«Нужно продолжать строить»

2025 год для строительной сферы стал испытанием на выживание: отмена льготной ипотеки и высокая ключевая ставка, установленная Центробанком России, существенно снизили объемы продаж. Чтобы удержаться на рынке, девелоперам приходится изыскивать всевозможные способы стимулирования спроса. О способах привлечения новых клиентов, реализации крупных проектов в Перми и прогнозах на следующий год рассказал генеральный директор «КОРТРОС-Пермь» Анатолий Маховиков.

— Анатолий Юрьевич, уже два года строительная отрасль находится в турбулентности. 2025 год был сложнее, чем предыдущий?

— Для компании «Кортрос» год не отличался особой сложностью, потому что практически все сданные площади мы продали еще в 2024 году, когда действовала льготная ипотека. На остатках в 2025 году у нас мало что осталось. Мы завершили продажу жилищного комплекса I love, в котором оставалось всего около 30 квартир. Честно скажу, мы не почувствовали, что какой-то большой спад есть на рынке. Хотя я знаю, что у многих застройщиков спад по объемам продаж был.

Я думаю, это связано с имиджем компании и с тем, что у нас уже сформировался свой круг покупателей, которые уже приобретали квартиры в нашей компании.

— Какие прогнозы у вас на 2026 год? Ожидаете восстановление строительного рынка?

— Все будет зависеть от ипотечного кредитования. Если рынок ипотечного кредитования продолжит сжиматься, тогда, очевидно, будет падение спроса. Или поменяются условия выдачи льготной ипотеки. Сегодня власти предлагают варианты льготной ипотеки не для всех, а только для некоторых категорий граждан. Например, это могут быть работники бюджетной сферы, многодетные семьи и другие варианты. По какому пути будут развиваться события, пока непонятно.

— Несмотря на отмену льготной ипотеки, федеральный центр ставит задачу по увеличению объемов строительства жилья. Как такое возможно в текущих условиях?

— Президент нашей страны неоднократно заявлял о том, что ни в коем случае нельзя снижать темпы строительства. Потому что строительство включает в себя не только жилье, но и производство сопутствующих материалов: металлоконструкций, деревянных изделий, бумажной продукции, мебели и так далее. То есть строительство тянет за собой всю экономику. Я всегда привожу в качестве примера Великую депрессию в США 30-х годов прошлого века. Тогда ее удалось преодолеть именно благодаря строительной сфере. За счет стройки поднимались все остальные отрасли производства. Поэтому стройку остановить нельзя. Нужно продолжать строить.

— Какие механизмы поддержки застройщиков могут быть эффективны в текущих условиях?

— Варианты стимулирования рынка могут быть разные. Например, в рамках программы расселения ветхого и аварийного жилья или предоставления жилья детям-сиротам. Государство выделяет средства на эти цели и передает гражданам на приобретение жилья. Так или иначе, определенный объем денежных средств на рынке должен сохраниться.

— В портфеле компании «Кортрос» большое количество проектов с планами реализации на ближайшие годы. Анонсированы проекты КРТ на Пионерской, Рязанской, ДКЖ. Когда планируете начать продажи?

— В следующем году «Кортрос» начнет строительство пяти очередей в районе ДКЖ, первой очереди на Рязанской улице, а также реализацию проекта на Пионерской. То есть у нас на продажу в следующем году будет выставлено семь жилых комплексов с общей площадью около 600 тыс. кв. м. Это проекты со сроком реализации пять-восемь лет. Проект по застройке ДКЖ рассчитан до 2030 года, проект КРТ на Пионерской — до 2033 года, «Пермь-сити» тоже должно появиться к концу 2030 года.

— Это очень большой объем площадей. С учетом снижения покупательской способности населения, каким образом вы планируете стимулировать продажи?

— Мы будем искать способы для повышения спроса. В первую очередь необходимо работать с себестоимостью. Во-вторых, принципиальная политика нашей компании — не повышать цены ради получения сверхприбыли. Нам важно выполнить финансовые показатели. Поэтому мы не видим смысла завышать цены. Качество при этом мы сохраняем на том же уровне.

«Кортрос» в следующем году планирует сделать упор на работу с промышленными предприятиями. Пока не готов раскрывать детали, но суть проекта заключается в сотрудничестве с предприятиями по удержанию кадров. Сегодня многие промышленные предприятия в области двигателестроения, металло­обработки и другие нуждаются в квалифицированных специалистах. Уникальные кадры предприятия вынуждены искать в других регионах. Зарплата здесь не всегда играет определяющую роль. Мы предлагаем сотрудничество предприятиям для приобретения квартир для сотрудников. Хорошая зарплата, устойчивое предприятие, гарантированный контракт и возможность приобрести квартиру позволит таким сотрудникам уверенно смотреть в будущее на пять-десять лет вперед.

— Вы будете специально строить дома для промышленных предприятий или предлагать квартиры в текущих проектах?

— Мы будем в наших текущих проектах предлагать варианты приобретения квартир для сотрудников предприятий. Этот проект планируем начать уже в следующем году. Я уже провел переговоры с руководством предприятий Свердловского района. Заинтересованность у них есть. В планах — переговоры с предприятиями других районов города.

— «Кортрос» уже реализовал несколько знаковых проектов в Перми — это «Астра», ЖК «Гулливер». Чем новые проекты комплексного развития территории будут отличаться от того, что «Кортрос» делал ранее?

— Инноваций будет очень много: и на ДКЖ, и на улице Пионерской. Например, в микрорайоне ДКЖ мы не стали делать однотипную застройку по всей территории. Мы там предусмотрели четыре локации: Ультима-сити, Арт-сити, Парк-сити и Пермь-сити.

Все четыре локации будут отличаться друг от друга. Например, Арт-сити расположен рядом с краевой музыкальной школой, и архитектура будет больше ориентирована на творческих людей. Здесь будут пре­дусмотрены малые архитектурные формы, памятники.

Парк-сити примыкает к Черняевскому лесу, поэтому логично сделать там что-то экологичное, тихое, с соответствующей архитектурой.

В Пермь-сити кроме двух башен возведут три жилые башни. Это будет деловой квартал с квартирами для деловых людей.

Проекты будут отличаться архитектурой, планировочными решениями. Внутри мы также предусмотрели такие новации, как небольшие парки на перекрестках улиц. Это такие места для встреч.

— Проект на ДКЖ позиционируется как первый цифровой микрорайон. Что это значит? Какие технологии будут доступны жителям?

— Это самая главная инновация, которая будет реализована в рамках этого проекта. Я не говорю уже о традиционных схемах цифровизации, таких как умный дом, квартира, отопление и прочее. Это уже стандарт, который применяют все девелоперы. Мы пошли дальше. Например, сейчас разрабатываем систему, когда движение общественного транспорта можно будет посмотреть в лифте. Вы зашли в лифт — и смотрите, где какой автобус идет. Или умные светофоры, которые могут переключать сигналы в зависимости от ситуации на дороге.

Еще одна новация — автоматическое освещение на пешеходных переходах. Или возможность по телефону забронировать время и место на парковке у дома.

— Нет опасений, что такие технологии без административного ресурса не удастся реализовать?

— Между компанией «Кортрос», правительством Пермского края и IT-компанией «Юникорн» подписано соглашение о сотрудничестве по проекту КРТ ДКЖ. Все объекты нового квартала в Перми станут частью единой цифровой среды. Все стороны заинтересованы в реализации этого проекта.

— Насколько все эти IT-решения востребованы у покупателей? Не будет ли внедрение этих технологий излишней финансовой нагрузкой?

— С развитием технологий все эти инновации становятся дешевле за счет того, что появляются новые инструменты, массовое производство комплектующих. К тому же когда мы говорим о цифровизации, речь идет о технологиях не только внутри дома, но и на улице. Это уже затраты не жильцов, это затраты города. И по опыту — это не такие большие деньги.

— В уже реализованных вами проектах технологии умного дома также используются? Жильцы используют новые технологии?

— Все это мы предлагаем жильцам в виде пакета услуг. Владельцы квартиры сами выбирают то количество опций, которые им необходимы. Это может быть регулировка батарей, защита от протечек, открывание дверей фейс-кодом и другие. Все эти опции уже доступны жильцам наших комплексов. Мы их предлагаем, но не навязываем. Каждая семья может выбирать опции по своему усмотрению и кошельку. Четыре года назад один из наших покупателей полностью автоматизировал свою квартиру. Но в цифровом квартале многие опции уже будут встроенными.

Мы стараемся сделать проект будущего и заглянуть вперед. Технологии очень быстро устаревают, и какими они будут в 2030 году, никто не знает.

— В России уже есть примеры реализации подобных проектов? В чем его сложность?

— Это будет первый такой проект в России. С технической точки зрения ничего сложного в проекте нет. Важна сама идея.

— В ноябре «Кортрос» представил архитектурные концепции двух территорий комплексного развития. На каждый проект было сделано несколько вариантов. Зачем вам столько проектов?

— Это тоже политика компании. С точки зрения финансирования строительства разработка концепции — это не такие большие деньги. Но несколько концепций — это наша страховка. Мы должны быть уверены, что строим жилой комплекс, который отвечает современным требованиям, устраивает жителей и власть. Наши проекты должны быть яркими и красивыми. У меня есть желание, чтобы объекты «Кортроса» всегда выделялись.

Так, например, все знают здания архитектора Гауди в Барселоне. Это уникальные здания, на которые все ходят посмотреть. Почему Пермь не может позволить себе такие проекты, которые будут интересны с точки зрения архитектурной ценности? Таких проектов я нигде не увижу — только в Перми.

— В ноябре на градостроительном совете был выбран проект «Пермь-сити» с архитектурой, которую назвали крыльями Жар-птицы. Проект, безусловно, яркий, но, очевидно, финансовоемкий. Не случится ли так, что проект останется красивым только на картинке и будет изменен ради экономии?

— Что касается архитектуры, то как нарисовано, так и будет реализовано. У нас еще не все планы проработаны. Но то, что проект будет реализован так, как на картинке — это стопроцентно.

— «Пермь-сити» позиционируется как большой деловой квартал. Есть ли потребность у города в таком большом объеме офисных площадей?

— В Перми сегодня вообще нет офисов высокого класса. Мы в «Пермь-Сити» ориентируемся именно на те компании, которые хотели бы выглядеть респектабельно, достойно. Мы будем создавать для них уникальные офисные площади, подобных которым нет на рынке.

— Вы уже нашли интересантов на ваши офисы?

— Мы уже начинаем прорабатывать варианты и арендаторов, и покупателей.

— «Кортрос» реализует несколько проектов в рамках комплексного развития территорий. Изначально, когда только начали применять этот механизм, застройщики настороженно подходили к таким проектам из-за высокой социальной нагрузки. Как дело обстоит сейчас? В чем сложность реализации проектов КРТ?

— Требуется очень внимательный расчет, потому что, несмотря на всю привлекательность КРТ улицы Пионерской, только на ее расселение надо затратить более 3 млрд руб. А это огромная нагрузка с учетом нынешних процентных ставок. Потому для реализации КРТ необходимы внимательные расчеты и грамотное построение финансовых моделей.

— Насколько жесткая позиция у власти по поводу реализации КРТ? Идут ли навстречу девелоперам по смягчению условий в текущей экономической ситуации?

— Власти реагируют на пожелания, предложения, замечания. Продуктивное взаимодействие выстроено не только с нашей компанией. Когда рассматривается КРТ, власти проводят консультации со многими застройщиками. Есть понимание того, что если они перегрузят проект социальными обязательствами, то он станет экономически невыгодным и вообще не состоится. Можно внести обязательство построить в рамках КРТ две школы, например. Но строительство школы обойдется в 1,5 млрд руб. Это нелегко. Кто пойдет на такие условия? Поэтому они всегда балансируют экономику проекта.

— В чем вы видите риски реализации заявленных проектов?

— Есть риски макроэкономические. Это падение спроса и, соответственно, падение продаж. А есть риски технические: допустим, у нас пока не решен вопрос с ливневой канализацией микрорайона на Пионерской улице. Там вообще нет ливневки, а это очень большие затраты. Также предстоит решить вопросы, связанные с электроснабжением, и другие проблемы.

Все эти риски необходимо учитывать и отрабатывать. Искать разные варианты решений. Если на макроэкономику мы влиять не можем, то технические вопросы нам по силам.

— Несмотря на то что у вас уже заявлено много проектов, планируете ли осваивать новые территории, например в Пермском крае?

— Есть своя специфика строительства в малых городах. Там действительно очень долго никто ничего не строил. Как правило, и цена там формируется не покупателем, а продавцом. Это связано с отсутствием альтернативы и конкуренции.

Кроме того, в малых городах проекты должны отличаться от того, что строится в Перми, с другой квартирографией. Там может не быть подземной парковки, потому что территория позволяет нормально парковаться без подземного паркинга, и так далее. То есть там должны быть разработаны свои проекты. Поэтому для себя определился, что к вопросу малых городов в Пермском крае мы вернемся во второй половине 2026 года.

— В Перми рассматриваете еще какие-то площадки? Планируете участвовать в новых торгах по КРТ?

— Да, еще смотрим две площадки КРТ с общим объемом примерно 300 тыс. кв. м. Пока не буду их озвучивать. Мы хотим сделать компанию очень большой.

Интервью взяла Ирина Суханова