Недвижимость не подвинули в объеме

Подконтрольное мэрии Уфимское городское агентство ипотечного кредитования (УГАИК) в арбитражном суде Москвы проиграло спор с госкомпанией Дом.РФ. Агентство пыталось внести изменения в договор аренды земельных участков под ЖК «Миловские просторы». В 2021 году УГАИК согласилось передать Дом.РФ 18,12% помещений в возведенных зданиях, но весной этого года решило снизить объем арендной платы до 6%. По мнению истца, за три с небольшим года условия на рынке жилищного строительства сильно изменились. Например, стоимость квадратного метра жилья выросла с 52 тыс. руб. до 110 тыс. руб. Суд пришел к выводу, что УГАИК сам предложил спорный объем недвижимости за право аренды земли. Юристы полагают, что выводы суда верные и основаны на судебной практике.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

АО «Специализированный застройщик "Уфимское городское агентство ипотечного кредитования"» не смогло убедить арбитражный суд Москвы снизить объем недвижимости, который необходимо передать АО «Дом.РФ» в рамках договора аренды 44 земельных участков в Миловке. Там агентство планировало построить ЖК «Миловские просторы» общей жилой площадью 188,8 тыс. кв. м.

Компания арендовала участки по итогам аукциона для комплексного освоения территории в декабре 2021 года. Срок аренды истекает в декабре 2033 года. Вместо выплаты денег УГАИК обязался передать Дом.РФ 18,12% от общей площади объектов (за вычетом помещений, находящихся в общей собственности дольщиков), при начальных 4%.

На момент заключения договора аренды ключевая ставка Банка России составляла 7,5%. Однако, как заявил представитель УГАИК в суде, после в стране «произошло неоднократное увеличение ключевой ставки». Так, в октябре 2024 года она была установлена в размере 21%.

Также претерпели изменения стоимость квадратного метра и ипотечные ставки. Если в декабре 2021 года средняя рыночная цена жилого «квадрата» в Башкирии приказом регионального минстроя составляла 53,3 тыс. руб., то в первом квартале этого года она выросла до 110,6 тыс. руб.

Процентные ипотечные ставки с 9,8% (первичная) и 10,3% годовых (вторичная) в январе 2022 года к 2024 году выросли в среднем до 29% годовых.

В пересчете 18,12% площадей в «Миловских просторах» на актуальную среднюю рыночную стоимость кв. м в Башкирии, Дом.РФ может претендовать на недвижимость, оцениваемую в пределах 6 млрд руб.

Эти обстоятельства, по мнению УГАИК, являются «существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды».

На этом основании в апреле этого года уфимский застройщик подал иск в арбитражный суд Москвы, в котором попросил обязать Дом.РФ подписать дополнительное соглашение к договору аренды. По мнению истца, арендодатель должен был согласиться снизить объем помещений с 18,15% до 6%.

Отказывая в удовлетворении иска, суд пояснил, что изменения условий договора допустимы «в исключительных случаях», а инфляционные процессы к ним не относятся. «Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки»,— отмечено в решении суда. УГАИК, добавил суд, само предложило передать Дом.РФ 18,12%, что позволило ему победить в торгах.

«Позиция суда в целом закономерна. Суды действительно исходят из того, что рост ключевой ставки, цен на жилье и ипотечных ставок относится к предпринимательскому риску и не является непредвиденным обстоятельством, позволяющим корректировать уже заключенный договор. Вывод о том, что размер доли помещений, предложенный самим истцом на аукционе, является ценовым параметром торгов и его снижение в ретроспективе изменит условия, предопределившие исход торгов, тоже является типичным. О недопустимости предоставления победителю торгов дополнительных преимуществ неоднократно высказывалась высшая судебная инстанция»,— отметил управляющий партнер юридической компании «Якупов и партнеры» Тимур Якупов.

Булат Баширов