Перегрев в квадрате

Ипотечный рынок в России пошел в рост после полугодового затишья на фоне подъема ключевой ставки и завершения льготных программ. По данным аналитики «Домклик» на основе информации Сбера, в октябре 2025 года было выдано более 352 млрд руб. ипотечных кредитов, что на 25,7% превышает показатель сентября.

Спрос на фоне рекордного ввода

Однако, несмотря на рост кредитования, строительный сектор макрорегиона развивается крайне неравномерно. Аналитики Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) включили Воронежскую и Липецкую области в список регионов с высокой вероятностью кризиса перепроизводства, в то время как их соседи демонстрируют более сдержанные показатели. При этом власти регионов выбирают разные стратегии: от активного стимулирования застройщиков до вынужденной ставки на индивидуальное жилье.

Воронежская область является безоговорочным лидером макрорегиона по масштабам строительства, но при этом демонстрирует наиболее тревожные сигналы. Согласно данным, предоставленным правительством региона, в 2025 году здесь планируется ввести 1 870 тыс. кв. м жилья, что составляет 97% относительно показателя 2024 года. При этом структура ввода меняется: объем многоквартирного жилья (МКД) планируется на уровне 960 тыс. кв. м (124,4% к уровню 2024 года), тогда как индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) демонстрирует спад — 910 тыс. кв. м (78,4%). В правительстве региона отмечают, что потребительский спрос сегодня определяет темпы строительства и ввода в эксплуатацию объектов.

За общерегиональным планом скрывается настоящий строительный бум в областном центре. Согласно рейтингу ЕРЗ, Воронеж занимает 12-е место в России по объему текущего строительства МКД. В третьем квартале 2025 года в городе возводилось 1,8 млн кв. м жилья, что на 1,45%, или на 107,7 тыс. кв. м, больше, чем во втором.

Исследовательская компания bnMAP.pro сообщила Guide о высоких ценовых показателях: суммарно за девять месяцев 2025 года в Воронежской области в сделках участвовало 5,9 тыс. лотов в новостройках. Средняя цена квадратного метра по итогам сентября составила 129,2 тыс. руб., а средняя стоимость одного лота достигла 6,4 млн руб. при средней площади в 49,7 кв. м.

Этот рост, однако, обострил системные риски перепроизводства. По данным ЕРЗ, превышение ввода над продажами в Воронежской области достигает 235,7%. При этом «Домклик» утверждает, что медианная цена квадратного метра в воронежской новостройке в октябре 2025 года составила 137,7 тыс. руб. против 126 тыс. руб. годом ранее, а в других городах области — 106,9 тыс. руб. (94,3 тыс. руб. в октябре 2024-го).

Липецкая область, согласно данным регионального правительства, по состоянию на 1 ноября ввела 482,7 тыс. кв. м жилья, что составляет 92,8% к уровню прошлого года. Власти констатируют, что после периода роста цен на материалы ситуация в отрасли стабилизировалась. В самом Липецке, по данным ЕРЗ, на начало октября возводилось 488,4 тыс. кв. м жилья. Этот показатель позволил городу занять 48-ю строчку в национальном рейтинге.

Исследование bnMAP.pro фиксирует в Липецке и области за девять месяцев 1,3 тыс. лотов в сделках, что существенно меньше, чем в ближайшем Воронеже. Средняя цена 1 кв. м в новостройках на конец сентября составила 103,4 тыс. руб., а средний лот стоил 5,2 млн руб. при большей, чем в Воронеже, средней площади — 51,2 кв. м.

Несмотря на кажущуюся стабильность, регион также попал в группу риска по версии ЕРЗ. Превышение ввода над продажами составляет 24,3%. Медианная цена нового жилья в Липецке, по информации «Домклика», в октябре 2025 года достигла 111,4 тыс. руб. (102,2 тыс. руб. в октябре 2024-го), а в других городах области — 110,4 тыс. руб. (105,3 тыс. руб.).

Приграничье: две стратегии выживания

Курская и Белгородская области, находясь в сходных сложных условиях, демонстрируют разную динамику. Первая показывает впечатляющий рост. По информации регионального правительства, за январь-сентябрь ввод жилья в регионе составил 591,9 тыс. кв. м — 83,8% годового плана и 112,4% относительно аналогичного периода 2024-го. До конца 2025 года планируется ввести не менее 683 тыс. кв. м. Этот рывок во многом обеспечен действиями властей. В регионе приняли закон о масштабных инвестиционных проектах, позволяющий предоставлять землю под застройку без торгов по льготной арендной плате. Взамен застройщики обязуются возводить жилье для жителей приграничья, например, в Фатежском районе и Курчатове.

Активность застройщиков ярко проявилась в областном центре. Курск, по данным ЕРЗ, продемонстрировал один из самых значительных рывков в стране, поднявшись за квартал на 22 позиции и заняв 77-е место в рейтинге. На 1 октября в городе возводилось 296,2 тыс. кв. м жилья, прирост за квартал составил 79,3 тыс. кв. м. Однако стремительный взлет предложения уже привел регион в группу риска. Превышение строительства над продажами пока составляет 0,9%. Рост объемов сопровождался значительным увеличением цен: медианная стоимость квадратного метра в курских новостройках, по данным «Домклика», в октябре 2025 года достигла 140,5 тыс. руб. против 114 тыс. руб. годом ранее. В других городах региона этот показатель составил 141,4 тыс. руб., что также существенно выше уровня октября 2024 года (101,7 тыс. руб.).

Белгородская область, по данным ее администрации, напротив, продолжает придерживаться стратегической ставки на индивидуальное жилищное строительство. Прогнозируемый ввод жилья в 2025 году составляет 850 тыс. кв. м, из которых 700 тыс. кв. м — это ИЖС и лишь 150 тыс. кв. м — МКД. На 11 ноября было введено 682,6 тыс. кв. м, 96,8% к уровню прошлого года. Власти региона среди основных проблем называют высокую ставку проектного финансирования и отсутствие доступной ипотеки. Данные ЕРЗ подтверждают, что рынок многоквартирного жилья здесь свернул активность. Основной объем приходится на частные дома, что снижает риски системного кризиса перепроизводства, но указывает на общую стагнацию в условиях внешних вызовов. При этом медианная цена нового жилья в Белгороде остается высокой — 146,7 тыс. руб. за 1 кв. м в октябре 2025 года (125 тыс. руб. в октябре 2024-го), а в других городах области — 108,7 тыс. руб. (107,4 тыс. руб. годом ранее).

Умеренный рост и ценовое давление

Орловская и Тамбовская области демонстрируют сдержанные темпы. В первой, согласно официальным данным, план по вводу жилья на 2025 год составляет 325 тыс. кв. м, что незначительно выше показателя 2024-го (322 тыс. кв. м). Среди объектов власти отмечают новостройки компаний «Орелстрой», «Зенит», «Инжилком» и корпорации «Гринн». При этом ключевой проблемой в правительстве региона считают рост ключевой ставки и сокращение доступности ипотеки, что напрямую ведет к снижению объемов вводимого жилья и продаж. Отсутствие Орла в топ-100 городов ЕРЗ по строительству МКД свидетельствует о пассивности рынка. Ценовая динамика здесь самая слабая в Черноземье: медианная цена новостроек в Орле, по данным «Домклика», составила 92,8 тыс. руб. за 1 кв. м (91,2 тыс. руб. в октябре 2024-го), в других городах области — 94,1 тыс. руб. (91,6 тыс. руб.).

В Тамбовской области план на год составляет 418 тыс. кв. м жилья. Власти акцентируют внимание на запуске комплексного развития территории в центре Тамбова, где на 0,99 га планируется построить 8,32 тыс. кв. м жилья переменной этажности. Что касается регионального центра, то данные ЕРЗ фиксируют в Тамбове спад активности. На 1 октября в городе строилось 284,3 тыс. кв. м — на 2,6 тыс. кв. м меньше, чем в начале июля, что позволило занять лишь 80-ю позицию в рейтинге. Главным вызовом для региона стало резкое подорожание: по данным правительства области, средняя цена квадратного метра на первичном рынке в третьем квартале достигла 90,1 тыс. руб. против 78,8 тыс. руб. годом ранее, что связывают с удорожанием строительных ресурсов. Риск перепроизводства низок, однако ценовое давление может сдержать и без того умеренный спрос. Данные «Домклика» подтверждают существенный рост медианной стоимости: в Тамбове она поднялась до 121,3 тыс. руб. за 1 кв. м (98,5 тыс. руб. в октябре 2024-го), а в других городах области — до 118,6 тыс. руб. (81,5 тыс. руб.).

Глава воронежской строительной ГК «Бик» Дмитрий Большаков считает, что сложности рынка, спровоцированные высокой ключевой ставкой, могут привести к серьезным изменениям состава игроков.

«Данные о перегреве, безусловно, сигнал к внимательному анализу, но не к панике. По моему мнению, для рынка в целом угрозы нет — все построенное рано или поздно найдет своего покупателя, спрос никуда не денется, особенно с учетом отложенных потребностей. Вопрос только в сроках и цене. Реальная опасность возникает на уровне конкретных девелоперов: у кого-то может оказаться слабая финансовая модель, кто-то слишком зависел от кредитного плеча в период высокой ключевой ставки. Именно такие компании рискуют столкнуться с кассовыми разрывами, замораживанием объектов или необходимостью распродажи по сниженным ценам. В более широкой перспективе, я уверен, нас ждет консолидация. Мировая практика показывает: в строительстве идет процесс укрупнения. Мелкие и средние игроки могут уйти с рынка, останутся сильные, финансово устойчивые компании».

При этом эксперт обратил внимание на то, что в ситуации перегрева рынка многие девелоперы уходят в ИЖС, где используется сниженная ставка по сельской ипотеке. Некоторых привлекает строительство логистических комплексов. Господин Большаков назвал это «естественной адаптацией рынка к изменяющимся условиям».

«Отдельно стоит сказать о Белгородской области. Да, сегодня там фаза выживания, строительство практически замерло. Но это временно. У региона мощный промышленный и аграрный потенциал, развитая инфраструктура. Когда ситуация нормализуется, потребность в новом жилье, в восстановлении и развитии будет огромной. Я уверен, что застройщики из соседних регионов — Воронежской, Курской областей — обязательно придут туда, как только появится ясность и стабильность. Рынок не терпит пустоты, а потенциал Белгородчины слишком велик, чтобы его игнорировать долго»,— резюмировал эксперт.

Как отмечают в строительной компании «Инстеп», завершение программы льготной ипотеки сформировало принципиально новую ситуацию на рынке.

«Мы как федеральный девелопер фиксируем существенное снижение покупательской активности в регионах Центрального Черноземья. Динамика отличается от региона к региону, но совокупный спад можно оценить в 30–40%. Это не локальная история, а общероссийский тренд, который показывает высокую чувствительность рынка к процентным ставкам. Однако важно видеть и другую сторону процесса. Происходит закономерный переход от стимулируемых государством программ к ипотеке на рыночных условиях. Центробанк инициировал цикл смягчения денежно-кредитной политики, и уже с сентября мы наблюдаем первые признаки оживления в сегменте рыночных ипотечных программ. Это говорит о том, что фундаментальный спрос никуда не делся — он адаптируется к новым условиям»,— полагают участники рынка.

При этом, с точки зрения представителей «Инстепа», вызовы не ограничиваются охлаждением покупательского интереса.

«Значимым препятствием стали серьезные сложности в оформлении разрешительной документации и запуске новых проектов. В большинстве регионов наблюдается усиление контроля со стороны надзорных органов, а также прослеживается тенденция к перекладыванию части социальных расходов государства на плечи девелоперов. Итогом стало многократное сокращение объемов выдачи разрешений на строительство в ряде крупных городов. Как следствие, это привело к существенному сокращению предложения на рынке и стало драйвером роста цен. Таким образом, сложилась парадоксальная ситуация: на фоне падения спроса жилье дорожает из-за дефицита нового предложения. Разрешение этого противоречия — ключевая задача. Именно на этом направлении необходимо консолидировать усилия власти и бизнеса: планомерно устранять административные барьеры и создавать условия для роста предложения, что в конечном счете является основой для обеспечения доступности жилья»,— отмечают в компании.

При этом в «Инстепе» считают, что правильно выбрали рыночную стратегию.

«Наша компания традиционно фокусируется на качественных проектах и развитии продукта. В этих условиях интерес к нашим объектам не только не снизился, но и проявил новые черты. Мы отмечаем, что именно сейчас наши конкурентные преимущества — высокие стандарты благоустройства, концепция дворов без машин, современные входные группы и продуманные общие пространства — вышли на первый план и стали решающими факторами при выборе. Покупатель стал более осознанным, внимательным к деталям и долгосрочным характеристикам жилья. Это указывает на важный тренд: рынок созревает и качественный, хорошо спроектированный продукт сохраняет свою ценность даже в периоды общей неопределенности. Запрос на качество становится устойчивым, и это правильный вектор для развития всего строительного сектора».

В строительной компании «Воронеж Строй Комплекс» полагают, что ключевым финансовым инструментом для покупки жилья в 2025 году стала программа семейной ипотеки.

«Она осталась одной из самых доступных для россиян форм господдержки. Более того, после информации об изменении ее условий мы наблюдали не спад, а рост покупательского интереса. Все, кто размышлял о покупке, активизировались, чтобы успеть воспользоваться действующими льготными условиями. Динамика интереса в течение года была очень показательной. Начиная с августа 2025 года, активность клиентов пошла вверх, а к концу года и вовсе резко возросла. Этому способствовало несколько причин. Во-первых, снижение процентных ставок по банковским вкладам заставило людей искать альтернативные способы вложения средств и взгляды обратились к недвижимости. Во-вторых, сработал прогноз о дальнейшем увеличении стоимости квадратных метров. Потенциальные покупатели поняли, что откладывать больше некуда — цены продолжают расти, и это создало эффект “последнего шанса”».

В то же время отрасль столкнулась с рядом серьезных проблем, напрямую влияющих на себестоимость и сроки.

«Прежде всего, это постоянный рост цен на строительные материалы и услуги подрядных организаций, что автоматически увеличивает стоимость проектов,— отмечает застройщик.— Услуги многих подрядчиков подорожали из-за сокращения числа трудовых мигрантов и, как следствие, уменьшения доступной рабочей силы. Мы также сталкиваемся со сложностями при изменении и последующем согласовании материалов в связи с уходом некоторых производителей или сокращением объемов производства. Конкретные операционные трудности выглядят так: из-за ухода ряда поставщиков с рынка — особенно остро это чувствуется в сегментах теплового оборудования и отделочных материалов — нам приходится перерабатывать проекты. Нужно вносить изменения, искать альтернативных производителей и материалы. Этот процесс требует дополнительного времени и денег, значительно удлиняя цикл. Зачастую мы вынуждены закупать новый, не апробированный в наших проектах продукт, что добавляет риски. Отдельная сложность — работа с муниципальными заказчиками. Раньше согласование увеличения сметной стоимости в связи с заменой материала проходило проще. Сейчас на фоне экономии бюджетов и ограничения финансирования это делается гораздо сложнее. В муниципальных сметах изначально заложены, как правило, самые дешевые варианты. И чтобы все-таки достроить объект, зачастую приходится идти на компромиссы, жертвуя в итоге визуальной составляющей, лишь бы уложиться в жесткие финансовые рамки».

Ульяна Ларионова