«Для инвестиций в коммерческую недвижимость лучшее время — это всегда вчера»

Рынок коммерческой недвижимости в 2025 году поддерживался за счет сделок купли-продажи, а не аренды. При этом интерес инвесторов сосредоточился на объектах малого формата: помещения площадью до 150 кв. м сформировали более половины спроса. О том, как частные инвесторы выбирают объекты для вложений, а также о сегментах, которые будут востребованы в ближайшие годы, рассказал управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости» Олег Изотов.

— По прогнозу консультантов, объем вложений в коммерческую недвижимость составит по итогам 2025 года 800–850 млрд руб.— рынок стабилизируется после пиковых значений 2024 года. Какой спрос вы фиксируете на платформе «Авито Недвижимости»?

— Прошедший 2024 год был рекордным по сделкам с коммерческой недвижимостью — это подтверждают и данные аналитиков рынка, и спрос на объекты на платформе «Авито Недвижимости». В 2025 году показатели действительно стабилизировались и были сопоставимы с 2023 годом.

По итогам текущего года мы видим коррекцию на 10% по количеству сделок — здесь учитываются и покупка, и аренда. При этом сегмент купли-продажи реагирует на коррекцию спроса более сдержанно: снижение оказалось на уровне 9% к 2024 году. В сделках аренды сокращение оценивается на уровне 14% в зависимости от регионов и форматов недвижимости.

— Учитывая стагнацию на рынке жилой недвижимости, часть инвесторов в последние два года переориентировалась на вложения в коммерческие объекты. Продолжается ли этот переток сегодня?

— Мы видим, что инвесторы, которые раньше покупали жилье для сдачи в аренду, действительно переориентируются на коммерческую недвижимость, поскольку она показывает более высокую доходность. Это подтверждает в том числе портрет наших пользователей, более половины из них — покупатели с невысоким для рынка чеком, сопоставимым с вложением в квартиры.

В целом сегодня около 54% от всех сделок на платформе совершается с объектами площадью от 20 до 150 кв. м.

Порядка 25% запросов приходится на помещения от 300 до 500 кв. м. Наименьшая часть — крупные объекты от 500 кв. м.

Интерес частных инвесторов к рынку коммерческой недвижимости формируется под влиянием нескольких факторов. Во-первых, это рост цен, который на рынке жилья сегодня более сдержанный. Еще один аргумент — возможность сократить расходы при покупке. То есть коммерческая недвижимость привлекает тем, что строительные работы, как правило, берет на себя арендатор, потому что требования к организации планировок и отделке для пользователей индивидуальны.

— Какие сегменты коммерческой недвижимости востребованы у частных инвесторов?

— В последние три года множество частных инвесторов зашли в складскую недвижимость. В 2025 году у нас на площадке количество активных объявлений в сегменте достигло исторического максимума.

Это, с одной стороны, говорит о коррекции спроса и увеличении срока экспозиции. С другой, рынок в целом начал активнее строить новые объекты коммерческой недвижимости. На тренд влияют городские и государственные программы — в том числе комплексного развития территории, создания мест приложения труда, которые позволяют застройщикам получать различные льготы.

Например, в том же складском сегменте по итогам 2025 года ожидается ввод в эксплуатацию около 8 млн кв. м — это также максимум за историю рынка.

Поэтому сейчас важно понимать, что коммерческая недвижимость остается привлекательным сегментом, но продавцы все сильнее конкурируют между собой.

— Рост объявлений в складском сегменте становится сигналом для инвесторов о необходимости выйти из активов?

— Снижение происходит в основном по ставкам аренды. Если смотреть на покупку, то показатели остаются стабильными, а, например, в Московском регионе медианная цена продажи готовых складов даже выросла.

Инвесторы также учитывают тот факт, что, даже несмотря на рекордно высокий ввод площадей в 2025 году, потребность в логистических комплексах далека от исчерпания. Спрос поддерживают и невысокая доля вакантных площадей, и активное развитие компаний из сектора электронной торговли, в том числе в регионах.

— Какие еще сегменты коммерческой недвижимости сегодня в приоритете у инвесторов?

— Сейчас крайне быстро развивается формат готового арендного бизнеса (ГАБ) — учитывая тренд, мы выделили такие помещения в отдельную категорию внутри «Авито Недвижимости». Это очень понятный формат для небольших инвесторов, которые не хотят заниматься поиском арендаторов и вопросами эксплуатации помещений. Пользователь может зайти в категорию и получить выборку лотов с уже действующим договором аренды, известным денежным потоком и предусмотренной индексацией стоимости.

В отличие от классических форматов коммерческой недвижимости — склады, офисы, торговые помещения, сегмент ГАБ в этом году, помимо роста предложения, показал и положительную динамику спроса.

Количество объявлений внутри нашей площадки увеличилось на 23%, а спрос на готовый арендный бизнес вырос на 6% год к году.

Однако здесь важно учитывать, что ГАБ в привычном понимании стрит-ритейла на первых этажах уже становится «красным океаном». На такие объекты приходится порядка 70–75% экспозиции и сопоставимые показатели спроса, а ставки быстро растут. Более же высокую доходность могут показать развивающиеся сегменты: офисы и складская недвижимость с действующими договорами аренды.

— Покупка объектов без кредитного плеча в настоящий момент даст более высокую доходность, чем в следующем году при сниженной ключевой ставке?

— Кажется, что для инвестиций в коммерческую недвижимость лучшее время — это всегда вчера. Например, если рассматривать тот же складской сегмент, где начали корректироваться ставки аренды. Сейчас хорошая возможность дождаться реакции продавцов, поскольку стоимость аренды должна потянуть за собой и цену лота. Но важно учитывать, что этот момент будет индивидуален для каждого объекта и региона.

В целом если рассматривать инвестиции в коммерческую недвижимость как альтернативу другим инструментам, в том числе депозитам, то с учетом официального прогноза ЦБ сейчас можно говорить даже про инвестиции с кредитным плечом. Снижение ключевой ставки приведет к росту спроса на покупку объектов — не исключено, что активность инвесторов возрастет даже в сравнении с 2024 годом. В свою очередь, рост интереса приведет к повышению стоимости объектов.

— Меняются ли стратегии продавцов на текущем рынке?

— Сейчас мы видим, что спрос определяется в первую очередь качеством — причем начиная с этапа строительства и заканчивая размещением объявлений о продаже или сдаче объекта в аренду. В период активного рынка достаточно было просто указать площадь и локацию помещения, чтобы получать звонки. Сегодня же продавцы делают сезонные фотографии, детально прорабатывают описания. То есть рост конкуренции привел к тому, что и собственники, и брокеры, и покупатели стали больше внимания уделять упаковке объектов.

Также многие наши партнеры оптимизируют каналы продаж, начинают считать ROMI (возврат инвестиций в маркетинг). На подъеме рынка многие экспериментировали, подключали разные источники и пробовали новые форматы. Сейчас мы видим более взвешенный подход.

Еще один важный тренд — это смена каналов коммуникации с клиентами.

В Москве и Санкт-Петербурге уже более 60% запросов приходится на чаты в «Авито Недвижимости».

И этот показатель прирастает примерно на 5 процентных пунктов в год. При этом доля сообщений, на которые продавцы ответили в течение нескольких часов, растет более медленными темпами.

Необходимо учитывать этот тренд и смотреть на автоматизацию коммуникаций с пользователями, взаимодействовать с клиентами через символы, а не прорабатывать телефонные скрипты.

— Как развиваются микроформаты коммерческой недвижимости, в том числе машино-места и кладовые?

— По моим наблюдениям, спрос на гаражи и машино-места начал снижаться начиная с конца или даже середины 2024 года. Дело в том, что застройщики быстро оценили этот тренд и подняли чек на объекты. То есть стоимость машино-мест уже не позволяет инвестору получать ту доходность, которую обеспечит, например, офисная или торговая недвижимость. И сейчас такие лоты могут продаваться от нескольких месяцев до года и даже дольше. Что касается кладовых в составе жилых комплексов, то они быстро утилизируются на уровне покупателей квартир.

Тренд же, развития которого мы ожидаем в ближайшие годы,— это склады ответственного хранения.

В «Авито Недвижимости», кстати, со следующего года планируется выделить этот сегмент в отдельную категорию, как в случае с ГАБ.

Такие склады сейчас показывают хорошую доходность, на рынок выходит все больше операторов. Интерес к сегменту поддерживается за счет того, что здесь достаточно простое и недорогое строительство и управление по сравнению с теми же машино-местами. Кроме того, в них могут вложиться даже микроинвесторы, поскольку такие объекты часто реализуются через ЗПИФы.

Спрос же со стороны пользователей будет поддерживаться за счет смены привычек в целом: люди все больше привыкают хранить вещи за пределами квартиры.

— Согласно данным консультантов, в этом году хорошую динамику показали торговые центры и гостиницы. Какой интерес вы фиксируете к таким объектам?

— По гостиницам мы видим показатели на уровне 2024 года. По торговой недвижимости спрос снизился чуть быстрее рынка в целом, на 10%. А объем предложения вырос во всех сегментах, поскольку увеличился срок экспонирования.

Если говорить про торговые центры, то в последние три года этот сегмент активно трансформируется. Появляются новые форматы — например, многие слышали про бум термальных комплексов. Еще один тренд — открытие на месте кинотеатров спортивных залов, поскольку они готовы платить более высокую аренду.

Конкуренция с электронной коммерцией, смена покупательских паттернов и экономическая ситуация также привели к сокращению площадей — это касается и торговых центров, которые все чаще строятся не как крупные моллы, а как районные объекты, и стрит-ритейла. Например, сеть «Дикси» начала развивать формат «Дикси Go», а «Пятерочка» открывает ультрамалые магазины «Налету».

То есть рынок сейчас находится на этапе пересборки, и это долгосрочный процесс, который займет еще пять или даже более лет. Поэтому спрос на такие объекты я бы оценивал уже после их адаптации под новые реалии, когда завершится процесс трансформации и будет понятно, как новые форматы сказываются на посещаемости.

— Какие законодательные изменения сегодня определяют развитие рынка?

— Есть два основных фактора, которые влияют на текущие показатели. Первое — это изменение налогового регулирования, пересмотр лимитов для упрощенного налогообложения и повышение НДС. Эти изменения скажутся на оптимизации портфелей коммерческой недвижимости, пересмотре бизнес-моделей и расходных частей бизнеса.

Второе — это городские программы, наоборот стимулирующие новое строительство. Они мотивируют девелоперов наращивать долю объектов коммерческой недвижимости в портфеле.

Предполагаю, что у части застройщиков жилья доля коммерческой недвижимости в скором времени будет достигать 30–50% в общем объеме площадей.

И здесь я имею в виду не первые этажи стрит-ритейла, а полноформатные объекты — офисы, склады, гостиницы, спортивные комплексы. При этом рост предложения, как мы видим по тем же складам, уже в некоторых сегментах корректирует ставки аренды.

Однако ключевым фактором для активности инвесторов станет не регуляторика, а политика ЦБ по ключевой ставке. Именно она будет определять, сможет ли бизнес брать кредиты на новые объекты.

— Какую вы ожидаете динамику рынка в 2026 году?

— Я бы разделил картину на два полугодия. В первой половине мы ожидаем, что спрос будет смещаться из сделок купли-продажи в аренду. Например, снижение ставок в складском сегменте должно усилить спрос на арендуемые площади. В свою очередь, переток спроса должен повлиять и на пересмотр экспонируемой арендной стоимости.

Во втором полугодии, если верить официальным прогнозам ЦБ, ставка обещает сократиться, что должно поменять картину рынка и привлечь спрос из аренды обратно в покупку.

Интервью взяла Елизавета Макарова