К жилью пристроился рекорд

Уральский рынок недвижимости в 2025 году пережил падение спроса, но к концу года, в преддверии изменений условий по льготному ипотечному кредитованию, покупатели оживились и ноябрь показал рекордные результаты продаж. Екатеринбург к концу года достиг исторического рекорда по объему текущего строительства — 5,46 млн кв. м. Средняя стоимость 1 кв. м жилья продолжила рост, хотя в сравнении с другими мегаполисами не такой серьезный.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Новостройки вверх, спрос вниз

Первая половина 2025 года выдалась для застройщиков не самой удачной. Как рассказали опрошенные эксперты, состояние рынка Екатеринбурга совпадало с федеральными трендами в отрасли.

«Первая половина 2025 года, вплоть до августа, стала настоящим испытанием для девелоперов: сокращение объемов продаж произошло и на первичном, и на вторичном рынке. К этому прибавилось системное ужесточение требований к ипотечным заемщикам, а для застройщиков — затруднение доступа к проектному финансированию, ужесточение требований к финансовым моделям — буквально по всем направлениям стало сложнее работать»,— рассказал президент ассоциации «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников.

По данным руководителя аналитического центра «Авито Недвижимости» Ольги Клещеевой, за десять месяцев 2025-го в Екатеринбурге было зарегистрировано 17,7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). По этому показателю уральская столица занимает третью строчку среди городов РФ (уступая лишь Москве и Санкт-Петербургу). Однако, если сравнивать с прошлым годом, то количество ДДУ снизилось на 19%.

Третий и четвертый кварталы показали тренд на восстановительный рост после сигналов ЦБ РФ о понижении ключевой ставки. Продавцы новостроек получили шанс поправить слабые результаты продаж первой половины года.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro, в ноябре 2025 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано около 3,1 тыс. ДДУ. Таким образом, результаты продаж ноября в полтора раза превысили результаты аналогичного периода 2024 года.

Оживление на рынке связано с сезонностью, а также грядущими изменениями условий льготного ипотечного кредитования. Так, с февраля следующего года, например, планируют ввести принцип «одна семейная ипотека на одну семью». Жилье должно покупаться именно той семьей, которая имеет право на участие в программе и реально планирует в нем жить,— это отменяет так называемые донорские схемы.

«Сейчас как раз такой период — рост продаж на страхе упустить выгодный момент. Одни боятся потерять доступные привилегии по семейной ипотеке, другие — комфортные рассрочки. Как и в предыдущие периоды, текущее оживление закончится глубоким спадом»,— считает руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

Бизнес-аналитик федеральной компании «Этажи» в Екатеринбурге Никита Марков рассказал, что наибольшим спросом у горожан традиционно пользуются студии и однокомнатные квартиры — почти 65% от объема продаж 2025 года. На двухкомнатные приходится 27% рынка, на остальные форматы — 8%.

Ипотека — рабочий инструмент Рост спроса в конце года подтверждает банковский сектор. По данным Уральского ГУ Банка России, в третьем квартале 2025 года жителям Свердловской области банки выдали 9,4 тыс. жилищных кредитов, что на треть больше по сравнению со вторым кварталом. В среднем шесть из 10 жилищных кредитов на Урале были оформлены по программе «Семейная ипотека». Свердловчане стали чаще брать и рыночную ипотеку: в третьем квартале количество оформленных ипотек выросло почти на 40% по сравнению со вторым кварталом.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Аналитики bnMAP.pro фиксируют, что ипотечные продажи в последние месяцы 2025 года выросли до уровня около 70%. Повышенный спрос обеспечили те, кому доступна семейная ипотека и кто боится потерять эту «привилегию».

По мнению генерального директора «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимира Крицкого, 2025 год для рынка недвижимости стал годом покупателя. Те, кто решил улучшить свои жилищные условия, получили от застройщиков различные преференции в виде скидок и бонусов, чего ранее не было. «Дело в том, что из-за отмены всеобщей льготной ипотеки и возросших ставок по жилищным кредитам выросла и конкуренция среди девелоперов в борьбе за конечного потребителя»,— рассказал господин Крицкий. По его словам, по льготной программе семейной ипотеки заключается порядка 80% сделок, потому что ежемесячный платеж в два, а иногда в три-четыре раза меньше, чем по рыночной.

В пресс-службе компании «Практика» отметили и существенный рост интереса к траншевой ипотеке. Она снижает ежемесячную нагрузку во время строительства, делая покупку доступнее. Еще один инструмент, которым пользовались покупатели,— рассрочка. «Это позволяет покупателям не заходить в ипотеку при текущих ставках и дождаться более выгодных условий, возможности воспользоваться семейной программой или спокойно продать прежнее жилье»,— пояснили в «Практике».

Цены держат ритм

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Екатеринбурге за год выросла на 9,2%, до 156,2 тыс. руб., рассказал Никита Марков. В «Авито Недвижимости» посчитали, что за год (по итогам 10 месяцев) цена выросла на 8%, со 144 тыс. до 156 тыс. руб. По данным bnMAP.pro, средняя цена в экспозиции медленно повышалась и на начало декабря 2025 года составила уже 169,7 тыс. руб. за 1 кв. м.

Наибольший рост стоимости прослеживается в трехкомнатных квартирах (около 16%), рассказал Никита Марков. По двушкам прирост составил примерно 14%, по однокомнатным — 8%.

По его словам, по годовой динамике роста средней цены 1 кв. м на первичном рынке среди мегаполисов Екатеринбург находится на девятом месте. В других крупных городах цены росли активнее. Например, в Казани (+19,3%), Челябинске (+16,8%), Новосибирске (+14,5%), Москве (+13,5%).

Генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин отмечает, что в Екатеринбурге средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке одна из самых низких среди городов-миллионников России. Из 16 мегаполисов уральская столица опережает только Самару, Ростов-на-Дону, Воронеж, Красноярск, Волгоград и Челябинск.

Уральская столица наращивает объем

К концу года Екатеринбург достиг исторического рекорда по объему текущего строительства, обогнал Санкт-Петербург и вышел на второе место в России с 5,46 млн кв. м, рассказал Вячеслав Трапезников. По его мнению, этот показатель связан не только с состоянием строительного рынка, но и говорит о статусе, а также перспективах развития города в целом.

По словам Никиты Маркова, тот объем строительства, который есть сейчас на рынке,— это наследие прошлых лет, а точнее периода ажиотажного спроса на новостройки на фоне массовой льготной ипотеки. «Конечно, девелоперы на фоне дорогих кредитов и неопределенности в отношении дальнейшей судьбы ключевой ставки и семейной ипотеки становятся осторожнее, но при этом активность в девелоперской среде сохраняется. Даже тот показатель, что выставляемые на продажу участки под строительство находят своих покупателей,— признак сохранения активности на рынке. При этом на него заходят новые игроки из других регионов»,— прокомментировал господин Марков.

По его словам, на 2025 год у застройщиков было запланировано к вводу в эксплуатацию более 80 проектов, общий жилой фонд которых составит 40 тыс. квартир в разных районах города. Из них примерно 70% объектов уже готовы принимать жильцов, оставшиеся планируется ввести до конца календарного года, и незначительная часть проектов вынужденно сдвинута на 2026 год. Для сравнения, в 2024 году было запланировано к вводу в эксплуатацию на 35% объектов меньше, чем в 2025 году.

По данным «Этажей», наибольший объем запланированного к вводу жилья в 2025 году расположен в Академическом районе (16,3%), на ВИЗе (13,1%) и на Уктусе (7%).

«По вводу жилья за 2025 год Екатеринбург расположился на пятой строчке среди всех городов России. При этом по запущенным в строительство проектам в течение года наш город — второй, он уступает в объеме лишь Москве. Поэтому есть все основания ожидать еще больше ярких проектов в ближайшие годы»,— считает Никита Марков.

Вторичный рынок ждет

Спрос на вторичном рынке (на основе данных Роскадастра по договорам купли-продажи квартир между физлицами) в Свердловской области по итогу 11 месяцев снизился на 10% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Как рассказала Ольга Клещеева, всего зарегистрировано 52,7 тыс. договоров купли-продажи. Как и на рынке новостроек, на вторичном зафиксирован рост доли ипотеки в сделках во второй половине года: 15% в январе и уже 31% в ноябре.

«Объем экспозиции вторичного рынка (на платформе “Авито Недвижимость”) в декабре снизился относительно ноября 2024 года на 2% (традиционный сезонный тренд). Но относительно декабря прошлого года есть тенденция роста (+6%). Цена предложения на декабрь составила 134 тыс. руб. за кв. м, что выше декабря прошлого года на 6%»,— рассказала госпожа Клещеева.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным «Этажей», средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья в Екатеринбурге за год выросла на 7,7%, до 136,68 тыс. руб. Самые выгодные предложения можно найти на Старой и Новой Сортировке и в Кольцово (до 120 тыс. руб. за кв. м). Самая высокая цена в Центре, Солнечном, Пионерском и в Новокольцовском районах (от 143 тыс. руб.). Во втором полугодии наибольшее предложение стабильно сосредоточено в Академическом и Юго-Западном районах, а также на Уралмаше.

Аналитики считают, что на вторичном рынке формируется отложенный спрос и в следующем году застройщикам придется конкурировать не только между собой, но и с физлицами, желающими продать свое жилье.

Прогнозы

Эксперты смотрят на 2026 год с позитивом, но признают, что он будет нелегким. «Перспектива по уровню ключевой ставки на 2026 год пока не сильно обнадеживает. Могу лишь предположить, что доля семейной ипотеки будет уменьшаться, так как готовятся очередные ограничительные меры — увеличение ставки для семей с одним ребенком, а также размера первоначального взноса»,— прогнозирует Владимир Крицкий.

По мнению Никиты Маркова, в первом полугодии вероятно охлаждение спроса на первичном рынке на уровне 10–15%. Это связано опять же с грядущими изменениями по ипотечным программам.

Денис Жалнин считает, что сложнее всего придется жилью массового сегмента, которое сильнее зависит от льготной ипотеки и конкурировать с более дешевым жильем на вторичном рынке не может. По его мнению, спрос в этом сегменте при дальнейшем ограничении льготных программ в первом полугодии 2026 года может снизиться на 15–20%.

«Девелоперам придется адаптироваться под новые реалии, в которых рентабельность строительства в массовом сегменте все больше снижается, а риски более дорогих кредитных ресурсов из-за отсутствия должного уровня продаж — растут. Более дорогой сегмент в этом плане становится более привлекательным для девелоперов, поскольку он менее зависим от ипотеки, а с учетом более высокой рентабельности позволяет создавать проекты, которые могут создавать конкуренцию в том числе и более дешевому вторичному жилью»,— полагает господин Жалнин.

Вячеслав Трапезников считает, что 2026 год вновь пройдет под давлением высокой ставки. «По прогнозу Центробанка, она составит 13–15%, это некомфортный уровень для реального бизнеса во всех отраслях. В строительстве, чтобы вновь заработала рыночная ипотека, ключевая ставка должна быть на уровне 12% и ниже. Ипотека затруднена, тарифы проектного финансирования высоки, существенные риски есть у финансовых моделей — все это позволяет сказать, что инвестиционного роста мы не ожидаем, 2026 год пройдет под знаком выживания»,— подчеркнул он.

По данным Вячеслава Трапезникова, в Екатеринбурге работает более 30 активных системных участников рынка, но их число может сократиться. «Поскольку послаблений для отрасли в 2026 году не предвидится, два-три игрока могут покинуть рынок Екатеринбурга или существенно сократить деятельность. Но даже это станет заметным событием, потому что и в 2024, и в 2025 годах наш рынок только рос. В какой-то момент направление тренда должно было смениться, и именно такой коррекции мы ожидаем в 2026 году»,— заявил господин Трапезников, добавив, что оставшиеся застройщики выйдут из кризиса более сильными и профессиональными.

Мария Игнатова