сколько на сохранение качества среды и долгосрочную ценность объекта»,— говорит господин Кравцов.
Эксперты полагают, что снижение ввода новых коммерческих площадей на первых этажах будет способствовать дальнейшему росту цен на продажу и аренду — в связи с ограниченным предложением. «Соответственно, растет конкуренция за эти помещения. В домах первой линии относительно автомобильных дорог динамика роста цен будет еще выше»,— заключает госпожа Косарева.