Всплеск перед затишьем
За 11 месяцев в Петербурге построено 2 млн кв. м жилья
В ноябре 2025 года петербургские застройщики ввели в эксплуатацию 56,6 тыс. кв. м жилья — почти втрое меньше, чем годом ранее. К 1 декабря в городе сдали более 2,004 млн кв. м жилья — в 2024 году показатель был на 15,38% выше. Девелоперы прогнозируют, что ожидание вступления в силу нововведений по выдаче семейной ипотеки ненадолго оживит спрос на рынке. Рост цен в ближайшее время, возможно, замедлится, но ненадолго.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
По информации комитета по строительству Санкт-Петербурга, в ноябре строители сдали новое жилье в четырех районах города. Больше всего квартир в новостройках построили в Невском районе — в двух домах на 816 квартир общей площадью 24,1 тыс. кв. м. В Пушкинском районе сдали 241 квартиру в одном доме площадью более 11,3 тыс. кв. м. В Калининском районе ввели в эксплуатацию 4,7 тыс. кв. м в одном доме на 64 квартиры. В Московском районе построили один дом площадью 3,3 тыс. кв. м на 68 квартир. В секторе ИЖС сдано 13 тыс. кв. м. В ноябре прошлого года девелоперы сдали 162,8 тыс. кв. м жилых помещений. На 1 декабря 2025 года в городе введено в строй 2,004 млн кв. м жилья — за 11 месяцев прошлого года девелоперы ввели в эксплуатацию более 2,367 млн кв. м квартир в новостройках.
На фоне заметного снижения ввода нового жилья опрошенные застройщики отмечают активность покупательского спроса. По словам Юдиты Григайте, директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест», по предварительным данным, ноябрь претендует на звание лучшего в этом году месяца по объемам продаж. В компании объем сделок увеличился втрое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», говорит, что по предварительным оценкам, в ноябре продажи в сегменте масс-маркета выросли примерно на 13% относительно октября и более чем на 70% по сравнению с ноябрем 2024 года. «Существенная годовая динамика объясняется эффектом низкой базы: в конце прошлого года рынок находился под влиянием отмены программы льготной ипотеки и резкого повышения ключевой ставки до 21%»,— напоминает участник рынка.
В ГК «ПСК», как поделился коммерческий директор компании Сергей Софронов, рост продаж относительно октября достиг почти 25%, а по сравнению с ноябрем прошлого года — 60%. Коммерческий директор компании «Новое Измерение» Виталий Голубев считает, что оживление рынка в конце года связано не только с сезонностью, когда покупатели стремятся закрыть сделки до новогодних праздников, но также с позитивным влиянием снижения ключевой ставки, придавшего уверенности клиентам.
Генеральный директор GloraX Александр Андрианов обращает внимание, что в проектах компании уменьшилась средняя площадь проданных лотов — примерно на 2 кв. м. «Это свидетельствует о том, что покупатели сейчас чаще выбирают компактные варианты в инвестиционных целях, то есть на рынок возвращаются частные инвесторы»,— полагает девелопер.
Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, отмечает, что традиционный для четвертого квартала всплеск активности связан с анонсированными на 1 февраля 2026 года изменениями в условиях семейной ипотеки. Грядущие нововведения подтолкнули к сделке покупателей, для которых льготная программа является ключевым условием.
Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису группы RBI, подчеркивает, что на спрос и настроение покупателей по-прежнему влияет информационный фон: «Это сейчас один из основных стимулов выхода на сделки». С коллегой согласна коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко: «Рынок достаточно сильно подогрели, поэтому покупатели спешат успеть на текущие условия. Все это сопровождается сложной записью в банки на сделки и различными инфоповодами».
Госпожа Григайте добавляет, что еще одним важным фактором, влияющим сейчас на покупателя, становится возможность зафиксировать стоимость жилья на условиях 2025 года — это актуально на фоне прогнозируемого удорожания недвижимости в будущем году. По словам представителя ГК «Ленстройтрест», с начала года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербурга выросла на 17%, а в Ленобласти — на 12%. Это связано с увеличением себестоимости строительства, удорожанием проектного финансирования и ростом расходов на рабочую силу. «Ожидать снижения цен в будущем не приходится, так как затраты застройщиков на эти цели продолжают расти»,— предупреждает Юдита Григайте.
По мнению, господина Бушуева рост средневзвешенной стоимости квадратного метра в масс-маркете петербургской агломерации по отношению к ноябрю 2024 года составил около 15%, а за 11 месяцев год к году — порядка 11%. Господин Фалкин обращает внимание, что средняя стоимость квадратного метра в черте КАД (в сегментах комфорт- и бизнес-класса, исключая элитный сегмент) сегодня составляет в среднем 380–390 тыс. рублей. Рост за год составил примерно 18%, особенно заметно поднялся в цене бизнес-класс — на 23%.
По оценке господина Софронова, новостройки комфорт-класса с начала года подорожали на 10–11%. Бизнес-класс подорожал почти на четверть. «Постепенно мы двигаемся к психологическому рубежу в 300 тыс. рублей за "квадрат" в масс-маркете. Скорее всего, в следующем году его рынок перейдет»,— дает прогноз эксперт ГК «ПСК».
Евгений Бескровный, коммерческий директор компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой»), также предполагает, что в декабре и январе будущего года тренд на рост цен продолжится. «Происходит это по нескольким причинам, и главные из них — снижение доходности банковских вкладов и новости об изменениях с 1 февраля в программе семейной ипотеки»,— соглашается девелопер.
Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, говорит, что в высоких сегментах стоимость квадратного метра в третьем квартале в среднем выросла на 20%. «В структуре сделок лидирует рассрочка — ее доля 47%. Затем ипотека — 38%. Единовременная оплата занимает оставшиеся 15%»,— привел цифры девелопер. По наблюдениям Марины Потепкиной, директора по продажам компании «Город-спутник "Южный"», самым востребованным инструментом приобретения жилья сегодня день остается ипотека: с мая по ноябрь 2025 года в проекте компании ее доля выросла с 55 до 82%. Основатель ГК Bau City Development Кирилл Сиволобов говорит, что в сегменте апартаментов главным инструментом покупки остается рассрочка — в компании наиболее востребована рассрочка с минимальным первым взносом 20%.
Госпожа Орлова указывает, что итоговые показатели 2025 года ожидаются лучше первоначальных пессимистичных прогнозов, однако общий объем сделок в Петербурге и Ленобласти снизится примерно на 15% относительно уровня 2024 года. При этом динамика внутри самой агломерации сильно различается. Ленобласть демонстрирует устойчивость со снижением продаж лишь около 5% к прошлому году, тогда как в Петербурге спад может составить около 30%, заключает коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге.
Господин Бескровный ожидает после 1 февраля снижения количества сделок из-за уменьшения базы тех, кто сможет себе позволить взять семейную ипотеку. «Рост цен также должен замедлиться, но полностью не остановится. Однако это касается масс-маркета, для премиального сегмента мало что изменится, поскольку на ипотеку он завязан в гораздо меньшей степени»,— убежден представитель LAR Development. С этим мнением согласен господин Кравцов: «Резких изменений в дорогих сегментах в ближайшее время ждать не стоит. Дефицит подходящих участков для строительства сохранится, а цены продолжат расти по мере сокращения предложения».
Начальник отдела продукта и аналитики «Группы ЦДС» Наталья Кукушкина предполагает, что в ближайшие два-три месяца на рынке будет наблюдаться всплеск активности по семейной ипотеке. «Это произойдет на фоне новостей об усложнении для потребителя условий получения кредита. Такие новости всегда порождают повышенный спрос, так как потенциальные покупатели не хотят упустить выгодные условия»,— резюмирует игрок рынка.