«Впереди период высокой чувствительности»
Как рынок недвижимости Челябинской области адаптируется к изменениям экономики
Для застройщиков Челябинской области 2025 год стал периодом адаптации к новым экономическим условиям. На фоне высокой ключевой ставки, отмены льготных программ и множества других факторов строительный рынок пытался найти новые способы и инструменты для поддержания продаж. Несмотря на существующие проблемы, сектор недвижимости в Челябинской области развивался: в регион зашел федеральный застройщик, компании продолжили возводить и вводить в эксплуатацию новые объекты, а собственники вторичного жилья — продавать свои квартиры. Участники рынка заявляют, что самым сложным периодом для них стало первое полугодие из-за низкого количества сделок, однако впоследствии отрасль смогла оживиться. По прогнозам экспертов, в 2026 году развитие рынка недвижимости зависит от двух факторов: ужесточения семейной ипотеки и значения ключевой ставки Центробанка.
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Статистика
В 2025 году в Челябинской области зафиксировано небольшое снижение объема жилищного строительства. По последним данным Челябинскстата за январь-октябрь, в регионе ввели в эксплуатацию 1,64 млн кв. м, что на 2,4% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом 75%, или 1,23 млн кв. м, в общем объеме составляет индивидуальное жилищное строительство. Застройщики-юридические лица сдали 410 тыс. кв. м, что на 24% меньше, чем годом ранее.
Несмотря на снижение объемов ввода жилья, предложение новых квартир в Челябинске в третьем квартале 2025 года выросло на 56% в сравнении с аналогичным периодом 2024-го. Об этом сообщала «Авито Недвижимость». На 81% увеличился выбор двухкомнатных квартир, на 70% — трехкомнатных, а также на 68% — однокомнатных.
В январе-октябре жители Челябинска приобрели 4,1 тыс. новых квартир общей площадью 193 тыс. кв. м. По данным сервиса аналитики «Объектив. РФ», это на 40% меньше показателя десяти месяцев прошлого года. Пик продаж за весь 2025 год пришелся на октябрь. Количество сделок также увеличилось на 24% по сравнению с сентябрем.
Ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем в августе составил 70%. Средняя стоимость квадратного метра в новой квартире тогда была 170 тыс. руб., а в подержанной — 100 тыс. руб.
Кроме того, во втором квартале 2025 года было зафиксировано снижение срока продажи жилья на вторичном рынке Челябинска. Средний срок экспозиции объявлений составил 89 дней, что на 21% меньше показателя последних полутора лет, сообщали аналитики «Яндекс Недвижимости». Продавцы-собственники также стали охотнее снижать цены на недвижимость. В первом квартале 2025 года доля объявлений, в которых стоимость квартир уменьшалась, составляла в среднем 56,1%. Во втором квартале она увеличилась до 59,9%.
Ситуация на рынке первичной недвижимости
Генеральный директор ООО «Группа Голос» Сергей Пахомов называет 2025 год «приемлемо сложным» для недвижимости. «Застройщики действительно сократили темпы ввода жилья. За январь-октябрь в Челябинской области ввели примерно на четверть меньше. Логика была следующей: зачем начинать новые проекты, если в старых еще есть, что продавать. Поэтому девелоперы спокойно достраивали начатые проекты и аккуратно запускали продажи в новых очередях»,— отметил Сергей Пахомов. Он считает, что в ближайшие год или два на рынке недвижимости Челябинской области может временно сформироваться дефицит нового жилья.
Сергей Пахомов отмечает, что количество выданных ипотек по договорам долевого участия в 2025 году сократилось почти на треть, до 5,8 тыс. в январе-октябре, но с июля наблюдается постепенный рост к показателям 2024 года. «Наибольшую долю в выдаче, очевидно, занимала семейная ипотека. В этом смысле компании, которые строят в сегментах „бизнес“ и „комфорт“, чувствуют себя чуть хуже, потому что стоимость объектов сложнее уместить в лимит»,— рассказал гендиректор «Группы Голос».
Господин Пахомов подчеркнул, что Челябинск все еще отстает от соседей по количеству строящихся квадратных метров на человека, например, от очень похожей Перми – более чем в два раза. «Это говорит о том, что в перспективе строить больше не страшно»,— считает застройщик.
Управляющий директор агентства недвижимости «DAN-Недвижимость» Алена Смирнова считает, что 2025 год для рынка недвижимости был периодом с меняющейся динамикой. «Первые месяцы года действительно сопровождались снижением активности, однако уже с лета начался устойчивый рост количества сделок. Особенно заметно оживление в сегменте первичного жилья, но и вторичный рынок демонстрирует восстанавливающуюся динамику. Это не заморозка процессов, а переходный период, который перешел в фазу роста»,— подчеркнула Алена Смирнова.
По ее данным, объем ввода значительно не снизился в этом году, но девелоперы переносили сроки сдачи на 2026-2027 годы из-за уменьшения продаж в первой половине 2025-го.
«Осенью активность существенно возросла, и ряд проектов вернулись в рабочий контур. Важно учитывать, что Челябинск развивается с низкой базы. По объемам продаж мы все еще серьезно уступаем Екатеринбургу и Тюмени. Однако на рынке появляется больше новых проектов, рассчитанных на ближайшие два года, что подтверждает интерес девелоперов к региону и ожидание дальнейшего спроса»,— поделилась Алена Смирнова.
Управляющий партнер коммерческого сектора «Икар» Владимир Щеколдин назвал 2025 год «напряженным». «Это связано с постоянно меняющимися условиями ипотечного сектора, непредвиденными расходами и платными субсидированными ипотеками для покупателей»,— отметил участник рынка.
Сегмент вторичного жилья и ИЖС
Эксперты отмечают рост интереса южноуральцев к жилью на вторичном рынке. По словам управляющего директора «DAN-Недвижимость» Алены Смирновой, заметнее всего спрос увеличился в сегменте квартир стоимостью до 6 млн руб.
«Именно в этом диапазоне покупатели проявляют наибольшую активность. Рынок стал реалистичнее: если раньше продавцы нередко ориентировались на цены новостроек и завышали ожидания, то сегодня стоимость формируется под реальные возможности покупателей. Это делает сделки быстрее и прозрачнее, а торг — конструктивным»,— подчеркнула Алена Смирнова.
Эксперт также прокомментировала ситуацию с ростом спроса на индивидуальное жилищное строительство. По ее мнению, это долгосрочная тенденция последних нескольких лет, связанная со стремлением людей к личному пространству, автономии и другому формату жизни.
С 1 марта 2025 года вступил в силу закон об эскроу-счетах для ИЖС. По словам Алены Смирновой, это стало точкой профессионализации рынка. «Сегмент очистился от мелких игроков, и теперь он привлекателен для среднего и крупного девелопмента. Для покупателей это означает большую ответственность участников и более понятные механизмы финансирования»,— отметила эксперт.
Директор агентства недвижимости «Самолет плюс» в Челябинске Игорь Чернядьев подчеркивает, что вторичное и первичное жилье «идут сейчас рука об руку». «В первом полугодии на вторичке наблюдалась стагнация, во втором — оживление. Рынки нового и подержанного жилья связаны. Людям зачастую нужно продать свою квартиру, чтобы купить жилье в новостройке. Сделки идут цепочками»,— рассказал эксперт.
Мошеннические схемы
По словам директора «Самолет Плюс» в Челябинске Игоря Чернядьева, на рынок недвижимости в 2025 году оказали значительное влияние мошеннические сделки, когда собственник, якобы под воздействием злоумышленников продает квартиру, но впоследствии требует вернуть недвижимость.
Самой известной стала история народной артистки Ларисы Долиной. Летом 2024 года она продала квартиру в Москве за 112 млн руб. После она заявила, что провела сделку под влиянием мошенников, которым отдала деньги. Впоследствии Лариса Долина обратилась в суд. Продажу квартиры признали недействительной и вернули ее артистке. Добросовестная покупательница квартиры, оставшаяся без денег и жилья, пытается оспорить это решение.
«Сделки теперь проверяются и страхуются. Есть такое понятие, как титульное страхование недвижимости (защищает от риска утраты права собственности из-за юридических проблем, связанных с прошлым объекта, прим. „Ъ-Южный Урал“), которое стало тенденцией этой осени. Вторичный рынок недвижимости был самым рисковым. Теперь эта проблема решена, что тоже должно положительно сказаться на рынке, потому что многие боялись выходить на сделку»,— поделился Игорь Чернядьев.
Федеральный застройщик в Челябинской области
Несмотря на сложности строительного сектора, рынок недвижимости Челябинской области продолжает развиваться. Это подтверждает в том числе появление в регионе крупных федеральных застройщиков. «Брусника» из Екатеринбурга в 2025 году анонсировала сразу два проекта, которые она намерена реализовать в Челябинска. Один из них — возведение квартала на территории жилого комплекса «Город Эльтаун» в пригороде регионального центра. В настоящий момент «Брусника» уже получила разрешение на строительство.
Кроме того, компания планирует реализовать проект комплексного развития территорий в центре Челябинске: в районе улиц Пушкина, Тимирязева, Свободы и Плеханова. Новые здания появятся на месте двух старых домов по улицам Свободы, 82а и Пушкина, 69.
Директор филиала «Брусники» в Челябинске Дмитрий Ступин отметил высокий потенциал местного рынка недвижимости. «Городской рынок недвижимости сейчас находится в переходном состоянии. Чтобы жилищный фонд обновлялся, необходимо за год строить не менее 0,6-0,8 кв. м на одного жителя. То есть городу-миллионнику нужно вводить в эксплуатацию хотя бы полмиллиона квадратных метров в год. Тогда это говорит о том, что жилой фонд обновляется. Челябинск, как и многие миллионники, строит очень мало жилья. А, например, Тюмень возводит больше 1 кв. м на человека. Челябинску есть, куда расти. Уверены, что и на наше предложение, которое займет 5-7% на рынке недвижимости Челябинска, найдется свой клиент. Мы выбираем только самые интересные локации, не берем случайные территории, также верим в проект „Город Эльтаун“ и в центр Челябинска»,— рассказал Дмитрий Ступин.
По его словам, «Брусника» заинтересована в реализации других проектов КРТ в Челябинске. «Сегодня у нас в портфеле 20 проектов комплексного развития территорий в разных городах, есть опыт работы с аварийным жильем: за последние годы проведено более 1 тыс. сделок по выкупу объектов недвижимости у граждан. Считаю, что КРТ — это самый цивилизованный инструмент, который позволяет взять интересную локацию, расселить аварийный дом и сделать что-то хорошее для города. Знаем, что администрация планирует КРТ на улице Героев Танкограда и на улице Островского. Когда объявят торги, посмотрим локации и решим, будет ли нам это интересно. Кроме того, администрация намерена расселить „немецкий квартал“. Это, конечно, невероятно сложный эксперимент — взять этот проект КРТ и сохранить уникальную архитектуру. Если будет уместно, мы предложим там свои компетенции»,— поделился Дмитрий Ступин.
Прогноз на 2026 год
В 2026 году ожидается ужесточение программы семейной ипотеки. С 1 февраля семьям будет дозволено приобретать с помощью льготной программы только одну квартиру. Ранее жилье мог приобрести каждый из супругов. Состояние строительного рынка также сильно зависит от значения ключевой ставки. В 2025 году она снизилась с рекордных 21% до 16,5%.
По словам Игоря Чернядьева, из-за ужесточения семейной ипотеки с февраля по январь 2026 года ожидается увеличение продаж. Период с февраля по апрель будет достаточно сложным для застройщиков, которые будут вынуждены вновь адаптироваться под новые условия рынка. Далее отрасль снова оживет, но продолжит находиться в режиме стагнации, заключил эксперт.
Алена Смирнова подтверждает ожидаемый рост продаж в новостройках в начале 2026 года, отмечая, что на рынке вторичного жилья ситуация будет более стабильной. «Резких колебаний не прогнозируется, и рынок вторичной недвижимости будет развиваться в рамках умеренной стагнации. Сильного снижения ключевой ставки в 2026 году ожидать не стоит. Впереди период высокой чувствительности рынка к регуляторным изменениям, особенно к корректировкам льготной ипотеки. Именно они будут определять динамику спроса»,— заключил управляющий директор «DAN-Недвижимость».
«Мы верим, что в течение следующих двух лет рынок восстановится. По прогнозам, ключевая ставка может достичь приемлемых 12% к концу 2026 года. Тогда ипотека станет доступнее, кредитная нагрузка на застройщиков снизится. К этому моменту сформируется небольшой дефицит предложения и отложенный спрос»,— заключил Сергей Пахомов.
