Новая архитектура рынка недвижимости

Роль девелопера кардинально меняется. Сегодня он не просто застройщик, но еще и создатель комплексных городских экосистем, от которых зависит качество жизни, социальные связи и экономика целых районов. Эксперты в сфере недвижимости, представители девелоперских компаний, архитекторы и урбанисты обсудили, какие новые функции и форматы общественных пространств сегодня являются must have для девелоперских проектов, а также то, как качественные пространства придают импульс развитию локации. Мероприятие организовал ИД «Коммерсантъ».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Добавить ценности локации

В настоящее время границы благоустройства в девелоперских проектах значительно расширяются: если в 1990-е и 2000-е годы ключевое значение имела внутренняя отделка квартиры, то сегодня ценность проектов определяется комплексно. «В борьбе за покупателя девелоперы стремятся создать дополнительную ценность локации. Это достигается не только за счет качественного благоустройства придомовой территории и продуманных дворовых пространств, но и благодаря синергии с прилегающими зонами»,— отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. По его словам, даже при не самых выгодных исходных характеристиках территории девелопер ищет точки роста.

О глубинной эволюции роли девелопера говорит и Никита Демидов, архитектор, сооснователь АБ «Гордеев — Демидов». «Его функция трансформируется от простого поставщика квадратных метров до архитектора целостной городской среды. Современный продукт — это уже не изолированное жилье, а комплексная, продуманная среда обитания. Люди все чаще выбирают для жизни не метраж, а атмосферу и качество места»,— объясняет господин Демидов. Так, если раньше ключевым был приватный двор, то сегодня решающее значение приобретают интегрированные в ткань города общественные пространства. «Именно они формируют идентичность и притягательность локации, становясь главным аргументом для покупателя»,— добавляет он.

С коллегами солидарен Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису группы RBI. «Мы не можем и не хотим ограничивать свою жизнь стенами квартиры, сколь бы совершенны они ни были. Человеческое существование по своей природе шире и многообразнее. Именно поэтому новая расширенная роль девелопера — не маркетинговый ход, а историческая необходимость»,— подчеркивает он. При этом компании, берущие на себя эту миссию, становятся своего рода агентами позитивных изменений. «Они не просто строят стены, а развивают город и создают среду, которая позволяет всему, что нас окружает, меняться к лучшему. В этом, пожалуй, и заключается их подлинная ключевая функция сегодня»,— указывает господин Фалкин.

Работа со средой

Вместе с тем для девелоперов крайне важно соблюсти баланс между запросами покупателей и реальными возможностями, которые предоставляет городское пространство. «Здания, с которыми мы работаем, часто находятся в очень "стесненных" условиях, что ограничивает возможности для масштабного озеленения или создания открытых площадок. В этой ситуации мы фокусируемся на внутреннем потенциале самих объектов. Мы развиваем, например, ресторанные концепции — то, чем славится Петербург,— сотрудничая с ведущими рестораторами города»,— делится опытом Сергей Тарасов, директор по продажам Project 6|3. Так, один из объектов компании — доходный дом банкира П. Е. Бурцева в стиле модерн на улице Блохина, 6/3,— был признан аварийным и подлежал сносу.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Мы отреставрировали и адаптировали его к современному использованию. Сейчас здесь разместятся отель, несколько ресторанов с авторской кухней и 80 жилых резиденций. При разработке концепции мы сразу привлекли команду визионеров. Ключевым для нас было сотрудничество с теми, кто способен заглянуть на пять лет вперед и понять, что будет ценно для будущего покупателя, готового голосовать рублем за готовый продукт. Имея опыт в отельном бизнесе, мы понимаем: сегодня клиенты покупают не квадратные метры по минимальной цене, а определенный образ жизни и сервис»,— говорит Сергей Тарасов про концепт Проекта 6/3.

Кроме того, по его словам, всегда важно искать возможность сделать вклад в общегородской контекст. «Там, где это возможно, мы благоустраиваем скверы, добавляем озеленение, приводим в порядок неприглядные уголки»,— добавляет он. Ключевая цель компании — обновить и сделать максимально комфортным исторический центр. «Чтобы, проходя по нему, человек радовался не только архитектуре, но и гармоничной деталировке: ухоженным дворам, эстетичным малым архитектурным формам, зелени. Именно в этом направлении мы и ведем свою работу»,— подчеркивает Сергей Тарасов.

Говоря об опыте ГК «ПСК» в части работы с центральными локациями, Сергей Софронов приводит в пример создание двора-курдонера, реализованного в партнерстве с компанией Derevo Park в проекте «Северная корона» на Петроградской стороне. «Это пространство стало точкой притяжения: люди приходят туда фотографироваться, даже устраивают небольшие свадебные съемки. Пространство оживает в синергии с бизнесом на первых этажах — ресторанами и кофейнями. Но его масштаб все-таки ограничен территорией участка»,— отмечает господин Софронов.

Однако в этом году перед ГК «ПСК» открылась возможность реализовать более масштабный проект: в августе застройщик приобрел у группы «Самолет» земельный участок в Галерной гавани — исторической локации, основанной Петром I по проекту Доменико Трезини. Изначально это была утилитарная гавань с ангарами для судов, которые со временем пришли в состояние упадка.

«Помимо территории под строительство четырех жилых домов, мы получили десять исторических зданий общей площадью почти 10 тыс. кв. м. Это здания разных эпох, от дореволюционных до советских, и все они требуют серьезного восстановления. У нас есть формальные обязательства по реставрации, но мы видим в этом не просто обязанность, а возможность создать крупный общественный кластер, который повысит привлекательность всего жилого комплекса. Мы также планируем благоустроить прилегающую набережную, чтобы пространство стало магнитом не только для будущих жителей, но и для горожан»,— делится эксперт.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Инвестиции в идеальную локацию во многом предопределяют успех, продолжает Дмитрий Фалкин. «Однако даже самые престижные районы, такие как исторический центр, развиваются неравномерно. Возьмем треугольник "Барочная — Зеленина — Левашовский". Еще пять-семь лет назад это было другое место. Благодаря девелопменту улица Зеленина стала одной из немногих в городе ресторанных улиц, а Левашовский хлебозавод превратился в точку притяжения, потому что в центре просто нет других благоустроенных площадей такого масштаба. Так что даже в качественной локации девелопмент играет роль улучшающего фактора»,— уверен эксперт.

При этом если девелопер развивает локацию самостоятельно с нуля, то он берет на себя дополнительные риски, компенсируя их экономией на стоимости земли. «Это вопрос стратегии, допустимого уровня риска и, в конечном счете, миссии компании: зачем мы пришли на рынок и что хотим создать для города»,— рассуждает господин Фалкин.

Вместе с тем, вне зависимости от выбранной стратегии, ценностное предложение должно быть полностью «упаковано» с самого старта. «Времена сюрпризов при сдаче дома прошли. Сегодня бизнес-модель требует продаж на ранней стадии, и клиент должен четко понимать, что он покупает. Любое расхождение ожиданий с реальностью губительно для клиентского опыта»,— убежден эксперт. Так, если на участке есть возможность или обязанность (например ЗНОП) создать общественную зону, ее нужно делать максимально привлекательной. «Это станет точкой притяжения, оживит коммерцию на первых этажах и капитализирует проект — выигрывают и город, и девелопер»,— уточняет он.

При этом Дмитрий Фалкин считает, что формат любых общественных пространств рождается из реальных потребностей, а не абстрактных идей. «Например, музыкальная гостиная в комплексе "Струны" появилась как решение проблемы шума от юных музыкантов. Через мобильное приложение УК жители бронируют слот, и это решает задачу для целой группы соседей. Точно так же, исходя из обратной связи, мы ввели массажные кабинеты (ставшие must have для бизнес-класса) и расширили спортзалы. Клиенты, привыкшие к спортзалу в доме, уже не рассматривают варианты без него»,— объясняет он. Эксперт замечает, что квартира сегодня — это самый дорогой и сложный FMCG-продукт с длинным циклом. «Покупатель выбирает не просто метры, а совпадение ценностей с девелопером»,— констатирует эксперт.

О грамотном функциональном наполнении говорит и Сергей Софронов, причем оно должно быть четко сформулировано еще на этапе разработки концепции. «Мы привлекли экспертов из ГК "Бестъ" и в рамках проекта в Галерной гавани сформировали концепцию из трех кластеров: культурно-досугового, физкультурно-оздоровительного и гастрономического. Так, в составе проекта появится вторая сцена театра "Легенда", который мы развиваем уже несколько лет. Это будет площадка на 400–500 мест. Мы рассматриваем этот объект как точку притяжения и вклад в культурную среду города, хотя с коммерческой точки зрения это сложный проект»,— добавляет господин Софронов. Кроме того, в одном из крупнейших исторических зданий будет размещен премиальный фитнес-центр с бассейном, а в других — рестораны и кофейни, которые призваны создать живую, многофункциональную среду вдоль пешеходной набережной.

«Таким образом, этот проект для нас — вызов и возможность выйти за рамки классического девелопмента, создав не просто жилье, а целый городской квартал с собственной идентичностью и ценностью для всего города»,— подчеркивает господин Софронов.

По мнению Павла Гордеева, архитектора, сооснователя АБ «Гордеев — Демидов», в рамках подобных подходов проект перестает быть просто недвижимостью и становится значимым культурным или социальным явлением для будущих жителей и для города в целом.

«Благоустройство неотделимо от смысла. Было бы прекрасно, если бы оно наполнялось многослойными решениями — не просто озеленением, а чем-то большим. С вниманием к истории места, с полезными функциями, но не только в рамках отдельного объекта, а в масштабе района, города, а может быть, и всей страны. Чтобы каждое пространство, которое мы создаем, становилось осмысленным вкладом в среду, а не просто ее украшением»,— заключает Татьяна Максютенко, директор по маркетингу культурного квартала «Брусницын».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Архитектура смыслов

Что касается архитектурных концепций проектов, то сегодняшние тренды девелопмента требуют от архитекторов комплексного подхода, охватывающего весь жизненный цикл проекта — от идеи до эксплуатации.

«Это позволяет трансформировать исходные задачи, предлагая не только архитектурные, но и глубокие функциональные решения. Яркий пример — реконструкция гостиницы "Большой Урал" в Екатеринбурге и приспособление ее под апартаменты. Это здание — памятник конструктивизма 1930-х годов, и работа с ним выходит за рамки простого повышения эффективности. Для нас это была возможность переосмыслить социальные эксперименты той эпохи: создать не монофункциональный жилой комплекс, а многослойную среду, где жилье сочетается с театральными, выставочными и гастрономическими функциями»,— рассказывает Павел Гордеев.

При этом особенность локации — отсутствие собственной территории — подтолкнула архитекторов к решению создать общественную зону внутри здания, на одном из его уровней. «Таким образом, проект претендует на роль нового культурного центра города, где внутренние дворы, пешеходные улицы и общественные пространства генерируют новую энергию и идентичность»,— добавляет господин Гордеев.

Еще один растущий тренд — создание «жилых экосистем». «Эффект качественного общественного пространства ярко виден на примере жилого комплекса "Дома-сердечки" в Иркутске. Несмотря на сложную локацию в промзоне, два небольших треугольных сквера у его подножия стали точкой притяжения. Вместо пустующих коммерческих помещений там открылись три кофейни, а площадь превратилась в популярную фотозону. Это дало импульс для развития следующих очередей проекта и доказало, что правильно спроектированное общественное пространство может кардинально изменить восприятие и успех всего района»,— добавляет Никита Демидов.

Эта же логика работала и раньше: в 2015 году в екатеринбургском микрорайоне «Солнечный» один из крупных девелоперов сначала построил центральный парк, после чего участки вокруг него были распроданы в рекордные сроки. По словам господина Демидова, эволюция этого тренда ведет к созданию масштабных полицентров «с нуля». Так, эксперт привел в пример создание жилого района совместно с университетским кампусом и современными промышленными пространствами. «Все эти элементы связываются единым пешеходным бульваром, маршрут по которому выстроен как смена впечатлений, а зеленые пространства, как капилляры, пронизывают район, объединяя кварталы разного класса в гармоничную городскую среду. Это доказывает, что современный девелопмент — это уже проектирование не просто зданий, но и нового качества городской жизни»,— уверен он.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Точки притяжения

О том, как общественные пространства способны стать драйверами развития депрессивных территорий и повысить статус локации, рассказала госпожа Максютенко. «Открывшись в 2022 году в исторически депрессивном районе у Балтийского завода, культурный квартал "Брусницын" стал катализатором его трансформации. Сегодня это яркий пример тренда на ревитализацию промзон, когда бывшие индустриальные территории превращаются в креативные кластеры, повышая привлекательность локации для жителей, бизнеса и крупных девелоперов»,— говорит она.

При этом концепция «культурного квартала», укорененная в истории места, отражает тренд на осмысленное благоустройство с историческим нарративом. «Мы не создавали просто набор функций, а выстроили целостную среду, где каждая зона — будь то набережная для йоги, открытая спортивная площадка в бывшем цехе или крыша с концертами — работает на общую идею и генерирует уникальный опыт»,— подчеркивает эксперт.

Критически важным стал тренд на гибридность и функциональный симбиоз. «Поскольку у нас нет жилья, мы формируем тщательно сбалансированный микс из резидентов: от гастрономических и досуговых проектов до офисов, которые обеспечивают жизнеспособность территории в будни. Культура здесь — не декларация, а практика, что подтверждает партнерство с Государственным Эрмитажем. Эффект от такой модели выходит далеко за пределы нашей территории»,— считает госпожа Максютенко.

По ее наблюдением, «Брусницын» становится частью новой экосистемы ценностей Васильевского острова — наряду с «Севкабелем» и «Эрартой». «Эта экосистема формирует мощный нарратив для девелоперов, которые теперь продают не метры, а «жизнь в окружении уникальных локаций». Таким образом, современное общественное пространство напрямую генерирует экономическую ценность для всей локации, повышая стоимость жилья и коммерческой недвижимости и превращаясь в активный драйвер городского развития»,— констатирует она.

Алина Романова