ИГОРЬ ЛЕЙТИС, президент холдинга "Адамант", считает, что проекты в области недвижимости должны окупаться не дольше чем за пять-семь лет. Если расчеты показывают, что инвестиции будут возвращаться более длительный срок, он предпочитает объект продать. О том, как развивается бизнес холдинга, и о его перспективах он рассказал корреспонденту "Ъ-Дома" ВАЛЕРИЮ ГРИБАНОВУ.
— Какие тенденции, по вашему мнению, в этом году можно назвать главными на рынке коммерческой недвижимости?
— Я считаю, что в этом году рынок впал в глобализацию. Девелоперские компании начали заявлять о каких-то баснословных миллионах квадратных метров, которые собираются построить. Компании пытаются взять, на мой взгляд, невиданные высоты. Когда такие проекты заявляют "Газпром", ВТБ — еще понятно. Но какую газету ни откроешь, у всех — 3 млн кв. м, 900 тыс. кв. м.
— У вас такие планы вызывают недоверие?
— С одной стороны, это вызывает недоверие. С другой — понимаешь, что все-таки около 50 процентов заявленных проектов могут быть реализованы. И мы получим то, что уже есть в Москве. Она захлебывается в потоке машин. И ведь уклон идет не в торговую недвижимость, если вы обратите внимание, а в офисную и отчасти в складскую. Если заявленные проекты будут реализованы до того, как город построит соответствующую транспортную инфраструктуру — ЗСД, съезды с КАД, то город просто встанет в пробках.
— У вас какой самый крупный проект?
— "Адамант-парк" на 127 тыс. кв. м.
— Девелоперы говорят, что крупные проекты строить выгоднее.
— Это так. При реализации проекта площадью 10 тыс. кв. м стоимость квадратного метра составляет около 2,5 тыс. у. е., в здании на 30-50 тыс. кв. м стоимость квадратного метра уже 2 тыс. у. е., то есть на 20 процентов ниже. А в проекте на 100 тыс. кв. м стоимость квадратного метра уже составляет 1,7 тыс. у. е. Так что, с одной стороны, это выгодно. С другой стороны, заявлено просто безумное количество офисной недвижимости, это не может не настораживать.
— Вы в связи с этим свои планы не меняете, не передумали идти в офисную недвижимость?
— Сейчас мы вводим 150-160 тыс. кв. м в год, скоро перейдем на 200 тыс. кв. м в год, потом — на 250 тыс. кв. м. У нас развитие идет постепенно. И мы всегда сможем остановиться и откорректировать свои планы.
— Какова доля офисной недвижимости в общем объеме вводимых вашей компанией площадей?
— В этом году офисных помещений не сдаем. В следующем году будет сдано около 70 тыс. кв. м офисов и около 75 тыс. кв. м — торговых площадей.
— На рынке торговой недвижимости тоже все говорят о перенасыщении. Вот возьмем строящийся вашей компанией торговый центр на Комендантской площади. Даже если не брать в расчет торговые центры конкурентов, у вашей же компании уже работает комплекс со схожей концепцией в соседнем квартале — "Континент", между ними расстояние не более километра. Не опасаетесь, что они стоят слишком близко?
— Действительно, концепции там похожие, и мы долго думали: строить или нет комплекс на Комендантской площади. Во многом этот объект был очень сложным и для нас непривычным. И пять подземных этажей мы впервые в городе там построили, и так близко к метро никогда не строилась недвижимость, и транспортные сети пришлось переносить. Даже думали, не продать ли этот объект. Но в итоге решили оставить. Мы по возможности попытаемся развести наши объекты по набору арендаторов. Если "Континент" больше ориентирован на более состоятельных людей — тех, кто ездит на автомобилях, то комплекс на Комендантской площади больше ориентирован на тех, кто ездит на метро. Кстати, на днях мы утвердили для него название — он будет называться "Атмосфера".
— Когда он откроется?
— В апреле 2008 года. Сейчас активно ведем внутреннюю отделку.
— А со складскими планами, заявленными летом, как у вас обстоят дела? Есть мнение, что разговоры о дефиците складов — выдумка риэлтеров, чтобы им легче было продавать недвижимость.
— Согласен, что явного дефицита нет, есть, скорее, "ожидание дефицита". Порты строятся, офисы переезжают, бизнес укрупняется. Петербург становится транспортным центром. Поэтому в скором времени склады станут востребованы.
— Летом вы говорили, что отели также не приносят ожидаемой прибыли и пока не знаете, что будете с ними делать. Недавно появилась информация, что вы ведете переговоры с норвежским фондом Linstow.
— Мы продали строящуюся гостиницу на Литейном, но я не могу назвать имя покупателя по условиям соглашения...
— Значит ли это, что и гостиница "Москва" тоже будет продаваться? Ранее вы говорили, что вроде бы она приносит не такие финансовые результаты, как вам хотелось бы.
— Вы, вероятно, неправильно меня тогда поняли. Если сейчас строить гостиницы с нуля, тогда получается, что стоимость квадратного метра — около 2 тыс. у. е. Это невыгодно: проект с такой стоимостью будет окупаться около 11 лет. Гостиницу "Москва" мы приобрели три года назад, тогда и цены были другие, и затраты на реконструкцию меньше. Так что ее рентабельность нас устраивает, и продавать отель мы не будем, хотя нас часто про это спрашивают. Сейчас мы во дворе строим бизнес-центр на 20 тыс. кв. м и торговый комплекс на 10 тыс. кв. м.
— За сколько, кстати, вы приобрели "Москву"? И сколько вложили в ее реконструкцию?
— Приобрели за $41 млн, еще $20 млн вложили в реконструкцию. Это без учета затрат на строительство бизнес-центра и торгового комплекса.
— Вы сказали, что 11 лет для вас неприемлемый срок возврата вложений. Какой же срок вы даете своим проектам на окупаемость?
— Около пяти-семи лет.
— Это касается и складского проекта в Шушарах?
— Насчет Шушар я пока вообще ничего сказать не могу. Мы еще лишь проектируем этот комплекс и изучаем ситуацию. Тут пока все непонятно. Посмотрите сами в журналах, как много сейчас объектов строится в этой сфере. Вот возьмем, откроем... Посмотрите, какие объемы заявляются! У меня уши в трубочку сворачиваются: Горелово — 160 тыс. кв. м, Обухово — 80 тыс. кв. м, Уткина Заводь — 200 тыс. кв. м! Это уже почти Нью-Васюки.
— А как получилось, что вы стали совладельцем судостроительных предприятий? Это случайная покупка?
— Вы имеете в виду доли в ОАО "Завод 'Буревестник'", ОАО "Армалит-1" и ОАО "Аскольд"? Да, это больше случайная покупка. Один из моих приятелей попросил ему помочь разобраться с этими активами — систематизировать бизнес, из разрозненных кусочков сделать мини-холдинг. Это не судостроительные предприятия в чистом виде — они все занимаются судовой арматурой.
— Получается систематизировать?
— Ну... получается. Заказов много. Эти заводы небольшие, но выпускают около 50-60 процентов всей судовой арматуры в стране. А без нее ни одно судно, ни одна подлодка не выйдет в рейс. Львиная доля — это заказ оборонных предприятий.
— Вы будете вкладывать средства в модернизацию этих предприятий?
— Во втором полугодии следующего года вложим €5 млн. Это маленькие предприятия, оборот самого крупного из них — "Армалита" — составляет 650-750 млн рублей в год. Все эти активы, вместе взятые, не стоят одного нашего торгового комплекса. Я просто не вижу особого смысла подробно о них говорить. Если говорить о непрофильном бизнесе, то здесь гораздо интереснее наша Российская стекольная компания, которая занимается стеклопакетами. В ее развитие мы уже вложили €100 млн. Уже работают заводы про производству стеклопакетов в Московской области, в Самаре, Ярославле, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Красноярске, три завода в Санкт-Петербурге. В начале следующего года откроются заводы в Краснодаре и еще один — в Петербурге, в Осиновой Роще. Он будет самым крупным в России. А может быть, и в Европе. Инвестиции в него составят €45 млн.
— Летом вы заявляли о том, что претендуете на 25 процентов рынка стеклопакетов России. Вы по-прежнему столь оптимистичны?
— Да, наши планы не поменялись, но такие задачи мы ставим к 2011-2012 годам.
— А сейчас вы свою долю во сколько оцениваете?
— Около 8-10 процентов.
— Для реализации столь амбициозных проектов требуются приличные средства. Вы не планируете выходить на IPO?
— Планируем. Но эти планы также касаются 2011-2012 годов.
— Предыдущие 10 лет, общаясь с крупными инвесторами, нередко приходилось слышать фразу: "Об этом проекте мы будем говорить после того, как пройдут выборы и станет понятно, что будет с экономикой и политикой". У вас нет никаких проектов, которые вы решили отложить до марта 2008 года?
— Нет. Я в этом смысле патриот и планирую жить и работать в России. Мне кажется, советскую власть все еще хорошо помнят и возвращения ее не хотят. Думаю, в ближайшие 100 лет нам это не грозит.