Паевые инвестиции вышли на рынок недвижимости
ЗПИФы
Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2025 году кардинально перестроился. Новая реальность сформирована двумя основными факторами: высокой ключевой ставкой ЦБ и стремительным усилением роли фондов коллективных инвестиций (ЗПИФ). Объем активов под управлением ЗПИФ недвижимости показывает рекордный рост: по данным AKTIVO, с 360 млрд рублей в конце 2023 года он должен преодолеть отметку в 600 млрд рублей к концу 2025-го, что означает почти удвоение за два года.
Фото: Коммерсантъ / Александр Коряков
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Структура инвестиций фондов резко сместилась в сторону логистики. На складскую недвижимость в 2025 году пришлось около 80% всех активов ЗПИФ, подсчитал сооснователь AKTIVO Михаил Костромин. Этот сегмент остается самым «разогретым» благодаря успешным историческим сделкам: объекты, приобретенные в 2021–2022 годах по 30–40 тыс. рублей за квадратный метр, сегодня приносят арендный доход по ставкам, выросшим за период 2021–2024 годов в три раза: с 4 до 12 тыс. рублей. «Дополнительный драйвер — договоры аренды, заключенные в докризисный период. Их поэтапное переподписание в ближайшие годы позволит новым покупателям зафиксировать значительный рост доходности (cap rate) уже приобретенных активов»,— говорит господин Костромин.
Директор департамента инвестиций и рынков капитала компании Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева подтверждает, что в основном ЗПИФН предпочитают инвестировать в складской сегмент, тогда как сделки с офисными и торговыми объектами встречаются реже. «Логистические объекты обеспечивают владельцу прогнозируемый денежный поток за счет долгосрочных контрактов с арендаторами, что делает их устойчивыми даже в кризисные периоды»,— указывает она.
Параллельно ритейл, особенно региональный, переживает кризис доверия со стороны инвесторов, добавляет господин Костромин. Отсутствие роста офлайн-продаж и давление электронной коммерции блокируют рост арендных ставок, делая сегмент наименее привлекательным для широкого круга вкладчиков. Сделки здесь носят точечный характер и совершаются в основном профильными экспертами, находящими недооцененные активы.
«Важным трендом года, влияющим на все сегменты, стало повышение фискальной нагрузки. Рост кадастровой стоимости и увеличение максимальной ставки налога на имущество для регионов до 2,5% стали существенной новой статьей расходов для собственников, что будет сказываться на чистой доходности активов в ближайшие годы»,— полагает господин Костромин.
На смену тренду 2023–2024 годов, когда до 30–40% крупных сделок было связано с выходом иностранных владельцев из российских активов, пришла новая фаза, замечает эксперт. Отдельные сделки с иностранным капиталом еще происходят, но основным источником инвестиций стали внутренние средства, зарабатываемые и реинвестируемые внутри страны.
Смена формата
Руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов считает, что инвестировать в недвижимость в 2026 году при текущем уровне ставок и цен по-прежнему имеет смысл, однако за последние годы существенно изменился сам формат таких вложений. «В текущих условиях при бюджете до 10 млн рублей наибольший интерес представляют коллективные инвестиционные инструменты — паевые фонды недвижимости, а также приобретение долей в проектах коммерческой недвижимости, в том числе в гостиничных форматах, где инвестор покупает номер или юнит и сразу передает его в управление профессиональной УК»,— говорит он.
Одним из ключевых преимуществ коллективных инвестиций и долей в коммерческой недвижимости остается их более высокая ликвидность по сравнению с квартирами и классическими помещениями. Инвестор может относительно быстро выйти из проекта или, наоборот, увеличить свою долю, что делает такие инструменты более гибкими, особенно в условиях нисходящего рынка. Для сравнения, жилая недвижимость в среднем приносит 5–7% годовых от аренды и остается в большей степени защитным активом, считает господин Дуванов.
Более высокая доходность в жилом сегменте возможна, но связана с существенно большими бюджетами и рисками — прежде всего в стратегиях флиппинга. «В Москве и Санкт-Петербурге такие проекты, как правило, начинаются от 10 млн рублей. В коммерческой недвижимости порог входа еще выше — от 20 млн рублей, при этом более дешевые предложения часто связаны с неликвидными активами или сложной юридической структурой. В результате для инвесторов, не готовых активно вовлекаться в управление объектами, круг доступных инструментов с низким уровнем риска остается ограниченным. Именно поэтому в 2026 году коллективные формы инвестирования в недвижимость остаются одним из наиболее понятных и доступных способов работы с этим классом активов при умеренной доходности»,— объясняет он.
Кирилл Сиволобов, основатель Bau City Development, соглашается с коллегами и говорит, что закрытые паевые инвестиционные фонды в последние годы действительно стали заметно активнее использоваться при реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости. «ЗПИФы позволяют объединять средства нескольких инвесторов, распределять риски и прибыль, что особенно востребовано в сегментах доходных апартаментов, офисной, торговой и складской недвижимости»,— перечисляет он.
Эксперт добавляет, что к ключевым преимуществам ЗПИФов относится налоговая эффективность: на законных основаниях налог на прибыль остается в обороте и уплачивается только при погашении паев или их продаже. «Кроме того, ЗПИФ дает возможность аккумулировать крупный капитал под конкретный проект, например, для приобретения земельного участка, а также обеспечивает гибкость в управлении активом»,— рассуждает господин Сиволобов.
По его словам, в Санкт-Петербурге через ЗПИФы сегодня реализуется значительное количество проектов коммерческой недвижимости и их доля будет расти. В условиях высокой стоимости заемного капитала и ограниченного доступа к классическому проектному финансированию роль этого инструмента, вероятно, будет постепенно усиливаться, особенно в инвестиционно-ориентированных проектах.
Гибкий инструмент
Антон Орлов, директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers, полагает, что рост роли закрытых паевых инвестиционных фондов в коммерческой недвижимости во многом объясняется их гибкостью как инвестиционного и юридического инструмента.
«ЗПИФы позволяют эффективно структурировать активы, а также привлекать широкий круг инвесторов без необходимости прямого владения объектом. За счет паевой модели инвестор может зайти в качественный проект коммерческой недвижимости класса А с относительно небольшим чеком (эквивалентом стоимости одного пая) и получать доход как от арендного потока, так и от роста капитализации актива. На фоне высокой стоимости прямых сделок с коммерческой недвижимостью этот формат становится все более востребованным»,— объясняет он.
Кроме того, ЗПИФы удобны для девелоперов и собственников как инструмент коллективного финансирования и управления рисками, особенно в крупных и капиталоемких проектах.
Госпожа Андреева говорит, что закрытый паевой фонд недвижимости (ЗПИФН) позволяет оптимизировать налоговую нагрузку. «Весь чистый операционный доход аккумулируется внутри фонда без налогообложения, так как фонд не является юридическим лицом. К тому же налоговые обязательства инвестора возникают лишь в тот момент, когда он перестает быть владельцем паев»,— объясняет она.
Кроме того, ЗПИФН является более гибким инструментом с точки зрения структуры владения. Он позволяет объединить разные типы недвижимости и управлять портфелем недвижимости как единым активом.
«Для инвесторов ЗПИФН является понятным инструментом. В фондах недвижимости есть четкое распределение ролей между инвестором, девелоперов и управляющей компанией, понятная модель входа и выхода. Этот инструмент позволяет инвесторам получать регулярный пассивный доход без участия в управлении»,— отмечает госпожа Андреева.
Управляющие компании ЗПИФН регулярно публикуют информацию о составе активов и публикуют финансовую отчетность, что повышает к ним доверие инвесторов. При этом пайщики фонда не раскрываются публично, что позволяет сохранить конфиденциальность.
Переломный момент
Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов и вовсе считает, что рынок коммерческой недвижимости переживает переломный момент: ставки аренды остаются высокими, качественных площадей мало, а девелоперы не всегда готовы нести весь риск, держа объект на балансе. «ЗПИФ, по сути, становится юридической и финансовой оболочкой, через которую можно быстро структурировать проект, привлечь инвесторов, разгрузить баланс компании и при этом сохранить контроль над активом. Инвесторы приобретают долю в понятном объекте: бизнес-центре, складском комплексе, гибридном объекте смешанного назначения. А девелопер получает капитал без жестких банковских рамок»,— говорит он.
Господин Татаринов отмечает, что порог входа является очень низким и может составлять несколько тысяч рублей, что делает ЗПИФы привлекательными для некрупных игроков. Данный инструмент дает гибкость владения и инвестирования: объект держится на балансе фонда, а не девелопера. Пайщики легко могут реализовать свои паи онлайн, многие фонды торгуются на бирже.
«Управляющая компания берет на себя все операционные вопросы, а девелопер может фокусироваться на самом проекте. Для крупных частных и институциональных инвесторов это еще и удобный формат входа: прозрачный, регулируемый, с контролируемыми рисками»,— рассуждает эксперт.
Но есть и недостатки: законодательная архитектура ЗПИФов довольно жесткая, управление активами строго регламентировано. Кроме того, управление требует грамотной УК и аккуратной структуры, иначе репутационные и юридические риски могут моментально перекрыть финансовые преимущества.
Также, считает господин Татаринов, стоит отметить слабый контроль инвестора над объектом: у инвестора нет возможности определять, кто будет арендатором, какой будет арендная ставка, когда продавать недвижимость и продавать ли ее. «Пайщик — пассивный инвестор, который никаким образом не имеет прямого отношения к управлению»,— добавляет он.
И еще важный момент, который инвесторам стоит иметь в виду, подчеркивает господин Татаринов: ЗПИФ хорош, когда модель дохода прозрачная и понятная. «В коммерческой недвижимости это арендный поток или доход от последующей продажи. В более сложных моделях работать труднее»,— поясняет он.
Кроме того, добавляет госпожа Андреева, паи в ЗПИФН нельзя свободно продать на рынке в любой момент, что делает их менее привлекательным для инвесторов с коротким горизонтом планирования. «Важным фактором также является профессионализм управляющей компании. Ошибки УК могут привести к снижению доходности инвестора. Кроме того, на прибыль влияет необходимость выплачивать УК вознаграждение»,— говорит она.
Без жилья
Стоит отметить, что в жилой недвижимости подобная схема применяется значительно реже. Этот сегмент остается более консервативным и жестко регулируемым, в частности, за счет действия 214-ФЗ. Кроме того, жилье традиционно не воспринимается рынком как высокодоходный арендный актив: большинство покупателей ориентировано на полное физическое владение объектом, а не долей в нем. «Тем не менее элементы инвестиционных моделей начинают появляться и в жилом сегменте, прежде всего при работе с квалифицированными инвесторами на ранних стадиях проектов, до старта продаж, что уже можно наблюдать на отдельных кейсах петербургского рынка. К примеру, в ЖК "Евгеньевский" от девелопера Formula City, для которого компания Nikoliers разработала концепцию ритейл-стратегии»,— рассказал господин Орлов.
По словам госпожи Андреевой, ЗПИФН в основном ориентированы на готовые объекты (офисы, склады, торговые центры), которые генерируют регулярный арендный поток. «Жилые проекты предполагают длинный цикл согласования и строительства и начинают приносить доход только после старта продаж. Кроме того, рынок жилья сильнее подвержен циклическим колебаниям спроса, что может влиять на стабильность и предсказуемость выплат инвесторам»,— объясняет она.
По словам господина Татаринова, в жилых проектах такая схема может применяться, но ограниченно: инвестор может приобрести паи фонда, который инвестирует в девелоперские проекты либо имеет среди активов арендное жилье.
Управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева говорит, что ЗПИФы применяются чаще для коммерческой недвижимости, чем для жилой, по нескольким причинам. «Во-первых, действуют регуляторные ограничения. Механизм эскроу-счетов делает сделки безопасными для покупателей. ЗПИФы вынуждены соблюдать дополнительные требования закона. Во-вторых, риски доходности. Доходность от коммерческого помещения легче прогнозируется. В-третьих, приобретение жилья через ЗПИФы возможно, но непопулярно. Доля жилой недвижимости — около 10% от всех розничных ЗПИФов, то есть 0,4 млн кв. м жилья. В этом случае не действуют меры господдержки (например, льготная ипотека), а если покупатель решит расторгнуть договор, он получит деньги, за которые УК купила недвижимость в ЗПИФах, то есть ниже рыночной стоимости, потому что фактически приобретает право по договору переуступки у управляющей компании»,— рассказала она.