Элитное жилье сохраняет дефицит

За 2025 год в продажу в элитном сегменте было выведено всего 41 тыс. кв. м. Это минимальный показатель за последние пять лет. В условиях высокого спроса и ограниченности действительно элитных локаций для новых проектов дефицит предложения продолжает выступать ключевым драйвером роста цен.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По итогам 2025 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке элитной недвижимости в Санкт-Петербурге, по прогнозам центра элитных проектов «Петербургской недвижимости», достигнет 735 тыс. рублей, по сравнению с началом года рост составит 18%.

Владимир Федоров, директор по продажам элитной недвижимости Richness Realty Investment Group, говорит, что цены первичного рынка демонстрируют уверенный рост в элит-классе, уходя за порог 1 млн рублей за квадратный метр, в классе уровнем ниже от значений на старте 500 тыс. рублей цены с развитием проектов и ростом этажей цены уходят к значению 800 тыс. рублей за квадратный метр.

Максим Ефанов, руководитель центра элитных проектов «Петербургской недвижимости», полагает, что положительная динамика цен в течение года была обусловлена несколькими факторами. Во-первых, ростом стоимости по мере увеличения строительной готовности объектов. Во-вторых, изменением структуры предложения: завершением продаж в ряде жилых комплексов и выходом на рынок новых объектов и пулов квартир с более высоким уровнем цен относительно конкурентов.

Алия Ханбекова, директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, обращает внимание, что в течение 2025 года в Северной столице не был введен в эксплуатацию ни один элитный жилой комплекс. Она говорит, что средняя стоимость лота в экспозиции по итогам 2025 года может достичь 116 млн рублей.

Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung, считает, что инвестиционный потенциал элитной недвижимости Петербурга по-прежнему очень высокий. «Мы видим, что за этот год вырос именно инвестиционный спрос: примерно на 15–20% больше сделок совершается с целью сохранения капитала или его последующего увеличения. Причина проста: элитный сегмент в Петербурге показывает более стабильную динамику, чем массовый рынок, а колебания рубля только усилили интерес к объектам, которые не обесцениваются и имеют понятную долгосрочную стоимость»,— объясняет эксперт.

По его словам, спрос заметно оживился: покупатели приобрели около 68 тыс. кв. м элитного жилья, что эквивалентно примерно 550 резиденциям. Господин Шраге считает, что наибольшую инвестиционную привлекательность традиционно сохраняют Петроградская сторона, центр города, набережные Невы, Крестовский и Елагин острова.

Вторичка на паузе

Господин Федоров замечает, что на вторичном рынке жилья настоящего элитного класса предложений крайне мало, даже не десятки, а единицы. «Классические элитные локации — "золотой треугольник", "платиновый прямоугольник" у Таврического сада, Каменный и Крестовский острова, набережные Невы, рек и каналов районов центральной исторической застройки — содержат не более десятка качественных предложений в каждом средовом районе»,— говорит он.

Здесь чаще всего сделки совершаются между соседями. Большая доля вариантов снята с продажи или отложена в ожидании лучших времен, добавляет эксперт.

Наталья Круглова, управляющий партнер Trophy Assets, сообщает, что на вторичном рынке элитного жилья по итогам третьего квартала 2025 года средняя цена предложений достигла 870 тыс. рублей за квадратный метр (+15% год к году, +2% за квартал). «При этом средняя площадь квартир на вторичке сократилась до 182 кв. м (на 14 кв. м, или 7%, меньше, чем год назад). Причина проста: в домах 2020–2025 годов постройки средняя элитная квартира составляет около 108 кв. м против 130 кв. м в домах 2010–2019 годов»,— делится она.

Госпожа Круглова отмечает, что покупательская активность закономерно просела. Объем спроса по итогам 2025 года составит около 40 тыс. кв. м (400 лотов), это на 42% меньше по площади и на 26% — по количеству сделок по сравнению с рекордным 2024 годом (69 тыс. кв. м, 530 лотов). «В первом полугодии было реализовано лишь 140 квартир и апартаментов общей площадью 15,8 тыс. кв. м, это вдвое меньше, чем за аналогичный период прошлого года»,— рассказала она.

Как полагает эксперт, ключевой фактор снижения спроса — сокращение доступного к покупке предложения элитного жилья, а не падение платежеспособности покупателей.

Новый покупатель

«Средний возраст покупателя элитной недвижимости в 2025 году составил 44 года, при этом 58% от общего числа покупателей — женщины»,— делится господин Ефанов.

Господин Шраге полагает, что за последние годы портрет покупателя элитной недвижимости сильно изменился. «Если раньше доминировали петербуржцы и москвичи, которые покупали жилье для жизни, то сегодня большая доля — это инвесторы, предприниматели и менеджмент крупного бизнеса, в том числе переехавшие в Петербург в последние два-три года. Существенно вырос удельный вес покупателей 30–40 лет — это более молодая аудитория, которая рассматривает недвижимость как часть диверсифицированного портфеля. И, конечно, заметно укрепился сегмент клиентов, которые ищут объекты под сдачу: доходность в элите сегодня выше, чем в бизнес-классе, за счет ограниченного предложения»,— замечает эксперт.

Госпожа Круглова согласна с коллегой: «Портрет покупателя претерпел изменения. Почти 40% сделок приходится на возрастную группу 41–50 лет — это предприниматели, владельцы бизнеса, топ-менеджеры крупных компаний, IT-специалисты. Число региональных покупателей увеличилось на 10% и достигло 40% всех сделок, а в отдельных проектах их доля доходит до 60%. Региональные инвесторы все чаще рассматривают рынок элитной недвижимости Петербурга как альтернативу зарубежным активам».

Эксперт также замечает, что изменились и способы оплаты. В структуре первичных продаж премиум- и элит-класса ипотечные сделки составляют всего около 9%. Самый популярный вариант — рассрочки с первоначальным взносом от 20% и гибким графиком платежей: раз в полгода, раз в год или в крайнем случае раз в квартал. По некоторым оценкам, 90% сделок на элитном рынке сегодня происходит именно с рассрочкой, добавляет госпожа Круглова.

«Если говорить о требованиях покупателя, то их базовый набор за последние годы принципиально не изменился, но изменилось качество ожиданий по каждому из параметров. Для покупателя по-прежнему критичны локация и окружение, виды, целостная концепция проекта, продуманные планировочные решения, высота потолков и наличие летних пространств, достаточное количество машино-мест, качество конструктивных материалов и инженерных систем. Не менее важными остаются внутренняя инфраструктура, включая пространства для детей и заботы о здоровье, общественные зоны, архитектура здания, уровень отделки, профессиональное управление и эксплуатация дома, а также прозрачность и зрелость подхода к продажам и маркетингу»,— рассуждает господин Федоров.

Госпожа Круглова замечает, что если до пандемии большинство выбирало локацию по престижности, то в 2025 году выросло значение окружающей среды — насколько комфортны территория для прогулок, экология района, вид из окна и архитектура вокруг.

«В топе требований — подогреваемые тротуары (чтобы обувь обсохла по пути к подъезду) и консьерж-сервис уровня пятизвездочного отеля, который до 2022 года был приятным бонусом, а с 2025-го стал обязательным условием. Покупатели хотят, чтобы консьерж принимал доставку еды и корреспонденцию, заказывал такси и искал персонал для работы по дому»,— говорит она.

Выросла требовательность к качеству управляющей компании, планировочным решениям и инженерным системам. «Покупатели хотят не просто "красиво", а "умно": продуманная планировка, энергоэффективность, премиальное лобби, комнаты для велосипедов, детские зоны»,— рассказывает госпожа Круглова.

Она отмечает, что покупатели элитной недвижимости проявляют осторожность при выборе проектов на ранних стадиях строительства и традиционно предпочитают объекты на высокой стадии готовности. Это связано с желанием минимизировать риски и получить максимально прозрачные условия сделки.

Дефицит закончится

Дефицит текущего года должен компенсироваться в следующем, считает госпожа Круглова. По ее словам, в 2026 году на рынок элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга выйдет четыре проекта общей емкостью примерно 900 лотов — это будет рекордный вывод нового предложения за последние несколько лет, указывает она.

В числе ожидаемых проектов, говорит госпожа Круглова, делюкс-квартал «Евгеньевский» (Formula City) на 260 резиденций с прогнозируемой стоимостью от 700 тыс. до 1,5 млн рублей за квадратный метр и клубный дом «Фонтанка 130» («Еврострой») на 110 квартир с ценами от 1 до 1,1 млн рублей за «квадрат» на верхних этажах с террасами. Также ожидается выход проекта Fizika Development на Галерной улице, 20–22, с приспособлением старинного доходного дома, и масштабного проекта «Группы ЛСР» на Синопской набережной, 56–58, на месте бывшего ликеро-водочного завода «Ливиз» (44 тыс. кв. м жилья и 3,7 тыс. кв. м апартаментов).

«Участники рынка не ждут ажиотажного спроса на старте продаж. В момент вывода проектов квартиры в высоких сегментах активно покупаются, а затем часто наступает затишье. В элитном классе больше покупают готовые объекты»,— замечает она.

Восполнение дефицита предложения при условии доступности гибких инструментов оплаты — в первую очередь рассрочек — может приблизить количество сделок в 2026 году к значениям рекордного 2024-го (69 тыс. кв. м и 530 проданных лотов). «Драйвером покупательской активности также станет прогнозируемое снижение ключевой ставки»,— резюмирует госпожа Круглова.

Валерий Грибанов