Инвесторы расторговались

В 2025 году на торгах было продано вполовину больше лотов, чем в прошлом, 40% выставленного на продажу имущества пришлось на недвижимость. Для инвесторов, знающих, как работать с юридическими рисками, покупка активов на аукционе может быть действительно выгодной, так как обойдется до 30% дешевле рыночной цены.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Российский аукционный дом» (РАД) подсчитал предварительные результаты торгов, объявленных в 2025 году. Объем продаж в октябре—декабре оказался выше, чем в предыдущих трех кварталах. «На четвертый квартал пришлось порядка 30% от общего объема торгов, это около 1–1,2 трлн руб. Соответственно, общие показатели выставленного на торги имущества в 2025 году составят порядка 4–4,1 трлн руб.»,— сообщили в РАД по запросу «Ъ-Недвижимости».

За январь—сентябрь количество выставленных лотов увеличилось на 12% год к году, а их общая стоимость сократилась на 11%. Всего за девять месяцев в России было объявлено 607 тыс. публичных торгов на общую сумму 2,9 трлн руб. За аналогичный период прошлого года показатель составлял 3,2 трлн руб.

Снижение стоимостного объема произошло в сегментах банкротных активов (на 348 млрд руб. год к году), приватизации имущества (на 17 млрд. руб.), продажи лицензий на разработку недр (на 61 млрд руб.). Объявленная стоимость выставленного на продажу арестованного имущества выросла на 19 млрд руб., а в сегменте прав аренды и продажи земельных участков — на 8 млрд руб.

Коррекция цен поддержала спрос: в этом году на аукционах продали на 51% больше лотов (174 тыс. успешных процедур против 115 тыс. в 2024 году).

Но выручено от их реализации на 25% меньше — 287 млрд руб. против 383 млрд руб. за три квартала 2024 года.

«Количество реализованных лотов увеличилось за счет роста в 2,3 раза направления продажи и аренды земельных участков. Это очередной сегмент «малой» недвижимости, куда инвестируют частные лица, чтобы пополнить портфель, не прибегая к дорогостоящим заимствованиям»,— комментирует руководитель отдела аналитики АО РАД Антон Чагин. По его словам, интерес со стороны непрофессиональных игроков (физлиц) стимулирует упрощение участия в аукционах — так, 1 сентября 2025 года вступили в силу единые правила проведения торгов.

Продажа прав собственности и аренды земельных участков также наиболее успешное направление по количеству состоявшихся процедур и реализованных лотов.

На него пришлось 54% от общего количества проданных лотов. Однако в стоимостном объеме реализованного с торгов имущества это 6%, или 19 млрд руб. Годом ранее продажа прав собственности и аренды на земельные участки составляла 8% от суммарной стоимости всех заключенных по итогам торгов сделок, в абсолютном выражении — 30 млрд руб.

Снижение общей стоимости фактически реализованных земельных активов при возросшем более чем в три раза количестве успешных торгов говорит о том, что лоты становятся более компактными. «Невысокой ценой лотов и большим количеством заинтересованных участников объясняется хорошее соотношение между стоимостью объявленных и успешно проведенных торгов. По аренде и продаже земельных участков оно составляет 41%. По реализации крупных лотов под комплексное развитие территорий, в котором участвуют исключительно профессиональные игроки,— 35%»,— уточняет господин Чагин.

Крупнейшей сделкой в сегменте стала продажа за 624 млн руб. участка под строительство площадью 80 га в рабочем поселке Лесной Московской области, при этом в начале торгов стоимость объекта составляла 324 млн руб.

Крупнейший объект, реализованный в рамках КРТ,— 35 га в Анапе стоимостью 701 млн руб. под жилую застройку площадью 50 тыс. кв. м. В реализации права аренды наиболее успешными стали торги по продаже прав на аренду земельного участка площадью 9,1 тыс. кв. м во Всеволожском районе Ленинградской области, стоимость годовой арендной платы в ходе аукциона РАД выросла с 5 млн до 109 млн руб.

Главный источник пополнения предложения — банкротства.

Они обеспечивают 76% от стоимости выставленного за девять месяцев 2025 года на торги имущества, или около 2,2 трлн руб. В объеме реализованных лотов активы банкротов занимают 58% по стоимости и 25% от общего количества объектов. «Количество корпоративных банкротств снижается с 2021 года. В 2024 году был небольшой рост на 16% к предыдущему году, который нивелировался снижением на 26% за десять месяцев 2025 года. С учетом длительности процедуры банкротства (почти три года) в ближайшие несколько лет мы ожидаем дальнейшего снижения количества имущества, выставляемого на торги. Но его общая стоимость может вырасти в связи со скачком инфляции в последние несколько лет»,— прогнозирует Антон Чагин.

Вторым ключевым направлением регулируемых торгов остается приватизация государственного и муниципального имущества. По стоимости объявленного к продаже имущества категория делит второе место с арестованными активами (по 8%). Продажи в рамках приватизации формируют 21% от общей стоимости реализованного на публичных торгах имущества. Крупнейшими приватизационными сделками по итогам девяти месяцев 2025 года стали продажа АО «Крымский винодельческий завод» (1,5 млрд руб.) и АО «Ялтинский морской порт» (3,6 млрд руб.). «Кардинально изменить итоги 2025 года в сегменте приватизации может продажа складских активов Raven Russia. Цена объявленного в ноябре и не состоявшегося в первых числах декабря лота — 90 млрд руб.»,— напоминает Антон Чагин.

Спрос на недвижимость

По категориям имущества, выставленного на торги, абсолютным лидером по стоимости в общем объеме является недвижимость. По данным РАД, ее доля достигает 40%. По предварительным оценкам за четвертый квартал, объем заявленных торгов составит 400–500 млрд руб., а общий объем выставленной за 2025 год недвижимости и земельных участков достигнет 1,4–1,7 трлн руб.

Больше всего торгов за девять месяцев 2025 года было объявлено на земельные участки — 222,3 тыс. процедур, или 37%. Торгов с другими объектами недвижимости было около 125,7 тыс., или 21%. С движимым имуществом проведено 109,7 тыс. торгов, или 18% от общего количества. Крупнейшая заключенная сделка — продажа ТРЦ «Времена года» за 16 млрд руб. Ее провел «Российский аукционный дом», продав ООО «Достижение» (ГК «Киевская площадь») единым лотом права требования ПАО «Сбербанк» к ООО «Октан Плюс Альфа», 0,1% доли в УК ООО «Октан Плюс Альфа» и 100% доли «ВГ Холдинг».

Участники рынка говорят, что наибольший по количеству объем сделок приходится на гораздо меньшие чеки.

«Торги — распространенная практика, наиболее применимая для покупки недвижимости до 1 млрд руб. Плюсы этой практики в основном для продавца: конкурентный и прозрачный процесс, попытка получить лучшее предложение»,— говорит партнер, инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов.

Для покупателей есть риск потратить ресурсы впустую: часто требуется внесение депозита на площадке торгов, и пока деньги там, они не работают в других инструментах. Также стоит помнить о специфике имущества, которое реализуется в рамках банкротств. «Все риски могут быть изучены, и по каждому из них можно найти решение. Но потенциальному покупателю имущества на торгах нужна экспертиза и команда, которые помогут справиться»,— настаивает господин Смердов.

Сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC Int. Виктор Заглумин говорит, что покупка коммерческой недвижимости на торгах позволяет приобрести объект со скидкой до 40% от рыночной стоимости, поэтому ими часто интересуются непрофильные инвесторы.

После года дорогих депозитов на фоне снижения ключевой ставки и снижения доходности вкладов инвесторы перераспределяют накопления и ищут новые устойчивые инструменты сохранения капитала. «Частные инвесторы чаще покупают небольшие коммерческие объекты, особенно если они продаются по цене ниже рыночной. То есть активно используют возможность покупать объекты “со скидкой” через торги»,— убежден господин Заглумин.

«Чаще всего покупки совершают частные и квазипортфельные инвесторы, формируя “распыленные” портфели: десятки небольших помещений 40–300 кв. м под общепит, услуги и розницу»,— согласна эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами Марина Толстошеева. В Москве только за три квартала 2025 года через торги в ЦАО и ЮВАО инвесторы купили более 26 тыс. кв. м коммерческих площадей. «Это иллюстрирует именно портфельное, а не единичное использование торгов как канала пополнения активов»,— считает она.

По опыту госпожи Толстошеевой торги — один из ключевых каналов входа на рынок для стрит-ритейла. Город и девелоперы активно продают через аукционы встроенные помещения, и инвесторы формируют на таких объектах полноценные портфели. В то же время в сегменте торговых центров значительная часть объектов, которые планируется реализовать на торгах, находится в зоне риска банкротства и требует существенной модернизации и работы с долгом.

Склады и промышленные объекты могут быть интересны инвесторам с экспертизой в техническом и юридическом due diligence, так как дисконты часто объясняются скрытыми рисками. «В сегменте офисов покупка с торгов позволяет получить либо дисконт к рыночной стоимости, либо быстрый доступ к редким локациям, но чаще осуществляется по рыночной или даже премиальной цене при высокой конкуренции»,— отмечает Марина Толстошеева.

Таким образом, дисконт к рыночной стоимости на торгах возможен, но не всегда означает выгоду. «При покупке торговых центров скидки достигают 30–50%, складов — 20–30%, офисов — индивидуально. Но ликвидные лоты редко доходят до публичного предложения — их выкупают на аукционах по ценам, близким к рыночным. Существенный дисконт обычно означает либо проблемный актив (обременения, долги, плохое состояние), либо неликвидное предложение. Инвесторы в такие лоты ориентируются на потенциал роста после реконцепции или редевелопмента»,— рассуждает директор Domina Invest Алексей Музыка.

По словам господина Музыки, в 2026 году, выбирая объекты для покупки с торгов, разумно смотреть на сегменты рынка, где есть сочетание реального спроса и господдержки.

Одна из таких ниш — гостиничная и курортная недвижимость.

«По итогам трех кварталов 2025 года в отели вложено порядка 19 млрд руб., что составляет 3% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, то есть сегмент имеет значительный потенциал роста. Дополнительную предсказуемость создают новые правила классификации, механизмы долевого строительства и эскроу для гостиничных проектов»,— убежден господин Музыка.

Екатерина Геращенко