Устойчивость важнее скорости

Завершение льготной ипотеки, рост себестоимости, переход рынка к новым моделям продаж и рекордные объемы строительства определили динамику на рынке недвижимости в 2025 году. Екатеринбург оказался одним из немногих мегаполисов, где строительная активность не сбавляла темпы. О том, как меняется структура спроса и какое значение для региона имеют ключевые проекты компании, рассказал генеральный директор «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Как вы оцениваете итоги года? Какие тенденции стали определяющими?

— Всем игрокам рынка было понятно, что льготная ипотека подходит к завершению. Мы начали готовиться к этому заранее: снижали темпы, выстраивали буферы ликвидности, внимательно подходили к запуску новых очередей. Это позволило пройти 2025 год спокойно и без резких колебаний.

По итогам года мы сдаем 180 тыс. кв. м жилья — ровно столько, сколько планировали. Всего за время работы компания реализовала 60 проектов общей площадью 2 млн кв. м, а портфель текущих и перспективных проектов составляет 1,7 млн кв. м.

2025 год оказался для отрасли годом перенастройки, и это проявилось в нескольких направлениях. Первое — это эффект ножниц между себестоимостью и ценой. Себестоимость строительства выросла более чем на 20% за счет стоимости материалов, логистики, изменения условий кредитования, а рыночная цена жилья при этом прибавила около 8%. Разрыв привел к вымыванию маржинальности, и девелоперы вынуждены были более тонко настраивать финансовые модели, отказываться от избыточных запусков и рассчитывать каждый новый квадратный метр. Любые ошибки в расчетах сразу отражались на экономике.

Вторая тенденция — удлинение строительных циклов. Это не про то, что строить стали медленнее. Это про то, что компании удлинили цикл реализации, чтобы не перегружать рынок и не продавать слишком большой объем по одной цене в условиях нестабильной себестоимости. Это решение — рациональная реакция на то, что рынок жил в ожидании изменений ипотечных условий. По сути, это попытка управлять горизонтом планирования и снижение рисков.

И третья тенденция — значительный вывод новых проектов во второй половине 2025 года, который был заметен на рынке. Это был не всплеск оптимизма, а скорее вынужденный шаг, продиктованный финансовой логикой проектов. Многие компании оказались под давлением дорогих бридж-кредитов, которые нужно было оперативно перепаковать в проектное финансирование. Для этого требовалось реальное подтверждение активности по проектам — отсюда и массовый вывод новых очередей. То есть объем ввода вырос не потому, что рынку нужно больше жилья, а потому что у девелоперов срабатывали внутренние финансовые триггеры.

В совокупности эти тенденции формируют рынок, в котором требуется куда больше дисциплины, точности и выверенности, чем это было несколько лет назад.

— Как изменилась структура спроса?

— Структура спроса изменилась довольно заметно. Аудитория, которая раньше опиралась на массовые льготные ипотечные программы, сейчас ведет себя более осторожно. Условия ужесточились, первоначальные взносы выросли, доступность кредитов снизилась. Эти покупатели дольше принимают решения и чаще откладывают приобретение квартиры, что естественно в условиях изменения ипотечных инструментов.

Отдельно отмечу еще одну тенденцию, которая будет все сильнее проявляться в 2026 году,— это усиление вторичного рынка нового поколения. Речь идет о домах, построенных в 2023–2024 годах и формально перешедших в статус вторичных, но полностью соответствующих современным стандартам по качеству среды, архитектуре, инженерии и планировкам. По сути, это те же новостройки, но по более доступной цене: сегодня разница с первичным рынком достигает 27–29%.

И по мере того как ипотечные условия будут стабилизироваться, вторичный рынок нового поколения станет серьезным конкурентом первичке. Для многих покупателей такой ценовой разрыв будет определяющим фактором.

— Некоторые эксперты говорят о переполненности рынка. Насколько это справедливо?

— Здесь важно понимать структуру строительства в Екатеринбурге. По данным ЕИСЖС, город в 2025 году показал рост строительного объема на 14%, в то время как Москва и Санкт-Петербург продемонстрировали снижение. То есть строительная активность в Екатеринбурге по-прежнему остается высокой, но ее характер изменился.

Существует такой показатель, как индекс башенных кранов. Сейчас он снижается: много домов либо на завершающих стадиях (где кран уже демонтирован), либо на самых ранних — когда площадка только готовится и кран еще не установлен. По нашей оценке, около 1,8 млн кв. м жилья в Екатеринбурге сейчас находятся на стартовых этапах. Это означает, что каждая третья квартира в городе только вступает в цикл строительства. Такой объем начальных стадий создает дополнительное предложение, которое будет выходить на рынок в течение ближайших лет.

В 2026 году выбор для покупателей будет действительно широким и рынок станет более конкурентным. Для покупателя это скорее плюс: при большом объеме предложения качество проектов и их потребительская ценность выходят на первый план.

— Одной из ключевых проблем отрасли остаются кадры. Как вы оцениваете ситуацию?

— Проблема кадров — системная и глубокая. Строительство в целом испытывает нехватку специалистов: от инженеров до рабочих. Престиж профессии среди молодежи снизился, а подготовка квалифицированного кадра занимает годы. Это не вопрос одного сезона, это вопрос всей образовательной системы.

Для отрасли это означает рост стоимости труда и увеличение сроков реализации. Для компаний — необходимость заниматься развитием кадров самостоятельно. У нас действует программа наставничества, мы активно взаимодействуем с вузами, проводим проектные практики, формируем внутреннюю школу подготовки. Это долгий цикл, но другого пути нет — персонал становится ключевым фактором конкурентоспособности.

— Как в этих условиях чувствует себя «Синара-Девелопмент»?

— В текущей рыночной ситуации мы придерживаемся взвешенной и последовательной стратегии. В прежние годы мы могли позволить себе выводить на рынок больше объемов, но в 2025-м сознательно скорректировали темп. Около 100 тыс. кв. м мы не стали выводить в продажу. Это не вопрос осторожности, это вопрос дисциплины: важно не перегревать предложение и поддерживать сбалансированную динамику.

Наш портфель сегодня достаточно крупный и качественный, чтобы уверенно планировать развитие без необходимости гнаться за дополнительными метрами. Внутри компании есть четкое понимание приоритетов: устойчивость и предсказуемость важнее краткосрочного роста.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— «Тихий центр» — один из крупнейших проектов редевелопмента в центральной части Екатеринбурга. На каком этапе он сегодня?

— «Тихий центр» — один из наиболее значимых проектов компании. Он реализуется на месте бывшего Товарного двора РЖД — крупной городской территории, которая долгие годы использовалась малоэффективно. Мы изначально ставили перед собой задачу не просто освоить участок, а сформировать новую городскую среду с высоким уровнем архитектуры и продуманной инфраструктурой.

Площадка занимает около 5 га, проект включает шесть очередей общей площадью почти 300 тыс. кв. м. Локация — одно из его ключевых преимуществ: район находится в самом центре Екатеринбурга, в шаговой доступности от набережной, вблизи театров, образовательных учреждений, культурных объектов и зеленых зон. Это позволяет создавать не просто жилье, а комфортное городское пространство.

В проекте особое внимание уделено архитектуре и качеству решений: панорамные и радиусные окна, продуманные планировки, мастер-спальни, ниши для хранения, современная инженерия. Чистовая отделка выдержана в современной актуальной стилистике. Через квартал пройдет пешеходный маршрут с ресторанами, кофейнями и рекреационными пространствами, а для автомобилистов запланирован подземный паркинг.

В 2025 году мы вывели на рынок первую очередь — 58 тыс. кв. м, но сделали это поэтапно. На витрину вышли лишь первые 10 тыс. кв. м, и рынок очень хорошо принял проект. Остальной объем будет выводиться постепенно, в соответствии с готовностью и рыночной динамикой.

— Новокольцовский — ваш флагманский проект. Что происходит в районе?

— Новокольцовский — самый крупный, долгосрочный и по-настоящему флагманский проект «Синара-Девелопмент». Мы изначально задумывали его не как очередной жилой массив, а как самодостаточный район, где человеку доступны жилье, работа, образование и досуг в одной точке. Поэтому здесь параллельно развиваются как жилые кварталы, так и общественно-деловая зона и промышленно-логистический кластер. Такой подход минимизирует маятниковую миграцию и формирует устойчивую городскую жизнь.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Кампус Уральского федерального университета (УрФУ) — центральный элемент этой концепции. Завершается строительство учебных корпусов УрФУ, общая площадь которых составит 100 тыс. кв. м. Вместе с первой очередью кампуса за несколько лет создана крупнейшая университетская территория нового формата: учебные корпуса, современные общежития, лаборатории. Здесь будут жить и учиться более 8 тыс. студентов, и такая концентрация молодежи создает особый динамичный микроклимат, задающий ритм всему району.

Инфраструктура развивается синхронно со строительством. Формируется улично-дорожная сеть, бульвары, велодорожки, пешеходные маршруты — это принципиальная часть подхода: район должен расти качественно, а не только количественно.

В 2025 году мы ввели три жилых комплекса, продолжается строительство детского сада, который должен быть готов к сентябрю 2026 года. Седьмую очередь — 35 тыс. кв. м — мы разделили на два этапа: первая часть уже выведена в стройку, вторая выйдет в начале 2026 года. Ведем работу над концепциями 8-го и 9-го жилых комплексов.

— Один из самых масштабных проектов компании — комплекс по производству высокоскоростных поездов в Верхней Пышме. В чем его значение?

— Это проект федерального масштаба, который фактически открывает новую главу в развитии железнодорожного машиностроения в России. Для Урала он имеет особое значение. Здесь исторически сформирована сильная инженерная школа, и площадка «Уральских локомотивов» является центром компетенций по производству скоростных поездов. Благодаря созданию нового производственного комплекса по выпуску поездов для ВСМ будут созданы новые рабочие места, усилен технологический потенциал региона и сформирован долгосрочный индустриальный контур.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Наша роль — строительно-монтажный блок. До конца 2026 года мы должны завершить пять объектов общей площадью 67 тыс. кв. м: корпус для формирования компонентов кузова, корпус пусконаладки электропоездов, испытательный центр тягового привода, конструкторский центр и административное здание. Основные корпуса уже находятся в тепловом контуре, идут инженерные работы и монтаж внутренних систем.

Это проект с горизонтом в десятилетия. Он реализуется под пристальным вниманием федеральных структур, РЖД и профильных министерств, но такой формат работы нам хорошо знаком по другим объектам.

— Какие задачи стоят перед компанией на 2026 год?

— В 2026 году мы продолжаем реализацию уже стартовавших крупных проектов. Портфель у нас достаточно весомый. Мы завершаем строительство шестого жилого комплекса в Новокольцовском (46 тыс. кв. м), переходим ко второму этапу седьмого жилого комплекса в Новокольцовском (28 тыс. кв. м), ведем строительно-монтажные работы по первой очереди «Тихого центра» (58 тыс. кв. м) и начинаем строительство двух домов в Волгограде (30 тыс. кв. м).

Параллельно продолжается работа по ключевым направлениям — району Новокольцовский и комплексу корпусов для производства высокоскоростных поездов. Это проекты, которые определяют развитие территории на годы вперед и формируют современную городскую среду и инфраструктуру.

2026 год станет годом более точной и аккуратной работы. Рынок продолжает перестраиваться, и фокус смещается в сторону дисциплинированных моделей, где устойчивость важнее скорости.

www.sinara-development.ru

Реклама