Северные порядки
В законах Королевства Швеция жилой недвижимости уделено особое внимание. Большая часть квартир находится в коммунальной собственности, и купить такие апартаменты ни местному жителю, ни иностранцу не удастся. Можно лишь приобрести право пользования квартирой. Впрочем, ограничения не распространяются на особняки и земельные участки. Коттеджи на заснеженных склонах или живописных равнинах являются частной собственностью, но и здесь есть небольшие оговорки.
Доступ иностранцев к шведской недвижимости открылся после вступления страны в Евросоюз. Частных инвесторов привлекает высокое качество жилищного фонда и спокойная, благополучная обстановка в стране "победившего социализма". Формальных ограничений на покупку недвижимости в Швеции для нерезидентов нет, однако существует один очень важный нюанс: квартиры в королевстве не продаются. Как гражданин Швеции, так и иностранец может приобрести право пользования квартирой, заключив договор с частной или муниципальной компанией-собственником. Таким компаниям принадлежит около 70% квартир, и только 30% находится в распоряжении частных домовладельцев (которых, в свою очередь, контролирует государство). Поэтому в большинстве случаев можно разве что войти в жилищный кооператив на правах пайщика. При этом все сделки с жильем согласуются с администрацией, которая не всегда настроена приветливо в отношении жильцов-иностранцев. Сделка с частным лицом также не гарантирует покупателю полной свободы — при сдаче недвижимости в аренду придется столкнуться с рядом ограничений, а для ее покупки необходимо открыть вид на жительство.
Строгое государственное регулирование жилищных вопросов чем-то напоминает советские порядки. Так, в Швеции действует институт прописки по месту жительства, обо всех переездах нужно своевременно извещать налоговое управление, а "разменять" квартиру можно только с согласия жилищной конторы. Кроме того, купленное жилье не передается по наследству: единственной гарантией того, что собственность достанется потомкам, является заблаговременно заключенный с ними договор купли-продажи, а также соглашение об аренде квартиры.
Гораздо проще обстоят дела с покупкой собственного дома (основная часть предложения — небольшие коттеджи). В этом случае иностранному покупателю нет необходимости открывать вид на жительство, а плата и сроки аренды не регулируются ни одной инстанцией. Кроме того, покупатели загородной недвижимости могут рассчитывать на получение ипотечного кредита. Но самое важное отличие заключается в том, что, приобретая участок земли (пустой или с расположенным на нем домом, фермой, заводом и т.д.), покупатель становится его полноправным собственником. По законам королевства, именно земля считается недвижимостью, и вступление во владение ею гарантирует все те права, которых лишены покупатели квартир в жилых комплексах, расположенных на земле частных кооперативов или муниципалитетов.
Однако владельцам коттеджей также полностью не защищены от "общественной нагрузки" — в любой момент они могут столкнуться с перераспределением земельных участков. Этот процесс, инициируемый, как правило, муниципальными властями, может повлечь за собой обмен землями, передачу участка из-под одного целевого назначения в другое без денежной компенсации, установление сервитута (ограничение прав собственности) или объединение земельных участков для определенных местными властями целей. Причем решение может быть принято даже без согласия домовладельца. Впрочем, такое случается достаточно редко.
Популярная аренда
В настоящее время инвестиции в недвижимость королевства не гарантируют значительной прибыли. Еще несколько лет назад вложения в жилье с целью его последующей перепродажи были полностью оправданы. Самый крупный в Скандинавии шведский рынок недвижимости с 1997 года демонстрировал устойчивый рост цен, ненадолго притормозившийся лишь в 2001 году. В 2004 году стоимость жилья в среднем увеличилась на 9,6%, в 2005 — на 9,63%. В течение 2006 года средний рост цен на квартиры составлял 23%, на виллы — 9%. Наибольшая активность отмечалась на рынках крупных городов: Стокгольма, Мальмо и Гетеборга. Однако в этом году цены начали понемногу падать. Это связано с рядом фактором: снижением активности со стороны местного населения, смещением приоритетов международных инвесторов в сторону Финляндии, повышением процентной ставки на кредиты центральным банком Швеции.
Сейчас в Швеции особенно популярно съемное жилье. Наибольшим спросом пользуются апартаменты в Гетеборге, где доход от сдачи квартиры в аренду может превысить 7% годовых. В Стокгольме и других крупных городах прибыль составляет порядка 5%. Однако плата за аренду по законам не должна превышать 2% от стоимости жилья, при этом 30% от получаемого за год дохода нужно отдавать государству. Эти условия, правда, можно легко обойти: если недвижимость сдается в субаренду, плата может быть установлена любая. Однако сдавать квартиру можно не более чем на шесть месяцев в год — остальные полгода владелец жилья, согласно законодательству, должен проводить в стране.
Между тем коттеджи могут сдаваться в аренду на любой срок и с любой арендной платой. При этом не следует удивляться, если клиентами окажутся сразу несколько человек или даже семей, которые могут быть едва знакомы между собой. При всей щедрости социальных пособий, зарплата у шведов умеренная, и уже много лет добровольные "коммуналки" считаются в королевстве чуть ли не нормой. Разумеется, с фривольным понятием "шведская семья" подобное общежитие ничего общего не имеет.
Город-курорт
Все сложности с покупкой и владением недвижимостью компенсируются удовольствием жить в Швеции. Одно из самых привлекательных и красивых в королевстве мест — второй по величине после Стокгольма портовый город Гетеборг. Здесь находятся консульства, представительства транснациональных корпораций и офисы крупных шведских компаний, а сам город отличается красивыми архитектурными ансамблями.
Следующий по популярности и третий в Швеции по величине — город Мальмо находится в самой южной и наиболее живописной части страны. Он расположен на берегу залива Эрисунд и славится прекрасными песчаными пляжами. Мальмо и его окрестности — единственное место в Швеции, где в жаркий летний день можно искупаться в море. Еще один туристический центр — Эребру характеризуется меньшим оживлением на рынке недвижимости, однако и сюда нередко заглядывают иностранцы, интересующиеся замками и постройками XV-XVI веков.
В зимние месяцы особенно популярны курортные поселки в горах. Один из наиболее известных — горнолыжный курорт Оре, состоящий из пяти городков, объединенных общей инфраструктурой. Главное достоинство Оре, кроме хорошо оборудованных лыжных спусков,— насыщенная "послелыжная" программа, так называемое apres-ski — набор развлечений от караоке-баров до ночных клубов.
Цены на недвижимость в регионах сильно разнятся: от 50 тыс. евро за небольшой коттедж в горах или в небольшом городке до 10 млн евро за виллу в окрестностях Гетеборга. Двухэтажный дом на одну семью площадью порядка 150 кв м в окрестностях Стокгольма обойдется в 350-400 тысяч евро, а апартаменты премиум-класса с антикварной мебелью и современным техническим оснащением в историческом центре можно купить за 1,25 млн евро. Стоимость виллы в курортных регионах колеблется в районе 200-300 тыс. евро, в Оре и Мальмо — от 500 тыс. евро и более. Примечательно, что здесь цена объекта зависит не от его расположения, а от состояния дома. Требующий капитального ремонта особняк в престижном районе Стокгольме или Гетеборге обойдется на порядок дешевле, чем небольшой коттедж в отличном состоянии, расположенный где-то в глубинке. Поэтому перед покупкой очень важно лично увидеть объект и изучить все сопроводительные документы.
При заключении сделки будущим домовладельцам нужно обратить внимание на ряд важных моментов. Для приобретения недвижимости покупателю необходимо разрешение государственной или муниципальной власти. При покупке дома заключается договор, который оформляется без участия государственного нотариуса или юриста, но является полновесным правовым документом. Стоимость оформления купли-продажи жилья составляет 4,5-6,5% от общей стоимости недвижимости. С момента подписания договора покупатель становится полноправным владельцем, и если у продавца недвижимости имелись какие-либо задолженности, претензии кредиторов на нового собственника не распространяются. Формально в течение трех месяцев после заключения договора недвижимость должна быть зарегистрирована. Фактически регистрация необходима только для укрепления положения пользователя в отношении третьих сторон и сама по себе лишена юридической силы. Правда, если владелец является незарегистрированным собственником и не может гарантировать безупречную историю своих прав на недвижимость, можно рассчитывать на снижение покупной цены.
Подводные камни, возникающие при заключении сделок,— весьма распространенное явление на рынке шведской недвижимости. Стремление продавцов обойти установленные правительством ограничения еще больше запутывает и без того сложную ситуацию на рынке жилья. Особенно сложно приходится иностранным инвесторам. Поэтому без услуг шведского маклера (который должен быть зарегистрирован в организации жилищных маклеров Fastighetsmaklarnamnden) порой не обойтись.