Легкий испуг
Ипотечный кризис в США разросся до общемировых масштабов, вызвав проблемы с ликвидностью кредитных учреждений. В результате, у украинских банков возникли сложности с фондированием ипотечных программ. Впрочем, участники рынка прогнозируют, что не позднее II квартала следующего года ситуация стабилизируется, а ставки по ипотечным кредитам в гривне даже незначительно снизятся.
Сейчас ипотечные кредиты выдают около 100 украинских банков, причем почти 80% приходится на десятку крупнейших. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), по итогам III квартала лидером ипотечного рынка стал УкрСиббанк, который увеличил свою долю до 18,71%. Второе место занимает "Райффайзен Банк Аваль" — 15,35%, третье Укрсоцбанк --14,21%. В первую пятерку также входят ПриватБанк и ОТП Банк — 8,72% и 7,43% соответственно. На сегодняшний день объем выданных украинскими банками ипотечных кредитов превысил 10% всех активов банковской системы. Согласно официальной статистике Нацбанка, средний уровень проблемных займов по банковской системе составляет около 2%, на 1 ноября этот показатель достиг 6,83 млрд грн. В общем объеме просроченной задолженности по розничным кредитам на долю ипотеки приходится около 40%.
По словам банкиров, после определенного затишья сейчас наблюдается увеличение количества регистрируемых сделок. В ноябре число обращений в агентства недвижимости по сравнению с летними месяцами выросло на 50-70%, а количество проведенных реальных сделок увеличилось на 15%. При этом аналитики не прогнозируют существенного изменения цен на жилье, однако предвидят дальнейшее повышение банковских ставок по ипотечным кредитам в долларах. По мнению банкиров, предпосылок к застою на рынке недвижимости было несколько. "Резкое повышение цен осенью 2006 года вынудило многих потенциальных покупателей отказаться от покупки, так как цены на недвижимость достигли шокирующих размеров. А в начале 2007 года традиционно сказался сезонный фактор, введение налога на недвижимость и неготовность части нотариусов заключать сделки, в том числе по ипотеке,— говорит начальник отдела разработки ипотечных продуктов Международного ипотечного банка Ольга Пархоменко.— Предпринимая попытки `качнуть рынок`, в средствах массовой информации активно началось обсуждение темы о понижении стоимости жилья из-за несоответствия цены-качества. Но при этом участники рынка не торопились: продавцы не хотели уступать в цене, а потребителям трудно было поверить, что жилье стоит этих денег. Проблемой стало также отсутствие альтернативных способов размещения денежных средств, их сохранения и приумножения".
Время покажет
Сейчас зарубежные инвесторы заняли выжидательную позицию. По мнению участников рынка, это продлится до I квартала 2008 года, когда появятся отчеты международных аудиторов и рынок оживится после волны ипотечных дефолтов. Однако украинские банкиры не склонны преувеличивать проблему и считают, что столкнулись с временными трудностями. "Украинский рынок мало связан с зарубежными финансовыми и ипотечными рынками, поэтому кризис не окажет на нас значительного влияния,— считает заместитель председателя банка 'Хрещатик' Александр Тимченко.— Но инвестор может реагировать даже на незначительные изменения". "Речь идет об экономических причинах, которые связаны в первую очередь с сезонностью и затишьем на рынке недвижимости и с рыночными заданиями,— уверен заместитель председателя правления банка 'Финансы и кредит' Виктор Голуб.— Очень серьезно муссировались слухи о понижении цен, поэтому продавцы придерживали квартиры в расчете, что цена когда-то пойдет вверх. Те же, кто хотел приобрести квартиры, ожидали, что цены вот-вот пойдут вниз и они смогут купить дешевле".
Участники рынка отмечают, что в дальнейшем будут более внимательно относиться к проверке кредитных рисков. "Сегодня все финансовые риски сложно переупакованы на вторичных рынках и распределены между инвестиционными фондами, которые недостаточно прозрачны. Банк не держит на себе риск, а рассчитывает, где он возникнет и будет сосредоточен, и после этого перепродает на Запад,— говорит первый заместитель председателя правления Укрсоцбанка Валентина Жуковская.— Но Украина находится на низком уровне ипотечного кредитования, поэтому говорить о значительном влиянии западных проблем на наш рынок не приходится. У нас все зависит от внутренних процедур, которыми банк оперировал, и насколько хорошо менеджмент подготовлен к принятию такого риска".
Возникшая у банков необходимость немного "раскачать" рынок и ускорить темпы его развития может стать причиной снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Последствием застоя на рынке недвижимости стало уменьшение темпов выдачи кредитов на жилье. "В принципе, количество сделок уменьшилось незначительно, просто банк продает новые кредиты в то время, как старые погашаются. Мы не можем продавать много новых займов, так как есть риски невозвратов,— говорит директор департамента розничного бизнеса 'Райффайзен Банк Аваль' Антон Романчук.— Чем больше портфель, тем больше погашений, тем он медленнее растет. В прошлом году ипотечный портфель увеличился на 200%, а в этом — только на 100%".
Замедление темпов роста ипотечных портфелей вызвано также проблемами с доступом украинских учреждений на международные рынки капитала. "Для большинства крупных банков, за исключением банков-нерезидентов, причина уменьшения ипотечных портфелей состоит в том, что рынки закрыты. А отсутствие ресурсов в долларе привело к росту процентных ставок в иностранной валюте в ряде банков, в то время как наблюдается тенденция на понижение процентов по гривне",— отмечает Виктор Голуб. Так, в большинстве банков ставки по гривневым ипотечным кредитам снизились на 1-2% и составляли в III квартале 14-16%, в валюте — 11-13%. При этом гривневая ипотека составляет 11,1% от общего объема выданных жилищных займов.
Банкиры утверждают, что сейчас наблюдается стабилизация рынка. "Спрос на ипотечные кредиты существует, и объемы банковских портфелей растут. Конец III и начало IV кварталов характеризовались даже небольшим оживлением и приростом портфелей,— говорит Александр Тимченко.— Банк `Хрещатик` практически полностью работает в гривне, ставки за последние полгода в национальной валюте существенно снизились и рынок оживился. Только в не закончившемся еще IV квартале у нас был прирост, которого ни разу не было с начала года — 20-30% к тому портфелю, который был. Если мы будем чувствовать нехватку гривневого ресурса, включим инструмент большего рефинансирования".
По прогнозам экспертов, начало 2008 года будет спокойным периодом на ипотечном рынке. "Сейчас происходит увеличение ставок по доллару и стабилизация гривны. Все имеют разработанные выгодные продукты для потребителей с хорошей процентной ставкой. Это положение будет длиться до тех пор, пока не откроются международные рынки и не появится возможность получать заимствования за рубежом,— уверен Виктор Голуб.— I и II кварталы 2008 года пройдут так же, как сейчас — будет недостаток доллара. Но мы испытаем переизбыток ресурсов в гривне, а ставки снизятся еще на 1%".
Дыра в $2 трлн
В середине ноября сразу несколько инвестиционных компаний, в том числе Goldman Sachs, Deutsche Bank и UBS, оценили потери банков и инвесторов, связанные с кризисом на ипотечном рынке США, на уровне $400 млрд. Но, как утверждается в отчете Goldman Sachs, это только часть возможных потерь финансового рынка. Главный экономист представительства Goldman Sachs в США Ян Хатциус опубликовал прогноз, который немедленно попал в десятку наиболее важных новостей мировых информагентств. Один из крупнейших инвестбанков мира оценивает возможные потери мирового финансового рынка от событий, связанных с кризисом subprime-ипотеки, в $2 трлн в течение ближайших нескольких лет.
"На первый взгляд, $400 млрд — очень мало в сравнении с размером финансовых рынков, для того чтобы серьезно повлиять на реальную экономику. Более того, эта цифра составляет чуть больше 2% капитализации рынка акций в США,— пишет главный экономист американского офиса Goldman Sachs.— Но дело в том, что если инвесторам, вкладывающим собственные деньги, приходится пассивно принимать свои убытки, то тем, кто инвестирует из заемных средств — банкам, брокерам, хедж-фондам и компаниям, спонсируемым правительством,— приходится сохранять стабильным отношение заемных средств к капиталу".
Исходя из этого, господин Хатциус отмечает, что банк, который удерживает отношение заемных средств к капиталу на уровне 10%, "должен сократить свой баланс на $10 на каждый $1 потерь".
Таким образом, как считает экономист Goldman Sachs, "макроэкономические последствия могут быть драматическими": если деньги инвесторов, использующих заемный капитал, составляют хотя бы $200 млрд из $400 млрд общих потерь, то общий уровень кредитования снизится на $2 трлн. Это соответствует 7% общего долга нефинансового сектора США.
"Если такое сокращение кредитования произойдет в течение одного года, то экономику США ожидает рецессия, если в течение двух-четырех лет, то темпы экономического роста на протяжении очень длительного времени будут достаточно низкими",— утверждает Ян Хатциус. Впервые Goldman Sachs оценивает происходящее столь пессимистично и говорит о рецессии.
$2 трлн — цифра, которая рассчитана, исходя из сегодняшнего состояния рынка, в случае ухудшения ситуации методика Goldman Sachs может дать и большую цифру потенциального сокращения кредитного рынка. Рейтинговые агентства продолжают пересмотр рейтингов облигаций, главным образом "бумаг CDO", связанных с американским рынком subprime и вызвавших первые проблемы рынка летом 2007 года. В среду агентство Standart & Poors снизило рейтинг для облигаций этой группы на сумму $4,7 млрд. Fitch на этой неделе пересмотрело рейтинги портфелей долговых обязательств на сумму $37 млрд, еще 66 бумаг ждут пересмотра рейтинга. Главный аналитик агентства Moody`s Джиан Ху прогнозирует, что в декабре 2007 года "снижение рейтингов продолжится".
Рейтинги снижаются даже для самых безрисковых инструментов, которые маркировались как AAA. Как отмечают в одном из своих отчетов экономисты Barclays Capital, на сегодняшний день рейтинги снижены для бумаг на сумму $90 млрд. Moody`s Investors Service предсказывает, что уровень дефолтов по облигациям, связанным с рынком subprime, увеличится с 1,1% в 2006 году до 3,6% в 2007 году. "Снижение рейтингов усиливает страх того, что потери на рынке subprime будут все больше перекладываться на финансовую систему",— говорит Джефри Розенберг из Bank of America. "Дефолты продолжаются, и это то, через что придется пройти кредитному рынку",— отмечает Петер Хоопер, главный экономист представительства Deutsche Bank в США. "Инвесторы с опасением смотрят на второй квартал 2008 года, когда начнется пик выплат по кредитам, связанным с рынком subprime",— говорит Ярослав Лисоволик из российского офиса Deutsche Bank.
Некоторые экономисты отмечают, что пересмотр рейтингов на руку американской экономике. "То, что сейчас происходит,— обычная чистка. Хорошо, что финансовые компании понимают размер своих убытков. Хорошие активы будут выкупаться здоровыми игроками, рынок станет двигаться дальше",— считает Джош Роснер из аналитической компании Graham Fisher.
Сенсационная цифра потерь, подсчитанная Яном Хатциусом из Goldman Sachs, на деле весьма приблизительна. Далеко не все кредитные институты удерживают соотношение заемных средств к капиталу на уровне 10%: оно может быть больше, и, соответственно, банки могут сократить объем кредитования на меньшую величину. Но мнение о том, что американская экономика через кризис subprime идет как минимум к стагнации, уже разделяют многие экономисты. Нобелевский лауреат экономист Джозеф Стиглиц заявил вчера, что США уже столкнулись с "очень серьезным замедлением экономического роста, а может, даже рецессией". Инвестбанкиры, ранее отрицавшие такую возможность, уже готовы обсуждать негативный сценарий. Так, Петер Хоопер подчеркивает, что он не состоит "в лагере тех, кто предвещает рецессию", но, по его оценкам, вероятность такого сценария сейчас составляет 30-40%.
Откуда пошел кризис ликвидности
Во всем мире в ипотечном кредитовании есть два основных сегмента. Кредиты серии prime предполагают строгие стандарты выдачи и рассчитаны на категорию надежных заемщиков, имеющих хорошую кредитную историю. Кредиты subprime имеют более либеральные стандарты. Они предназначены для клиентов с удовлетворительной кредитной историей, часто желающих получить большее соотношение кредит-залог, но имеющих "серый" доход. Например, по кредитам Alt-A (промежуточная категория между prime и subprime) доход клиента учитывается на основании его личного заявления.
Привлекательность для банков кредитов subprime заключается в возможности получить больший доход за счет высоких ставок. В США кредиты категории subprime еще несколько лет назад выдавались под проценты, вдвое превышающие ставку для prime. Однако ставка была "плавающей", то есть ее размер привязывался к стоимости денег на рынке. Поэтому когда Федеральная резервная система начала повышать размер учетной ставки, ненадежные заемщики оказались не в состоянии обслуживать свои займы.