Спуск с высокой базы: итоги года коммерческой недвижимости

После рекордного показателя по сделкам 2024 года рынок перешел в более спокойную фазу. В большинстве категорий отмечается снижение спроса на фоне высокой базы прошлого года, зато это способствует накоплению предложения на рынке. Согласно данным «Авито Недвижимости», выбор коммерческой недвижимости в России год к году вырос на 9% в сегменте продажи и на 20% в аренде.

Особенно заметные изменения наблюдаются в отдельных категориях. Например, производственных помещений в аренде стало больше на 56%, офисов — на 24%, складов — на 22%. В продаже на 21% вырос выбор офисных и складских помещений. Другие игроки рынка отмечают еще более выраженный рост. По данным Nikoliers, 2025-й стал рекордным по объемам ввода объектов в сегменте складов в России, показав динамику 68% год к году. Это привело к увеличению вакантных площадей до 3,1% (+2,1 процентного пункта, п. п.). Что касается офисов, то CMWP фиксирует увеличение объемов нового строительства объектов классов Prime, A и B: в столице год к году рост составил 11%. Увеличивается и доля свободных площадей: в ноябре она достигла 4,9% (+1,1 п. п. за год).

Однако ситуация с охлаждением спроса характерна не для всех сегментов и регионов. По данным «Авито Недвижимости», склады стали более востребованы, чем год назад: интерес к покупке таких объектов в целом по России вырос на 3%, при этом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области продажи увеличились на 31%, в Пермском крае — на 27%, в Москве и области — на 22%.

Столицы уверенно себя чувствуют и в других сегментах: в Москве и области торговую недвижимость в 2025 году приобретали на 25% чаще, чем в прошлом году, офисную — на 17%, свободного назначения — на 12%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области покупки торговых площадей выросли на 17%, помещений свободного назначения — на 11%.

Заметный рост предложения на фоне замедления деловой активности не мог не сказаться на ценах. Nikoliers фиксирует, что снять склады стало дешевле на 5–8%, чем в 2024-м, а текущие цены находятся в интервале от 9,3 тыс. до 11,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Стоимость покупки столичных офисов за год снизилась на 8%, до 400 тыс. руб. за 1 кв. м, отмечают в CMWP. Во многих сегментах условия все чаще диктуют те, кто покупает и снимает объекты, а вовсе не собственники. Это разительное отличие по сравнению с прошлыми годами.

Текущее положение дел на рынке влияет и на поведение инвесторов. Согласно данным компании Ricci, по предварительным итогам 2025 года рынок инвестиций в коммерческую недвижимость сократился до 800–850 млрд руб., что на 35% ниже аналогичного периода прошлого года. Их привлекательность все же остается высокой, ведь коммерческие помещения в составе ЖК увеличивают капитализацию объектов. Застройщики стремятся создавать комфортную среду для жильцов внутри ЖК и обеспечивать их всеми необходимыми сервисами: кафе и продуктовыми магазинами, студиями фитнеса и детскими развивающими пространствами, аптеками и лабораториями, пунктами выдачи заказов (ПВЗ) маркетплейсов. По этой причине девелоперы сегодня стремятся самостоятельно распоряжаться частью коммерческих помещений, чтобы гарантировать соответствие стандартам качества и выполнять свои обещания перед жильцами домов. «Если раньше они предпочитали все продавать, то теперь до 30% коммерческих площадей у лучших продуктовых девелоперов остаются под внутренним управлением: происходят продажи внутренним инвесторам, участие в выборе арендаторов и комплексное управление»,— делится Светлана Яровая, директор департамента брокериджа и партнер RRG.

На этом фоне активно развивается направление готового арендного бизнеса (ГАБ): предложение на «Авито Недвижимости» год к году выросло на 23%, а в Санкт-Петербурге и Москве — на 57% и 30% соответственно. Спрос на ГАБы в России прибавил 6%, при этом в отдельных регионах динамика заметнее: в Санкт-Петербурге за год рост составил 44%, в Московской области — 33%, Москве — 32%. Наибольшим интересом на рынке пользуются варианты до 150 кв. м, суммарно на них приходится больше половины от всего спроса. Ключевыми трендами в этом направлении на будущий год, по данным «Академии готового арендного бизнеса», станут развитие малых форматов продуктового ритейла площадью 150–200 кв. м, рост доли жестких дискаунтеров, дарксторов и e-grocery, кладовых помещений и мультибрендовых ПВЗ.

«Говоря об ожиданиях от будущего года, предполагаем, что рост числа объектов на рынке коммерческой недвижимости сохранится в первой половине 2026 года из-за переноса ввода в эксплуатацию некоторых проектов,— отмечает Олег Изотов, управляющий директор категории “Коммерческая недвижимость” на Авито.— Что касается спроса, ожидаем, что первая половина наступающего года покажет аналогичные началу 2025-го тенденции, возможно, с незначительной коррекцией. Во второй половине года на рынке коммерческой недвижимости возможно оживление, но во многом это будет связано с прогнозом и реализацией политики ЦБ по ключевой ставке».

ООО "КЕХ ЕКОММЕРЦ"