«Порок воли» проверят временем
Росреестр предложил увеличить срок регистрации сделок с жильем возрастных собственников
Для сделок с недвижимостью пожилых владельцев может быть введен увеличенный срок регистрации. Такую возможность рассматривает Росреестр. А Генпрокуратура предложила установить период охлаждения для случаев, когда действия продавца кажутся подозрительными, пишет РБК. Это позволит пресекать так называемую «бабушкину схему», когда жилье продается с так называемым пороком воли продавца, считают в Генпрокуратуре.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Однако ни как определить этот порок, ни что, собственно, такое «подозрительная сделка», юридически не прописано, отметила старший юрист Национальной юридической компании «Митра» Елена Сулейманова: «Определение "порока воли" не закреплено в Гражданском кодексе.
Но мы можем вычленить это понятие из судебной практики и прецедентов. "Порок воли" — это когда продавец не имел намерения продать свое имущество, не хотел подписывать документы, находился в состоянии аффекта, болел, то есть не понимал значения своих действий. На сомнительность сделки указывают такие признаки: цена квартиры ниже рыночной на 15-20%, продавец торопит с оформлением сделки, у него отсутствуют оригиналы документов, он нервничает, не может ответить на элементарный вопрос о квартире, например, почему ее продает. Недобросовестный продавец может пытаться заключить сделку по свежей нотариальной доверенности, особенно выданной в другом регионе. И самое главное, если он просит перевести деньги на счет третьего лица либо на погашение кредитов или ипотеки. Все это может ставить под сомнение как сделку, так и саму волю продавца».
Ввести заморозку сделок через механизм обязательного судебного депозита предлагали и в Госдуме. Авторы инициативы из фракции «Справедливая Россия» говорили о семи днях тишины между заключением договора и передачей денег от покупателя продавцу. За последние месяцы появилось с десяток различных предложений, как обезопасить рынок недвижимости от влияния мошенников. Но ни одно из них не кажется надежной защитой от так называемых бабушкиных схем, считает руководитель практики сопровождения сделок с недвижимостью адвокатского бюро «А-ПРО» Павел Марущак: «Каким-то одним механизмом этот вопрос не решить.
Сделки пытались обезопасить с помощью нотариального заверения. Владелец имущества и покупатель приходят к нотариусу с договором, в котором прописано, что собственник не находится под воздействием мошенников и действительно хочет продать квартиру. Но это не решает проблему, потому что впоследствии никто не мешает экспертизе установить, что в момент сделки продавец как раз и находился под воздействием, его обманывали, и поэтому его действительная воля не была проявлена. Если бабушка или дедушка приносили справку из психоневрологического диспансера, это тоже не спасет сделку.
Проверка с получением справки в ПНД не обладает признаком достаточной глубины. И просто справкой эту проблему не прикрыть. Нужна только комплексная оценка и экспертиза».
«Бабушкиной схемой» называют сделки с недвижимостью, когда продавцом выступает пожилой человек. Через некоторое время — это может быть даже несколько лет — продавец заявляет, что действовал по указанию мошенников, которые забрали у него все вырученные деньги. Пострадавший через суд возвращает себе квартиру. При этом покупатель деньги обратно получить не может, под предлогом того, что их уже отдали аферистам.
Подобные сделки были и раньше, но самым громким скандалом стала продажа квартиры певицы Ларисы Долиной в 2024 году. По данным Российской гильдии риэлторов, с прошлой осени количество подобных исков в суде выросло на 15-20%.