Из статуса в актив
Элитная недвижимость
Петербургский рынок элитной недвижимости демонстрирует сдвиг от потребительской к инвестиционной модели. Движущими силами выступают структурный дефицит качественных объектов и растущий спрос на надежные материальные активы. Эти факторы закономерно приводят к ценовому росту и увеличению числа покупателей, рассматривающих квартиру как часть портфеля. По прогнозам экспертов, инвестиционная привлекательность сегмента сохранится и в следующем году.
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Фото: Коммерсантъ / Александр Коряков
Фото: Коммерсантъ / Александр Коряков
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Предсказуемый инструмент
Инвестиционный потенциал элитной недвижимости в городах-миллионниках эксперты оценивают как устойчиво высокий. «Это, по сути, защитный актив для обеспеченной аудитории, которая думает не только о комфорте, но и о сохранении капитала. За этот год доля покупателей с ярко выраженной инвестиционной мотивацией выросла. Все чаще люди говорят не "беру для жизни", а "беру как часть портфеля с возможностью жить или сдавать"»,— сообщает Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global.
По его словам, капитал продолжает перетекать из недружественных юрисдикций внутрь страны, на счетах и просто в наличной форме скопились значительные суммы, которые владельцы не хотят держать только в финансовых инструментах. «На этом фоне элитная недвижимость воспринимается как понятный, материальный и относительно предсказуемый инструмент. Плюс за последние годы премиум и делюкс показали более высокие темпы роста цен, чем массовый сегмент, что закрепило за элитной недвижимостью репутацию надежного способа защитить сбережения от инфляции»,— обращает внимание господин Чернов.
Если говорить о России, то ключевым рынком элитной недвижимости остается Москва. «Инвесторы в первую очередь смотрят на ЦАО, "Золотую милю", Патриаршие пруды, Остоженку, исторические кварталы в пределах Садового кольца и рядом с ним, а также на штучные клубные проекты с видами на воду и парки. Сюда же можно отнести лучшие башни в "Москва-Сити" и отдельные адреса на западе и северо-западе города»,— продолжает господин Чернов.
Инвестиционная привлекательность этих локаций строится на трех вещах. Земли в таких местах объективно мало, да и нового предложения с каждым годом становится меньше. «Перепродажная ликвидность высокая даже на сложном рынке, хорошая квартира в правильном доме и с правильным видом находит покупателя быстрее среднего. Третий фактор — устойчивый спрос на аренду со стороны топ-менеджеров, предпринимателей, иностранных специалистов, которые продолжают работать в России»,— констатирует он.
Второй крупный центр элитной недвижимости — это Петербург. «Там цены ниже московских, но потенциал роста в процентах выше за счет догоняющего характера рынка. В приоритете исторический центр, видовые квартиры на набережных, штучные проекты в популярных туристических и деловых районах»,— резюмирует господин Чернов.
За прошедший год эксперты видят устойчивый интерес к элитной недвижимости Петербурга как у конечных пользователей, покупающих для себя, так и у покупателей с инвестиционной мотивацией. «Инвестиционный потенциал элитной недвижимости Петербурга традиционно высок. Даже в периоды турбулентности квартиры и апартаменты в верхнем сегменте рынка сохраняют ликвидность, выступают надежным инструментом защиты капитала и демонстрируют устойчивый рост стоимости»,— замечает Артем Медведев, исполнительный директор «Аструм». По его мнению, сегодня эта тенденция усиливается на фоне сокращающегося предложения в элит-классе, особенно в локациях, где в ближайшие годы не появится новых проектов; и в объектах, которые соответствуют современным критериям элитной недвижимости.
«По итогам 2025 года структура спроса в нашей линейке осталась неизменной: около 70% покупателей приобретают жилье для собственного проживания и около 30% — в инвестиционных целях, для сохранения и преумножения капитала»,— говорит Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».
Точки на карте
По данным компании Nikoliers, объем первичного предложения жилья, удовлетворяющего характеристикам премиум и элит классов, в Санкт-Петербурге составляет всего 1,5 тыс. лотов. Средневзвешенная цена предложения — 846 тыс. рублей за квадратный метр: 1,4 млн в классе элит и 765 тыс. в премиум-сегменте. «Спрос на высокий ценовой сегмент проявил наибольшую устойчивость к жесткой монетарной политике и изменению ипотечных условий в сравнении с другими классами. Суммарное ДДУ в премиум- и элит-классах за 11 месяцев 2025 года выросло на 13% год к году, при этом классе комфорт мы фиксируем снижение на 17%, а в классе бизнес — на 32%»,— объясняет Ирина Царькова, генеральный директор офиса Nikoliers в Санкт-Петербурге.
По ее мнению, основным драйвером продаж и роста средневзвешенной цены экспозиции выступил старт продаж пяти новых проектов с начала 2025 года: ЖК iD Petrogradskaya («Евроинвест»), ЖК Mariinka Deluxe (AURIX), апарт-комплекс «Репин», ЖК «Коллекционер» и ЖК «Визионер» от RBI.
Как отмечает директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова, по итогам 2025 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга может достичь 960 тыс. рублей за квадратный метр, увеличившись на 21% за год. «Ключевыми драйверами роста стали дефицит и структурные изменения предложения. С одной стороны, это побудило застройщиков к пересмотру ценовой политики в сторону удорожания в большинстве объектов. С другой — в условиях ограниченного вывода на рынок новых объектов более активное вымывание премиальных лотов привело к увеличению доли дорогостоящего делюкса в структуре экспозиции»,— говорит госпожа Ханбекова.
Госпожа Кравцова подтверждает, что в 2025 году рост цен в элитном сегменте продолжился, хотя и более умеренными темпами. «Основными факторами стали сокращение предложения, удорожание строительства и высокая конкуренция за редкие площадки в премиальных локациях. При этом инвестиционная привлекательность элитной недвижимости сохранится и в ближайшие годы. Даже с появлением новых проектов выбор действительно элитных лотов будет оставаться ограниченным, что поддерживает спрос и ценовую динамику»,— говорит она.
Потенциал для реализации девелоперских проектов элитного класса сосредоточен в Петроградском и Центральном районах, отличающихся благоприятным окружением и привлекательными видовыми характеристиками. «В данных локациях участки под новое строительство представлены минимально. Как правило, целевая аудитория элитных проектов — это покупатели, рассматривающие приобретение для собственного проживания, реже — как инвестиция. В классе премиум мы фиксируем больше возможностей за счет как реализации проектов в ликвидных локациях (например, Московский, Выборгский и Курортный районы), так и репозиционирования ряда городских территорий»,— полагает госпожа Царькова.
Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI, солидарен с тем, что наибольшая устойчивость и инвестиционная премия наблюдаются в историческом центре и на Петроградской стороне. «Здесь сила бренда района и дефицит площадок поддерживают ликвидность. Также привлекательны локации у "Лахта-центра" (формирующийся деловой кластер) и избранные участки на Васильевском и Курортном направлениях — за счет уникальной локации и рекреационного контекста. Внутренний "серый пояс" (реновация промзон рядом с центром) представляет значительный потенциал: при правильной концепции такие проекты получают премию за новую "городскую ткань" и близость к историческому центру»,— перечисляет господин Гущин.
Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, солидарен с коллегой в том, что в последние годы наблюдается устойчивый тренд на расширение локаций, где появляется элитное жилье. «Активно развиваются Коломна, кварталы вдоль Синопской набережной и Новгородской улицы: по мере комплексного обновления этих территорий растет и класс создаваемой недвижимости»,— говорит он.
По мнению Алии Ханбековой, наибольшей инвестиционной привлекательностью сегодня обладает Петроградская сторона. «За последние пару лет локация получила заметный импульс развития за счет наибольшего числа стартовавших здесь элитных проектов. Петроградская сторона постепенно меняет облик и пользуется большой популярностью среди инвесторов. В том числе жители Крестовского острова, где отсутствует новое предложение, рассматривают объекты в этой части города»,— рассуждает она.
Инвестор молодеет
Покупатели элитной недвижимости в Санкт-Петербурге — это чаще всего топ-менеджеры крупных компаний, собственники бизнеса, инвесторы, а также профессионалы с высоким уровнем дохода. «Они ценят индивидуальный подход, обращают внимание на уникальную концепцию и инфраструктурное наполнение проекта, персонализированный сервис, а также рассматривают недвижимость в качестве ликвидного актива»,— объясняет управляющий партнер Element Елизавета Конвей. При этом, по ее словам, география покупателей имеет свою специфику: около 70% составляют жители Санкт-Петербурга и те, кто исторически связан с городом. «Некоторые переезжают из Ленинградской области и близлежащих регионов. Значительная часть — это жители Москвы, стремящиеся приобрести ценные активы на растущем рынке, причем чаще всего их привлекает недвижимость у воды — как загородные дома в курортных зонах, так и квартиры на первой береговой линии»,— замечает она.
Кроме того, эксперт фиксирует важный сдвиг: покупатель элитной недвижимости молодеет. «К нам все чаще обращаются клиенты в возрасте от 30 до 40 лет. Это новое поколение ориентируется на качество жизни, архитектуру, инфраструктуру и инвестиционный потенциал. Они более мобильны, быстрее принимают решения и охотнее выбирают современные премиальные форматы, что заметно оживляет рынок и формирует новые стандарты спроса»,— резюмирует госпожа Конвей.
Владимир Чернов солидарен с коллегой, подчеркивая, что среди покупателей элитной недвижимости все больше клиентов в возрасте до 40–45 лет, для которых покупка элитной квартиры — это не финальная точка, а очередной шаг в стратегии управления капиталом. «У многих это не первая, а уже третья или четвертая недвижимость. Люди мыслят портфелями. Есть бизнес, есть финансовые активы, есть валюта и золото, а элитная квартира отдельно стоит как защитный и статусный актив»,— говорит он. Кроме того, добавился и региональный компонент. «Часть покупателей — это предприниматели из крупных регионов, которые монетизировали бизнес, переехали в столицу или просто хотят закрепить часть капитала в московской или петербургской элитке»,— поясняет господин Чернов.
Господин Гущин также отмечает, что, с одной стороны, покупатель в элитном сегменте в среднем становится моложе, например, все больше представлена возрастная группа до 35 лет. «С другой стороны, за последние годы профиль сместился в сторону более "зрелого" (с точки зрения осознанного выбора) и требовательного клиента. Покупатель внимательнее смотрит на качество архитектуры, сервис и инфраструктуру, меньше ориентируется только на квадратные метры и больше — на репутацию и опыт девелопера. Повторные покупки (лояльность к застройщику) остаются важным фактором»,— подчеркивает эксперт.
Дефицитный сегмент
Собеседники BG уверены в том, что интерес к инвестиционным покупкам в элитном сегменте будет усиливаться и в следующем году. «Причина не только в дефиците качественных проектов, но и в том, что круг покупателей, стремящихся приобрести современную элитную недвижимость, становится шире. Элитное предложение обновляется крайне медленно, и каждый новый проект быстро становится дефицитным активом. Именно ограниченность предложения обеспечивает устойчивую капитализацию таких объектов»,— говорит господин Медведев. По его мнению, для инвестора сегодня принципиально важно выбрать востребованную локацию с ограниченным предложением и долгосрочным потенциалом роста стоимости. «Именно такие проекты обеспечивают максимальную инвестиционную привлекательность»,— заключает он.
По прогнозам госпожи Конвей, в 2026 году сегмент сохранит умеренно позитивную динамику за счет ограниченного предложения качественных проектов. «Из-за острого дефицита участков под застройку рынок элитных новостроек почти не пополняется. На продажу выходят в основном сложные проекты редевелопмента в локациях, которые требуют "принятия" и наращивания статуса, или проекты реконструкции со своими ограничениями. Конкуренция минимальна, и именно это превращает сегмент в настоящий "голубой океан" — как для девелоперов, так и для покупателей, которые смотрят на инвестиции в долгую»,— заключает эксперт.
Впрочем, по мнению госпожи Ханбековой, старт продаж всех заявленных проектов в элитном сегменте частично восполнит дефицит предложения, что по итогам 2026 года может отразиться на снижении темпов прироста средневзвешенной цены до 10–15% за год. В премиум- и элит-классах госпожа Царькова прогнозирует рост спроса на 7–10% ввиду стабильного спроса на проекты в экспозиции, а также старта продаж ряда очередей и комплексов.
В 2026 году господин Чернов ожидает сохранения инвестиционной привлекательности элитной недвижимости, но с более спокойными темпами роста. «Это по-прежнему защитный инструмент с долгим горизонтом, а не спекуляция на один сезон. Базовый сценарий умеренный рост цен, в среднем несколько процентов выше инфляции при условии стабильной макроэкономики и постепенного снижения ключевой ставки от пиковых уровней»,— полагает он. По его мнению, проекты с сильной архитектурой, продуманной планировкой, современными инженерными решениями и сервисом будут чувствовать себя значительно лучше средних.
«С точки зрения инвестора 2026 год — это история не про гонку за максимальной доходностью, а про точечный выбор проектов. При грамотном отборе элитная недвижимость способна дать совокупную доходность на уровне 8–12% годовых в рублях за счет роста стоимости и арендного потока. Ключевые условия: правильная локация, сильный девелопер и горизонты планирования не меньше пяти-семи лет. В таком формате сегмент останется интересным элементом портфеля для крупных частных капиталов и людей с высоким уровнем дохода»,— резюмирует эксперт.