Инвестиции закапывают в землю
Из-за чего дорожают земельные участки под строительство
Земельные участки под строительство жилья в Москве за год подорожали почти на четверть. По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, средняя стоимость гектара достигла 1,85 млрд руб. Цены продолжают расти, несмотря на двукратное снижение инвестиций в покупку участков, отмечает издание «Ведомости». За неполный год вложения составили около 125 млрд руб.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
В пределах старой Москвы практически не осталось свободных участков, которые можно купить под строительство, отметил управляющий директор ГК «РКС Девелопмент» Петр Власенко: «Внутри МКАД практически исчерпан запас территорий под застройку. Осталось менее 1 тыс. га свободных участков, причем в Центральном округе — всего около 30 га. Стоимость земли не может быть бесконечной, это понятно, она диктуется, как ни странно, с одной стороны, стоимостью подключения участка к инженерным сетям, денежной нагрузкой при создании социальной инфраструктуры и так далее (это все миллиарды рублей), с другой стороны, покупательской способностью.
Внутри МКАД сейчас строится все больше элитных и премиум-проектов, так как высокую стоимость земли застройщику нереально отбить на проектах комфорт-класса.
Вдобавок к этому в третьем квартале мы фиксируем активизацию спроса на жилье, покупаемое по программе семейной ипотеки. Это позволяет нам как девелоперам испытывать определенный осторожный оптимизм. При этом, скорее всего, в первом квартале следующего года будут изменены правила программы. Но пока спрос остается, не скажу, что повышенным, но он не падает».
Вывод нового жилья в Москве за последний год упал на треть, сообщал ДОМ.РФ. Активно развивается только довольно узкий сегмент — премиальные гектары в центре столицы. Там, по подсчетам CORE.XP, цена приближается к 5 млрд руб. за гектар. Стоимость этого актива разгоняет конкуренция между локальными застройщиками и региональными, пояснил генеральный директор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша: «Сейчас плохо продается жилье классом ниже "бизнеса", а на элитную недвижимость, дорогую, премиальную есть спрос. Участки внутри Третьего транспортного кольца, а лучше — внутри Садового кольца, всегда в цене. Сейчас капитал остается в стране: если раньше люди покупали за границей виллы, яхты и так далее, сейчас покупают элитную недвижимость в России.
Поэтому спрос на такие участки действительно есть, и цена может расти. Это первое. Плюс в Москву продолжают заходить региональные девелоперы. Они обычно готовы платить чуть больше денег за участки земли, особенно с документами, чем другие. Есть крупные девелоперы, которые обычно делают так: покупают землю относительно дешево, делают все документы, а потом просто перепродают региональным девелоперам с какой-то премией».
Тем не менее на столичном рынке есть участки, которые не только не дорожают, но даже теряют в цене. Сейчас такие активы считаются неликвидными, пояснил директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев: «Есть большое количество проектов, например, в Новой Москве, которые предполагают строительство жилья класса "комфорт", "комфорт+", там цена не только не выросла, но в случае реальных сделок даже стала чуть ниже, чем год назад. В первую очередь это связано с тем, что эти проекты сейчас не двигаются из-за того, что низкие продажи, нет спроса, соответственно, финансовая модель стала хуже. Многие девелоперы даже не начинают новые проекты в этих сегментах, только продолжают по мере необходимости достраивать то, что уже есть. Борьбы за эти участки нет».
Всего с начала года в Москве ввели в эксплуатацию 4,5 млн кв. м жилья. Еще около 6 млн кв. м пришлось на социальные, административные и коммерческие объекты, сообщили в столичной мэрии. Для сравнения: в прошлом году в городе было построено на 4 млн жилых кв. м больше.