От намыва — к центру притяжения

Освоение намывных территорий Северной столицы вышло на новый этап: фокус сместился с объемов жилищного строительства на формирование комплексной городской среды. Успех теперь определяют три ключевых фактора: синхронность развития инфраструктуры, эффективное партнерство власти и девелоперов, а также адаптация продукта под растущие запросы аудитории. На что именно делают ставку игроки, создавая новый центр притяжения, как формируется долгосрочная ценность территории и каким образом достичь баланса между бюджетом, интересами инвесторов и платежеспособностью покупателей — эти вопросы стали центральными на круглом столе, организованном ИД «Коммерсантъ».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Обеспечить синхронность

Первоначальные планы по освоению намыва были амбициозными и предусматривали одновременный ввод жилья и социальной инфраструктуры. «Однако на практике в ходе развития Южного намыва возник перекос: жилье строилось быстрее, чем социальные и транспортные объекты. Это создало определенные трудности, но ситуация была частью общего дефицита инфраструктуры в Петербурге на начало 2010-х годов. В то время по городу не хватало около 309 социальных объектов»,— напомнил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко. По его словам, перед городом стояла важная задача — ликвидировать этот дефицит за пять лет, для чего потребовались совместные усилия.

«Сейчас ситуация выравнивается: основные артерии уже запущены, в планах — новые участки. Для этого этапа развития важны правильные архитектурные решения, качество жизни и комфорт среды, включая планировки самих квартир. Современный житель требует не только качественного продукта, но и максимального удобства для жизни»,— подчеркнул господин Линченко. Он также отметил, что после ввода в эксплуатацию развязки ЗСД в районе улицы Шкиперский проток транспортная доступность территории значительно улучшится.

На Северном намыве градостроительный подход был полностью пересмотрен: синхронность теперь закладывается уже на этапе проектирования. «Работы по инженерной подготовке и озеленению уже ведутся, локация активно осваивается в соответствии с архитектурным проектом, одобренном на Градостроительном совете. Это будет качественная, интересная территория, которая существенно улучшит облик будущего Петербурга»,— уверен Николай Линченко.

Председатель комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга Евгений Варов добавил, что в этом году формирование уличной дорожной сети на Южном намыве было завершено: построено 15 км дорог, 25 км тротуаров и 4 км велодорожек. «Теперь территория полностью доступна для пешеходов и автомобилистов. Остались работы по благоустройству и озеленению, которые планируем завершить в 2026 году, чтобы окончательно передать дороги в эксплуатацию и завершить строительный этап»,— сообщил господин Варов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Основной сложностью на Южном намыве стала необходимость увязать разрозненные инженерные сети, которые разные застройщики прокладывали для своих микрорайонов. На Северном намыве этих проблем удалось избежать благодаря работе с единым инвестором, что позволило согласовать все сроки и заранее заложить необходимые коммуникации. «Сегодня уже заключено соглашение по Северному намыву, включая Новосмоленскую набережную. Силами инвестора будет спроектирована набережная, которая станет лицом Северного намыва. Кроме того, мы активно продвигаем продолжение набережной Макарова. После ее завершения появится прямой доступ от стрелки Васильевского острова к намыву — сначала к Северному. Тот, в свою очередь, соединится с Южным, который уже связан с Западным скоростным диаметром. На мой взгляд, это очень перспективное развитие транспортного каркаса для ключевых территорий города»,— резюмировал Евгений Варов.

Директор по развитию компании «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Михаил Шахов напомнил, что, когда в 2017 году было принято решение осваивать южную часть Васильевского острова, участок был частично застроен, но значительная его площадь оставалась неосвоенной и требовала поднятия уровня земли. «В 2019 году, после завершения работ по намыву территории, мы взяли проектирование в свои руки, проведя архитектурный конкурс для выбора лучших решений»,— поделился он. Важной особенностью проекта стала работа с ветровой нагрузкой из-за близости к Финскому заливу. «Совместно с Крыловским научным центром мы провели аэродинамические исследования и скорректировали планировку квартала, чтобы защитить дворы от ветра и повысить комфорт жителей. Социальные объекты по проекту размещаются внутри квартала, и наша цель — создать удобную среду для всех»,— сказал господин Шахов.

В августе 2023 года «Группа ЛСР» синхронно ввела первые жилые дома и детский сад. «Этот осознанный шаг стал возможен благодаря активному взаимодействию с городом, в частности с Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры. Совместная работа позволила сгладить нестыковки и соблюсти сроки»,— отметил господин Шахов. Проект также стимулировал развитие инфраструктуры: была построена новая подстанция, улучшено энергоснабжение. Для сравнения, в 2017 году магистральные сети здесь представляли собой временные решения. «В августе 2024 года, отвечая на запросы жителей, мы досрочно сдали школу на 375 мест — раньше сроков по соглашению и второй очереди жилья. В том же году введен детский сад на 140 мест, а в ближайших планах — поликлиника на 800 посещений в смену со станцией скорой помощи. Это будет первая новая поликлиника в районе за 48 лет, и мы делаем ее максимально комфортной»,— добавил он.

Современная история морского фасада

Эксперты убеждены, что сегодня намывные территории Васильевского острова — это не просто морской фасад, а площадка в шаге от центра для современной архитектуры и качественных решений. «Заслуга первопроходцев — "Группы ЛСР" и GloraX — в том, что они изменили восприятие локации, создали первые качественные проекты и сегментировали предложение. До этого территория была недооценена: не хватало среды, не было аргументов для строительства премиальных объектов. Эти проекты заложили основу, и сегодня здесь формируется новый виток застройки, который завершит фасад Южного намыва. Это уже не просто среда — это новая сцена Петербурга, где сочетаются архитектурное разнообразие и качество общественных пространств»,— убежден руководитель холдинга Legenda Василий Селиванов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По его словам, компания активно включилась в этот процесс и переосмысливает фасадную часть своего проекта, стремясь предложить решение, актуальное для завтрашнего дня. «Рыночная платформа для вложений в среду здесь уже создана, транспортная инфраструктура меняется, и важно, что сложилось сообщество девелоперов, готовых вместе создавать новые стандарты для Петербурга»,— подчеркнул господин Селиванов.

Как отметили участники круглого стола, сегодня девелоперы строят не просто квадратные метры, а создают баланс рекреационных пространств, продумывая их наполнение. «Для нас важно определить типологию каждого пространства: улица, площадь, парк или набережная — и его характер: активный, утилитарный, природный или урбанистический. То есть решить, что там будет: спортивные зоны, детские площадки. Мы уверены, что вместе с коллегами сделаем эту территорию еще лучше. У нас большой опыт реализации проектов по всей стране — в Екатеринбурге, Новосибирске, Тюмени, и других городах»,— сообщил руководитель филиала «Брусники» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Константин Сыромолотов. Он убежден, что преображение знакового объекта в локации может кардинально изменить ее восприятие.

«У нас есть хороший пример такого пространства в Тюмени: проект "Европейский квартал". Рядом был заросший и замусоренный водоем. Мы привели его в порядок: расчистили берег, откачали воду, почистили дно, обустроили пешеходные маршруты и сделали небольшую событийную площадь. В итоге это пространство стало не только частью квартала, но и знаковым местом для всего района»,— привел пример господин Сыромолотов.

Директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова считает, что через пять-семь лет, когда все проекты на намыве будут завершены, эта территория станет одной из лучших городских локаций. «Потому что здесь уже создается история современной, модной и смелой архитектуры. И если говорить об атмосфере, то здесь формируется среда, близкая к концепции "пятнадцатиминутного города". Эта история началась, в том числе, и с нас. Когда мы пришли на эту территорию, мы увидели ее сложности, но также и потенциал. Мы поверили в это место, поняли, что оно заслуживает того, чтобы стать настоящей визитной карточкой»,— отметила госпожа Халилова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Участники круглого стола подчеркивали особую ответственность девелоперов, формирующих морской фасад города. «Мне нравится разнообразие, которое мы создаем вместе с коллегами. Современная архитектура наших проектов вписывается в городской код, становится его частью. То, что я вижу у других застройщиков, позволяет говорить, что здесь, на намыве, формируется настоящая архитектурная выставка под открытым небом. Это будет не просто удобный район — это красивая, разнообразная и современная локация в центре Петербурга. Я рад, что качество растет. Первопроходцам, конечно, было сложнее: им пришлось доказывать рынку потенциал территории»,— уверен господин Селиванов.

По словам господина Шахова, «Группа ЛСР» также осознавала ответственность за создание инфраструктуры и среды. «Чтобы повысить привлекательность южной части намыва, сразу после основных работ мы высадили несколько сотен хвойных деревьев — специально привезенных из питомника. Мы хотели добавить северного колорита, намек на карельскую природу. Эти посадки в четырех кварталах — основа для будущих парков, мы сразу закладывали сеть дорожек и зон отдыха. Город заметил наши усилия, и теперь этими зелеными зонами уже активно пользуются»,— рассказал он. Эксперт подчеркнул, что эта работа была выполнена на перспективу и станет зеленым каркасом всей территории.

Константин Сыромолотов также сделал акцент на хвойных растениях в благоустройстве — это логично для петербургского климата и создает узнаваемый северный образ. «Мы избегаем агрессивных и монотонных решений. Внутри квартала мы создадим плейхаб для поколения "Альфа", растущего со смартфоном в руках. Живое общение — новая роскошь. Мы хотим дать эту возможность и детям, и всем жителям. Близость школы позволит им отдыхать и заниматься спортом после уроков в многофункциональном пространстве»,— поделился эксперт.

Василий Селиванов, в свою очередь, полагает, что будущее — за открытой городской средой, а не за закрытыми «резервациями», пусть и очень качественными. «Будущее — в открытом городе. Каждый проект должен вкладываться в общее городское пространство. Мы часто видим примеры, как в Китае строят огромные изолированные комплексы, из которых не нужно выходить. Наши проекты — часть городской ткани. Важно выходить на улицы, на набережные, в общественные парки, а не замыкаться в своих дворах»,— пояснил он. По его мнению, именно совокупность факторов — природа, инфраструктура, перспективы — с каждым годом усиливает привлекательность территории.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Дом как сервис

В ходе обсуждения девелоперы отметили эволюцию запросов покупателей квартир на намыве, подчеркнув, что активно развивают новые форматы сервисов. В «Бруснике» аудиторию своих проектов определяют как семейную. «Средняя площадь квартир в наших проектах — около 60 кв. м. Конечно, есть инвесторы, но большинство — семьи. Их запрос — комфортная среда у воды с отличной транспортной доступностью. ЗСД здесь решает многое»,— добавил Константин Сыромолотов.

Изменения в портрете покупательской аудитории отметила и Татьяна Халилова. «До 2022 года люди в первую очередь решали жилищный вопрос, искали оптимальную планировку без переплат. С появлением субсидированных программ в 2022-м пришла новая категория — солидные клиенты 35–50 лет, которые использовали все доступные госпрограммы. Они самые требовательные: им нужны все сервисы, о которых говорили коллеги, сообщество, безопасность, консьерж-услуги, вплоть до организации доставки. Это топ-менеджеры, предприниматели, высокодоходная аудитория»,— сказала она. При этом, по ее словам, есть и молодые покупатели 25–35 лет: блогеры, амбициозные специалисты. «У них свои запросы, связанные с коллаборациями и профессиональным нетворкингом»,— добавила она.

По мнению господина Селиванова, молодые люди, приобретающие сегодня квартиры, хотят инфраструктуру, которая экономит время на быт. «Поэтому мы запустили свою экосистему подписок на квартирные сервисы, цифровые услуги, досуг внутри дома и активности в городской среде. Будущий житель сможет настроить индивидуальные параметры жизни не только в проекте, но и в городе, изменив представление о том, что значит для него жилое пространство. Спрос на такие сервисы огромен, мы наращиваем эту систему и ищем партнеров для коллабораций»,— указал эксперт.

Коммерческий интерес

Заполнение коммерческих помещений на первых этажах жилых комплексов на намывных территориях — одна из ключевых задач девелопмента, от которой зависит качество жизни в новом районе. Участники рынка видят ее решение в комбинации заблаговременного планирования и адаптивности. «Нужно чувствовать рынок, а не спорить с ним. Мы заранее планируем функции для части помещений, понимая потребности микрорайона. Например, если не подготовить инженерию под конкретный бизнес, арендатору будет сложно. Другую часть оставляем универсальной — ее заполнит сам рынок. Чем качественнее городская среда, тем быстрее оживают первые этажи. Сейчас срок их запуска сократился до года, тогда как раньше требовалось три. Конечно, ритейлу нужен не только локальный спрос, но и общегородской. В удачных средовых проектах цикл составляет около года»,— заметил Василий Селиванов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Сегодня девелоперы стремятся не просто сдать коммерческие площади, а создать востребованную городскую среду, применяя комбинацию стратегического планирования и гибкости. В основе подхода — баланс между предопределенными функциями и свободой для рынка.

По мнению госпожи Халиловой, все девелоперы стремятся к идеальной коммерческой функции. «На собственном опыте знаю, как это сложно — добиться, чтобы жилье и ритейл были реализованы одновременно. Успешных кейсов пока немного. Мы хотели бы давать жителям четкие обещания: где будут супермаркет, химчистка, пункт выдачи. Но реальность вносит коррективы. Ключевые, "якорные" объекты — бизнес-центр, заявленный супермаркет — должны быть реализованы обязательно. Это базис. Остальное — более гибкая история»,— полагает она.

У «Брусники» схожий подход. «Мы программируем коммерцию на этапе мастер-плана, анализируя существующий спрос в районе. Затем под каждую функцию — будь то пекарня, кейтеринг или медицинский кабинет — проектируем необходимые инженерные решения»,— сказал господин Сыромолотов.

Будущее близко

В завершение мероприятия участники круглого стола констатировали, что для успешной реализации проектов на намыве важно взаимодействие города и девелоперов, которое строится на принципе разделения ответственности. Задача власти — сформировать инфраструктурный каркас, а инвесторов — наполнить его качественным содержанием. «Ситуация была сложной еще шесть лет назад. Планы пересматривались много раз, потенциал территории долго недооценивали. Сегодня важно сохранить ее проницаемость, интеграцию в городскую среду и обеспечить магистральную инфраструктуру. Задача власти — создать каркас: дороги, инженерные сети, точки подключения. Остальное девелоперы сделают сами»,— считает господин Линченко. Ключевой сдвиг произошел в самой логике сотрудничества. По его словам, раньше был иной подход: инвестор строил дом «в поле», а город должен был подводить к нему все остальное. «К счастью, мы от этого ушли. Но такие масштабные задачи, как интеграция с ЗСД, может решить только город»,— подчеркнул он.

Совместный проект рассматривается властью и девелоперами как источник синергии для всего города. По мнению Николая Линченко, эти территории станут рекреационными зонами не только для местных жителей, но и для всех петербуржцев, благодаря транспортной доступности. «Баланс между бюджетными возможностями, интересами инвесторов и платежеспособностью покупателя — ключевой. Инвестиции в стройку дают мультипликативный эффект: каждый вложенный рубль приносит в бюджет около 2,8% налоговых поступлений. Мы перешли к понятным и прозрачным правилам игры. Это позволяет и девелоперам рассчитывать риски, и покупателям понимать, что они получают. В итоге все — и город, и жители — выигрывают от повышения качества проектов. Уникальность этой локации — вид на воду. Наша общая задача — сохранить и приумножить эту красоту, создав здесь образцовый морской фасад»,— резюмировал господин Линченко.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Девелоперы активно подхватывают эту инициативу, предлагая конкретные решения. «Мы уже рассмотрели несколько готовых решений. Как ни странно, интересные примеры есть, например, в Москве — хотя это и не морской город, но там такие спуски реализованы очень грамотно и технологично. Мы планируем добавить эти средовые элементы в проект организации набережной»,— сказал Василий Селиванов. Константин Сыромолотов также отметил, что «Брусника» готова поучаствовать в создании таких общественных, хорошо благоустроенных, пространств, для объединения жителей проектов в этой локации.

В завершение мероприятия Татьяна Халилова назвала главным достижением на намыве — качественное преображение локации. «Она перестала восприниматься как отдаленная окраина и стала полноценной, современной частью Васильевского острова, поднявшись до уровня бизнес- и премиум-класса. Ключевой вызов — не допустить отставания темпов развития социальной и деловой инфраструктуры от роста жилого фонда. Если мы упустим этот момент, мы подведем тех, кто поверил в наши обещания о комфортной жизни»,— заключила Татьяна Халилова.

Ирина Романова