Бизнес-центры не сдаются
Предложение офисов для продажи выросло почти втрое
Объем экспозиции бизнес-центров на московском рынке для продажи на стадии строительства и проектирования в январе—ноябре достиг 976 тыс. кв. м, что почти втрое больше, чем годом ранее. Возведение офисов для реализации в продажу является для девелоперов самым быстрым способом вернуть вложенные в строительство инвестиции. Такие объекты пользуются спросом на рынке в условиях растущих арендных ставок и критически низкой вакансии на офисном рынке.
Фото: Александр Патрин, Коммерсантъ
Фото: Александр Патрин, Коммерсантъ
По итогам января—ноября объем предложения строящихся и проектируемых офисов для продажи в Москве увеличился почти втрое год к году, до 976 тыс. кв. м, следует из имеющегося у “Ъ” исследования консалтинговой компании IBC Real Estate. На фоне устойчивого роста себестоимости строительства и все еще дорогих заемных средств единственным способом быстро вернуть затраченные на возведение бизнес-центров средства является реализация офисных площадей через продажу блоками, отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
62 процента
составит, по экспертным оценкам, доля купли-продажи в общем объеме сделок с офисной недвижимостью в Москве по итогам 2025 года
Еще одним драйвером роста показателя стал высокий спрос на покупку офисов как среди конечных пользователей, так и со стороны инвесторов, которые приобретают блоки в бизнес-центрах для дальнейшей их сдачи в аренду, говорит директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Кирилл Кутявин. По его подсчетам, доля продаж в общем объеме сделок с офисной недвижимостью по итогам года достигнет 62%, а к 2029 году показатель увеличится до 71%.
В условиях, когда вакансия на офисном рынке Москвы находится на критически низких значениях, покупка площадей в бизнес-центрах является для конечных пользователей практически единственным способом подыскать качественные помещения для своих штаб-квартир, считает Кирилл Кутявин. Доля свободных площадей в столице держится на уровне 5%, подсчитала руководитель аналитического центра девелоперской компании Stone Марина Грицкова. Кроме того, добавляет господин Кутявин, покупка офиса позволяет компаниям защититься от инфляции и стремительного роста арендных ставок. В то же время приобретение офисных площадей является для инвесторов выгодным решением в условиях ограниченности традиционных финансовых инструментов, говорит партнер CMWP Дмитрий Венчковский.
В основном девелоперы сфокусировались на строительстве бизнес-центров в зоне от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД: здесь располагается 75% от общего объема предложения офисов на продажу, подсчитала госпожа Белова.
Это продиктовано появлением на офисном рынке столицы жилых застройщиков, которые возводят офисы для получения льгот в рамках программ мест приложения труда (МПТ) и комплексного развития территорий, отмечает Марина Грицкова. Так, доля бизнес-центров, реализуемых по программе МПТ, составляет около 42%, подсчитала Екатерина Белова.
В то же время в зоне от Садового кольца до ТТК находится 17% от общего объема строящихся и проектируемых офисов, в районах за МКАД этот показатель составляет 8%, подсчитали в IBC Real Estate. При этом в центре города площадок для строительства новых проектов практически нет, говорит директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская.
По прогнозам партнера Ricci Дмитрия Жидкова, сложившаяся тенденция только укрепится в будущем: к концу 2026 года доля проектов, реализуемых через продажу, составит 82%. До 2030 года на офисном рынке Москвы может появиться около 5 млн кв. м недвижимости, из которых только 5% приходится на офисы для сдачи в аренду, подсчитала партнер консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян. Основной объем строительства будет по-прежнему сосредоточен в зоне ТТК—МКАД: в 2026–2030 годах здесь будет введено 1,1 млн кв. м недвижимости, или около 50% от общего объема строительства для продажи, подсчитали в Remain. При этом рынок по-прежнему испытывает нехватку высококачественных объектов, говорит директор департамента ценообразования и продукта девелоперской компании «Север» Мария Долгих. Впрочем, Кирилл Кутявин допускает рост доли предлагаемых для аренды бизнес-центров по мере снижения ключевой ставки ЦБ.