Покупателям подобрали ключ
Рынок жилой недвижимости готовится к росту спроса
Высокие ставки по рыночной ипотеке и сокращение льготных программ притормозили продажу жилья в начале 2025 года относительно ажиотажного спроса предыдущих лет. Однако со второй половины года, после начала цикла снижения ключевой ставки, показатели стали восстанавливаться. В 2026 году участники рынка ожидают, что основным драйвером роста станет отложенный спрос на вторичное жилье.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Как жил рынок новостроек
Стоимость кредитов стала ключевым фактором, определившим динамику рынка жилой недвижимости в 2025 году. Ставка Центробанка, которая в первом полугодии сохранялась на уровне 21%, к октябрю снизилась до 16,5%. В свою очередь, ипотечные кредиты, по данным сервиса «Авито Недвижимость», сейчас выдаются от 18,5% годовых против примерно 28–29% в начале года.
Смягчение условий кредитования, а также анонс ужесточения по программе семейной ипотеки привели к оживлению рынка во втором полугодии. Если по итогам девяти месяцев 2025 года количество сделок в целом по России в первичном сегменте снизилось на 14% год к году, то показатели января—ноября уже были почти на уровне 2024 года (с небольшим отставанием в –4%), следует из данных «Авито Недвижимости». В третьем квартале года продажи на первичном рынке выросли как по сравнению со вторым кварталом 2025 года (+20% заключенных ДДУ), так и к третьему кварталу 2024 года (+19%), достигнув отметки в 136,8 тыс. договоров долевого участия, уточняют в компании.
Суммарно за 11 месяцев 2025 года в старых границах Москвы заключили почти столько же ДДУ, сколько в этот же период 2024 года — 53,5 тыс. сделок против 54,1 тыс. годом ранее, подсчитали в «Метриуме».
«В комфорт-классе количество сделок снизилось на 4%, в бизнес-классе — выросло на 2%»,— добавляет управляющий директор компании Руслан Сырцов.
Цены на новостройки в старых границах Москвы за 11 месяцев 2025 года увеличились на 26%, до 787 тыс. руб. за 1 кв. м, следует из данных «Метриума». Наиболее заметно стоимость выросла в комфорт-классе — на 25%. В премиум-классе динамика составила 18%, в бизнес-классе — 15%, в элитном — 12%. «Но нужно иметь в виду, что на эту динамику повлияли структурные изменения в предложении. Спрос был сконцентрирован на самых доступных квартирах, а новые проекты выходили по заметно более высоким ценам, чем реализуемые»,— уточняет Руслан Сырцов.
Вывод новых проектов в 2025 году заметно сократился.
Так, застройщики запустили продажи в 24 проектах против 52 в январе—ноябре 2024 года.
При этом заметно изменилась структура нового предложения: вышло всего 3 проекта комфорт-класса, а в бизнес-классе — 13.
Основатель SIS Development Ярослав Гутнов уточняет, что в текущих экономических условиях в массовом сегменте затруднительно выстроить финмодель с приемлемой маржинальностью, поэтому застройщики предпочитают переориентироваться на бизнес-класс. По данным эксперта, текущий объем экспозиции комфорт-класса является минимальным за историю рынка. «Почти в 20 из 65 строящихся комплексов не осталось ни одной квартиры от девелоперов. Число квартир, реализуемых в сегменте, за год сократилось двукратно»,— приводит данные господин Гутнов, добавляя, что сложившийся дефицит ведет к значительной коррекции цен вверх.
За счет сокращения объема вывода новых проектов девелоперы также удерживают ключевой показатель устойчивости бизнеса — уровень распроданности проектов. «В системе эскроу застройщик заинтересован в том, чтобы продажи шли планомерно и эффективно, потому что это прямо влияет на обслуживание кредита под строительство. Особенно это актуально сейчас, когда ставки по кредитам высокие. Чем выше доля проданных площадей к строящимся, тем больше “квадратов” защищены механизмом эскроу, а вложенные банком и застройщиком инвестиции застрахованы заработанными деньгами»,— объясняет директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова.
Сейчас в Москве уровень распроданности оценивается в 48%, то есть из строящихся, по данным ЕИСЖС, 17,9 млн кв. м проданы 8,6 млн.
«Показатель в домах с вводом в эксплуатацию на 2025 год составляет 80%, а с разрешением на ввод в 2026 году — 62%. Это неплохие показатели, которые не вызывают тревогу за устойчивость девелопмента в Москве»,— подчеркивает госпожа Борисова.
На что покупают
Драйвером продаж на первичном рынке жилья остается семейная ипотека. Ее доля резко выросла после того, как были анонсированы изменения в программе с 1 февраля 2026 года: в том числе со следующего года нельзя будет взять несколько льготных кредитов на семью и привлекать так называемых доноров — созаемщиков, которые соответствуют программе, но не являются основным покупателем. Многие из тех, кто откладывал улучшение жилищных условий в ожидании «лучшего момента», ускорились с приобретением недвижимости, чтобы успеть получить семейную ипотеку на старых условиях. «Если в период с января по октябрь доля продаж по семейной ипотеке находилась в диапазоне от 50% в феврале текущего года до 71% в июле, то в ноябре и первых числах декабря она превысила 80%»,— говорит генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.
Однако в Москве и Санкт-Петербурге этот показатель меньше — на уровне 50–60%, поскольку здесь выше доля недвижимости премиального класса, для приобретения которой реже используется ипотека и чаще рассрочка, обращает внимание руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» «Авито Недвижимости» Артур Ахметов.
По словам директора департамента ипотечного бизнеса ПСБ Марины Заботиной, востребованность семейной ипотеки объясняется тем, что она ориентирована на широкий круг заемщиков по всей России. Но в этом году клиенты стали более лояльны и к ставкам по рыночной ипотеке. «Если в 2024 году большинство заемщиков считали приемлемой ипотечную ставку 10–11%, то в этом году уровень вырос до 15%»,— уточняет госпожа Заботина.
На фоне востребованности семейной ипотеки и смягчения ставок по рыночным программам начала снижаться доля рассрочек. В последние два года показатель вырос с 10% до 40% в общем объеме сделок, говорит Ярослав Гутнов. «Однако с лета 2025 года, когда Центробанк начал курс на снижение ключевой ставки, показатель сократился с 30–35% в начале года до 10% к ноябрю-декабрю»,— приводит данные господин Гутнов. «Впрочем, не исключено, что с февраля будущего года, когда вступят в силу изменения в семейной ипотеке, популярность этого инструмента вновь начнет расти»,— рассуждает Денис Жалнин.
«Как инструмент продаж рассрочки в среднесрочной перспективе не исчезнут. Покупатели активно интересуются ими в проектах бизнес- и премиум-класса. В комфорт-классе рассрочки востребованы у покупателей, которым не подходят льготные ипотечные программы с субсидированной ставкой, и у тех, кто рассчитывает в скором времени продать имеющуюся в собственности недвижимость»,— говорит генеральный директор GloraX Александр Андрианов.
«Доля рассрочки в продажах в премиальном и элитном сегментах рынка превышает 50%»,— подтверждает директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова.
«Рассрочка позволяет не замораживать деньги — они продолжают работать на накопительном счете. Для состоятельных покупателей это выгодно: они получают и недвижимость, и деньги»,— поясняет она.
Член совета директоров компании «Плато Девелопмент» Станислав Коновалов говорит, что в клубном доме, который строит компания, соотношение рассрочки и ипотеки составляет 65% к 35%. «Речь идет о пределах возможности финансовой модели отдельно взятого проекта вынести тот или иной объем рассрочек, ведь на эскроу-счета единовременно поступают только суммы первого взноса. В последние месяцы есть тенденция к выравниванию доли ипотечных займов»,— отмечает господин Коновалов.
В 2026 году ПСБ прогнозирует снижение ставок по ипотеке как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. В соответствии с базовым сценарием Банка России средняя ключевая ставка может составить 13–14%, это создаст условия для снижения ставок по рыночной ипотеке до 14,5–15% годовых. «При реализации такого сценария в 2026 году рост объема ипотечных выдач на банковском рынке составит около 20% год к году»,— говорит Марина Заботина.
Что происходит на вторичном рынке
Ожидаемое на рынке снижение ключевой ставки будет стимулировать спрос на покупку прежде всего вторичного жилья, считает Артур Ахметов. Сейчас, по его данным, доля ипотеки на вторичном рынке уже достигла 30%, что на 16 п. п. больше показателя января 2025 года. Дальнейшее смягчение условий кредитования, по словам господина Ахметова, приведет к реализации отложенного спроса, который станет драйвером роста сегмента.
В целом в 2025 году вторичный рынок, живший изначально в более сложных рыночных условиях, оказался более стабильным по сравнению с первичным сегментом, особенно в первой половине года — до возникновения ажиотажа на фоне отмены семейной ипотеки. В январе—сентябре спрос снизился всего на 8% год к году.
«Вторичный рынок — это разрозненное сообщество продавцов, которые часто оказываются более готовыми предоставлять скидки финальным покупателям. А застройщики связаны обязательствами перед банками, инвесторами и другими игроками и по темпу, и по цене продаж»,— комментируют в «Авито Недвижимости».
При этом первое полугодие показывало снижение спроса на 22% год к году, напоминает директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. Спад привел к тому, что часть домохозяйств ушла в сегмент долгосрочной аренды: владельцы ждут активизации покупателей, а наниматели квартир копят на первоначальный взнос, пока рыночная ставка не опустится до более приемлемого платежа. «Это хорошо видно и по крупным онлайн-витринам вроде “Авито”: появилось больше запросов “снять надолго и с опцией выкупа”, больше интереса к “семейным” лотам, а не только к студиям»,— говорит директор федеральной сети «Монолит» Алексей Козлов.
По итогам 2025 года выбор квартир в сегменте долгосрочной аренды увеличился примерно на 25%, уточняет руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев. По его наблюдениям, рост предложения привел к усилению конкуренции между арендодателями за арендаторов, что способствовало снижению ставок: сейчас стоимость «немного ниже уровня аналогичного периода прошлого года».
В 2026 году при условии активизации вторичного рынка предложение долгосрочной аренды жилья может сократиться на 5–10% — это наряду с базовой индексацией цен стимулирует рост ставок до 10%, прогнозирует господин Каменев.
Накопленный на вторичном рынке отложенный спрос начал реализовываться уже в июле, когда ЦБ второй раз за год снизил ключевую ставку. Те, кто ждал удобного момента для улучшения жилищных условий, стали активно искать варианты квартир с максимальным дисконтом. «За период ограниченного спроса средние скидки на вторичном рынке жилья достигли рекордных 6,5–6,6%. Оживление спроса привело к тому, что покупательская активность за прошедшие 11 месяцев текущего года отстает от уровней 2024 года всего на 1%»,— рассказывает Сергей Зайцев.
По итогам третьего квартала 2025 года интерес к готовым квартирам на платформе «Авито Недвижимость» увеличился на 11% к апрелю-июню, а число заключенных сделок — на 18%, до 407 тыс. При этом выбор объектов сохраняется на прежнем уровне (+0,6% за квартал), а цены немного снижаются (–1% за квартал). Дешевле всего купить квартиру на вторичном рынке можно в Брянске (79 тыс. руб. за 1 кв. м), Смоленске (82 тыс. руб.), Астрахани (84 тыс. руб.). Самые высокие цены по итогам третьего квартала в Москве (434 тыс. руб. в старых границах, 182 тыс. руб. в ТиНАО), Сочи (289 тыс. руб.) и Казани (186 тыс. руб.).
«Дальнейшее снижение ипотечных ставок до уровня 13–14% способно существенно разогреть спрос на вторичном рынке и привести к перетоку покупателей в том числе из сегмента новостроек, где средняя цена квадратного метра сейчас выше на 20–25%»,— считает Сергей Зайцев.
Ожидания на следующий год
Если оптимистичные прогнозы ЦБ относительно ключевой ставки сбудутся, вторичный сегмент станет драйвером всего рынка недвижимости в 2026 году. «Сейчас спрос на первичном рынке ограничен из-за того, что часть потенциальных покупателей строящегося жилья имеют сложности с продажей имеющейся у них недвижимости, а достаточных накоплений для первоначального взноса не имеют»,— объясняет господин Зайцев.
На вторичном рынке большинство сделок происходит «в цепочках», то есть, чтобы обновить жилье, граждане сначала продают имеющуюся квартиру и строят схему дальнейшей покупки. «В этом случае доплата не катастрофическая и ипотека на эту сумму приемлемая»,— подтверждает основатель союза риэлторов «Полезные люди» Юрий Паршиков. «Как только ежемесячный платеж по ипотеке на вторичном рынке станет сопоставим с новостройкой, спрос на готовое жилье начнет возвращаться»,— добавляет Алексей Козлов.
При этом резкого роста предложения во вторичном сегменте не ожидается даже с учетом перетока квартир из сегмента долгосрочной аренды.
Это связано с инвестиционным спросом на новостройки в период активного строительства и массовой льготной ипотеки в 2021–2024 годах. По данным «Авито Недвижимости», доля «новой» вторичной недвижимости, то есть экспонируемой в недавно построенных домах, за четыре года выросла почти в два раза — с 6% до 11%. «Владельцы таких квартир, особенно инвесторы, предпочитают реже продавать и чаще держать объект “под аренду”. То есть спрос на вторичном рынке вырастет, а предложение будет увеличиваться медленно»,— прогнозирует господин Козлов.
На первичном рынке пересмотр условий семейной ипотеки и связанный с ними текущий опережающий спрос могут привести к сокращению активности семейных клиентов — кроме многодетных россиян, для которых займы, напротив, станут дешевле, считает Ярослав Гутнов. По словам господина Паршикова, ограничить активность семейных покупателей может и структура предложения. «Для таких клиентов ликвидны квартиры большого метража, однако сейчас их строят мало, так как на них застройщики меньше зарабатывают»,— резюмирует он.
Екатерина Борисова полагает, что в высокобюджетном сегменте продажи вырастут к середине 2026 года.
«Больше половины строящихся сегодня элитных проектов планируются ко вводу в эксплуатацию как раз в 2026 году, а это значит, что они будут на завершающей стадии реализации, что также подтолкнет к совершению сделок тех, кто откладывал покупку жилья из-за рисков долгостроя или опасений несоответствия дома заявленному уровню качества. Также на спрос влияет снижающийся общий объем предложения: ликвидные проекты постепенно продаются и уходят с рынка, а выход новых откладывается»,— объясняет она.