Стандарты и принципы классификации офисных помещений устарели, и их необходимо пересматривать, полагают участники рынка недвижимости. Лишь единичные объекты в Петербурге можно безоговорочно отнести к классу А. В городе наблюдается несоответствие представлениям западных и московских компаний уровня качества предлагаемых площадей бизнес-центров класса А, вследствие чего заявленные в них арендные ставки считаются завышенными, уверены эксперты.
В прошлом году новую классификацию взамен действовавшей с 2003 года разработала в Москве так называемая большая четверка брокеров и консультантов (в нее входят компании Colliers International, Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, Jones Lang Lasalle и CB Richard Ellis / Noble Gibbons). Документ не признает существования офисных комплексов классов С и D, а оставляет лишь А, В+ и В-. В нем 26 критериев, разбитых на шесть групп. Чтобы попасть в определенный класс, здание должно отвечать ряду требований, причем не всегда четко сформулированных. Например, при отделке помещений класса А должны использоваться "высококачественные материалы", а для классов В+ и В- достаточно просто "качественных". В чем отличие, никто не знает.
Своим путем
Петербургские участники рынка в основном продолжают пользоваться классификацией, предложенной Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД). Она выделяет четыре основных типа офисов: А, В, С и D. Первым полагается находиться в Центральном районе (в крайнем случае — в историческом центре), близко к метро, иметь хорошие подъездные дороги, парковку, это должны быть новые или регулярно модернизируемые здания. Управлять бизнес-центром должна компания, имеющая соответствующий опыт и имя в своей сфере. Пространство в таких офисах должно легко трансформироваться, а внутренняя отделка выполняется либо по авторскому дизайну, либо по индивидуальному заказу арендатора. Понятно, что оборудование (инженерное, телекоммуникационное и т. д.) здесь самое современное. Здание обязательно имеет два независимых источника электроснабжения. Класс А не может быть присвоен объекту, у которого нет конференц-зала, кафе для сотрудников, банкомата и других инфраструктурных элементов.
Офисам класса B следует находиться вблизи магистралей и метро, но не обязательно в центре города. Отделка у них скромнее, допускается коридорно-кабинетная планировка. Техническая "начинка" здания должна быть не менее качественной, чем у класса А, но, скажем, климат-контроль уже не обязательный атрибут, достаточно систем кондиционирования. Инфраструктура может быть ограничена кафетерием, службой ресепшн и охраной. Класс В — это иногда просто "постаревший" А (то есть после пяти-семи лет эксплуатации). Под офисный центр уровня В возможно переоборудование административных и промышленных зданий.
Класс С уже имеет серьезные принципиальные отличия от двух предыдущих. В основном к нему относят перепрофилированные советские НИИ, заводы, административные здания. Обычно они находятся в спальных районах города, могут быть удалены от метро (чаще всего в пределах двух-трех остановок наземного транспорта), фасад здания непрезентабелен, парковки нет, из технических удобств — телефон и Интернет, управляется, как правило, самим владельцем.
И, наконец, класс D — это, что называется, офисы для бедных. В мировой классификации такой категории нет (как и такого уровня качества услуг). Но отечественным специалистам пришлось его выдумать для объектов, которые фактически предоставляют своим обитателям лишь крышу над головой.
Несмотря на наличие этой классификации, сами игроки рынка признают, что хозяева бизнес-центров присваивают себе "звездочки" весьма произвольно. Более того, в Петербурге в большом ходу промежуточные классы вроде В+, С+, А- и даже А+ (например, УК "Теорема" так позиционирует свой бизнес-центр Langen Zipen на Каменноостровском проспекте).
"Если говорить об опыте Becar Commercial Property, то мы в рамках собственных анализов различных рынков всегда использовали систему двойных стандартов. То есть учитывали формально заявленную классность (то, как сами собственники оценивают свои объекты) и ставили по собственному экспертному мнению класс объекта. Поэтому не было примеров пересмотра классификации. Присвоение классности — это не обязательная процедура в отличие от лицензирования. Классность — это всего лишь мнение какой-то группы людей", — считает Олег Спивак, директор по консалтингу Becar Commercial Property SPb.
"Лишь единичные объекты в Петербурге можно безоговорочно отнести к классу А. Прежде всего потому, что эта категория предполагает помимо определенного набора опций в самом здании еще и обязательное расположение в центре города и наличие парковки. А возможностей для обеспечения этих требований именно в центре города как раз очень мало. Поэтому, во-первых, вынужденно расширяется география этой категории. Например, Аптекарская набережная, где мы строим бизнес-центр класса В+ 'Авеню', — это не Невский, но не менее пафосная Петроградка. А во-вторых, одним из способов решения вопроса может стать освоение целого квартала, как это делает, скажем, 'Рюрик Менеджмент'. Эта компания строит многофункциональный комплекс на набережной Мойки", — говорит Вадим Демешенков, руководитель направления по работе с офисной недвижимостью компании "Бестъ. Коммерческая недвижимость".
Юрий Ильин, заместитель гендиректора компании "А+Estate" (группа ЛСР), дополняет: "При проектировании бизнес-центра должны быть учтены все возможности инфраструктуры района и города в целом. И если объективно город не может дать запрашиваемые инженерные мощности, то более разумно пересмотреть проект бизнес-центра и, возможно, несколько снизить притязания на высокий класс офисного здания".
Впрочем, эту точку зрения разделяют не все игроки рынка. "Конечно, из-за дефицита участков под застройку и объектов, пригодных для реконструкции, в центре города офисные центры будут постепенно смещаться в сторону КАД. Но класс А все равно останется в центре. Всегда найдутся арендаторы, готовые платить большие деньги за престиж, который может обеспечить только историческая часть Петербурга", — полагает господин Демешенков.
Сами мы местные
В 1990-е годы, когда сам факт определения объекта как бизнес-центра являлся признанием его престижности, требования к качеству были значительно ниже, чем сейчас. Хотя строительство офисных зданий сегодня поставлено на поток, участников этого рынка не всегда удовлетворяет качество постройки. "Есть несколько измерений качества. Качество общестроительных работ в целом по рынку оставляет желать лучшего. Качество отделки, которое видно даже непрофессиональному взгляду и непосредственно отражается на классности объекта. Например, бизнес-центр класса А немыслим без просторной входной группы, возможно, атриума, отделанного дорогими материалами. Второе измерение — это качество инженерии, которое сводится не только к классу задействованных систем, например лифтов, но и к наличию, скажем, систем диспетчеризации эксплуатации инженерных систем", — комментирует Елена Афиногенова, руководитель департамента офисной недвижимости компании Praktis CB.
По мнению господина Ильина, "сейчас некоторые компании в погоне за сроками иногда пренебрегают качеством. От этого страдает не только клиент, но и рынок в целом".
Если местные компании, желающие купить или арендовать офис, знают, что реальное качество объекта может не соответствовать заявленному классу, то для московских и тем более иностранных клиентов это зачастую становится неожиданностью. "У нас наблюдается несоответствие представлениям западных и московских компаний уровня качества предлагаемых площадей бизнес-центров класса А, вследствие чего заявленные в них арендные ставки считаются завышенными. За счет этого в среднем по рынку офисы класса А заполнены только на 81 процент", — утверждает управляющий партнер компании "Ай-Би групп" Сергей Игонин.
"Довольно часто случается, что реальный уровень офиса не совпадает с заявленным. Особенно если компания собирается арендовать большой офис — от 1 тыс. кв. м. В действующих бизнес-центрах таких площадей нет, поскольку среднерыночный уровень вакантных площадей не превышает у нас 2-3 процентов. Известно также, что и среди новых объектов в Петербурге пока преобладают объекты реконструкции, где не всегда можно обеспечить планировку офисов open space, к которой привыкли московские и западные арендаторы. Не секрет также, что даже в бизнес-центрах высокого класса в Петербурге есть серьезный недостаток парковочных мест", — констатирует госпожа Афиногенова.
Как отмечает Юрий Ильин, петербургские и московские стандарты бизнес-центров не имеют принципиальных различий. "Особенность московского рынка в том, что ожидания арендаторов относительно качества офиса определенного класса, вследствие насыщенности рынка коммерческой недвижимости и быстрого экономического и технологического развития региона в целом, несколько выше, чем у петербургских арендаторов", — поясняет эксперт.
Поэтому специалисты сегодня сходятся во мнении, что каждому региону нужны свои стандарты офисных объектов. "Нельзя вслепую перенести московскую классификацию на другие города России. Если быть дотошным, то тогда согласно ей в других городах изначально не может быть класса А, потому что там нет Садового кольца", — считает Олег Спивак. По его мнению, местные стандарты должны быть максимально приближены к московским по нескольким пунктам: в отношении прав собственности на объект, его инженерно-технических характеристик и управления. По остальным положениям нужно разработать свои критерии оценки офисов.
ОЛЬГА МЯГЧЕНКО