Жилье, мешающее строительству ВСМ, недооценено
считают жители Фарфоровского поста
На 5 февраля 2026 года назначено следующее заседание по иску РЖД к жительнице Фарфоровского поста Ларисе Смышляевой об изъятии ее квартиры в связи со строительством Высокоскоростной магистрали (ВСМ) Москва — Санкт-Петербург. Собственница не согласна с предложенной в качестве возмещения выплатой в 4,1 млн рублей за жилье площадью 25 кв. м. По мнению юристов, иски об изъятии квартир для строительства ВСМ будут удовлетворены в любом случае, однако существенным моментом станет размер компенсации за изъятое имущество.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Весной текущего года представители дирекции по комплексной реконструкции железных дорог и строительству ОАО «РЖД» встречались с жителями Фарфоровского поста, чьи дома попали в зону сооружения высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва — Санкт-Петербург (ВСЖМ). Тогда было заявлено, что всего в Северной столице под ВСЖМ предстоит расселить 120 квартир: 102 — во Фрузенском районе на Фарфоровском посту и 18 — в Центральном у Лиговского проспекта. На Фарфоровском посту изъятию подлежат шесть домов, три из которых получили охранный статус и по планам города будут передвинуты. 53 квартиры в оставшихся домах находятся в частной собственности, в 45 квартирах горожане живут по договору соцнайма, а три жилых секции находятся в общедолевой собственности Санкт-Петербурга и физических лиц.
Первое заседание по иску РЖД к одной из жительниц Фарфоровского поста Ларисе Смышляевой состоялось 11 декабря. Женщине — собственница однокомнатной квартиры площадью 25 кв. м. Госпожа Смышляева считает, что на 4,1 млн рублей, которые ей предложили в качестве компенсации за изъятие жилья, она, не имея дополнительных накоплений, не сможет купить квартиру во Фрунзенском районе. Судья предложила петербурженке ходатайствовать о проведении судебной экспертизы.
Как сказал «Ъ Северо-Запад» юрист группы жителей Фарфоровского поста Николай Тямшанский, суммы, предложенные ОАО «РЖД» за квартиры, существенно нарушают права жителей Фарфоровского поста и зачастую даже ниже кадастровой стоимости этого жилья. «Помимо данного разбирательства, мы подали в суд иск об оспаривании формирования земельного участка под многоквартирными домами без ведома собственников квартир. Каким-то образом земельный участок, который должен был принадлежать, как общее имущество многоквартирного дома, его жильцам, оказался в государственной собственности»,— пояснил юрист.
По мнению господина Тямшанского, такое положение дел нарушает права жителей на справедливую компенсацию стоимости земельного участка. В нынешних оценках она возмещается им в форме так называемой земельной составляющей, рассчитываемой исходя из формирования земельного участка по обрезу фундамента.
«При этом практика формирования земельных участков в Санкт Петербурге складывается таким образом, что прилегающие зеленые зоны добавляются к земельному участку дома. Таким образом, людей обманули, наверное, наполовину стоимости земельного участка»,— обращает внимание юрист ответчиков. По его словам, помимо госпожи Смышляевой, РЖД подали аналогичные иски еще к нескольким собственникам того же дома на Фарфоровском посту.
Адвокат юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослав Шицле думает, что формально закон на стороне жителей. Правовая основа принудительного изъятия недвижимости для госнужд закреплена конституционно: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, при этом принудительное отчуждение может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Это же требование детализировано и в Земельном кодексе, и в Гражданском, где установлен порядок и условия изъятия земельных участков и расположенных на них объектов. Более того, согласно ст. 279 ГК, изъятие участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по решению федеральных или региональных властей, при этом собственнику должны быть возмещены рыночная стоимость участка, а также убытки, причиненные изъятием, включая упущенную выгоду. Нормами ГК также предусмотрено, что, если на изымаемом участке находится недвижимое имущество, принадлежащее собственнику, оно подлежит выкупу по рыночной стоимости.
«Усиливает все это требование о предварительном и равноценном возмещении. Так, Конституционный Суд (КС) РФ в своих решениях неоднократно подчеркивал, что это конституционное требование означает не просто выплату денежной суммы, эквивалентной рыночной стоимости изымаемого имущества, но и обеспечение реальной возможности приобретения равноценного имущества взамен изымаемого»,— подчеркивает юрист.
Применительно к ситуации со Смышляевыми основной вопрос заключается в определении в судебном порядке адекватности предложенной компенсации — 4,1 млн рублей за жилую площадь в 25 кв. м. «Я думаю, ключевая проблема лежит в плоскости метража: 25 кв. м — это очень маленькая квартира, таких предложений на рынке, скорее всего, крайне мало, а если учесть уровень износа конкретно этого жилого дома, то оценку суд может признать адекватной, и тогда спор перейдет в плоскость доказывания того, что изымается единственное жилое имущество и люди попадают в ситуацию, что на эти деньги равноценную площадь они купить не могут»,— рассуждает господин Шицле. При это он добавляет, что суды нередко встают на сторону собственников и увеличивают размер компенсации по сравнению с первоначально предложенной суммой.
Руководитель юридического бюро «Юридика» адвокат Ратмир Плиев также полагает, что, учитывая основания для изъятия недвижимого имущества, иски об изъятии квартир для строительства ВСМ будут удовлетворены в любом случае, однако существенным моментом станет размер возмещения стоимости изъятого имущества. Поскольку суммы, предлагаемые собственникам изымаемого имущества, их категорически не устраивают, размер равноценного возмещения, согласно ст. 79 ГПК РФ, должен определяться на основании судебной экспертизы.
По поводу изымаемого жилья, которое находится в социальном найме, господин Плиев отмечает, что, согласно ст. 89 ЖК РФ, жилье, предоставляемое этой категории жителей, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта и равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.
Также оно должно отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта, либо жильцам может быть выплачено денежное возмещение. Но в региональном законодательстве Санкт-Петербурга не предусмотрена возможность выплаты денежной компенсации взамен изъятого жилья, которое гражданин занимал на основании договора социального найма (законопроект о принятии таких правил внесен в городской парламент, но пока не принят).
«Таким образом, жителям квартир, которые занимают их на основании договора социального найма, власти должны предоставить равнозначное жилье, но, учитывая территориальное расположение изымаемой недвижимости, сложно сказать, предоставят ли им равнозначное жилье в пределах тех же районов, в которых они ранее проживали»,— предупреждает адвокат Плиев.