Сделка по правилам страны
Чем отличаются механизмы приобретения и владения недвижимостью в разных странах
Процедуры приобретения недвижимости за рубежом могут заметно отличаться от российской практики — например, распространены аукционы на старте продаж проектов и квоты на владение иностранцами. Локальная специфика может ограничивать спрос и ликвидность объектов для покупателей. «Ъ-Недвижимость» изучил, как устроены механизмы сделок и собственности в разных юрисдикциях.
Фото: Юрий Самодуров, Коммерсантъ
Фото: Юрий Самодуров, Коммерсантъ
На зарубежных рынках сделки с недвижимостью нередко превращаются в соревнование. Например, в ОАЭ для покупки квартиры на старте продаж у застройщика с хорошей репутацией нужно внести задаток за несколько недель до запуска проекта, даже не зная конкретных параметров объекта. «Здесь продают не столько квадратные метры, сколько мечту и идею»,— объясняет руководитель Whitewill в Абу-Даби и Омане Светлана Политова.
Основная причина такой модели продажи жилья — высокий спрос и быстрый прирост населения в регионе.
Если число заявок превышает количество лотов, застройщик устраивает аукцион: за несколько дней до старта продаж покупателям предлагают увеличить сумму депозита.
«Кто внесет больше — получит приоритет»,— поясняет госпожа Политова. Иногда предпочтение отдают первым заявившимся. Те, кому не досталось лота, могут оставить депозит до запуска следующего проекта.
Светлана Политова добавляет, что на рынке встречаются и выездные торги. «Местные покупатели нередко отправляются в другие страны, чтобы приобрести лоты в своем же городе»,— рассказывает она. По ее словам, крупные девелоперы проводят презентации и закрытые продажи в Москве, Лондоне и других столицах, где резервируется отдельный пул квартир.
Основатель компании Nevestate Екатерина Никитина добавляет, что в Дубае наиболее востребованные проекты могут продаваться через лотерею. «Покупатель подает заявку, получает номер и цвет. В день старта продаж разыгрываются комбинации — если номер и цвет совпали, покупатель получает право выбора»,— рассказывает госпожа Никитина. По ее словам, у государственных девелоперов, например Aldar, действует принцип живой очереди: «Кто раньше пришел, тот первым выбирает. Люди занимают очередь, чтобы получить право на покупку жилья».
Автор Tranio с экспертизой по рынку Таиланда Полина Федотова отмечает, что в Таиланде на старте продаж популярных проектов время для выбора крайне ограниченно: «Во время открытия бронирования представители агентств одновременно вносят депозиты за юниты, стараясь успеть раньше конкурентов: система обрабатывает заявки в порядке поступления — решают секунды»,— поясняет она. По словам эксперта, подобная ситуация характерна только для наиболее востребованных курортных объектов, где спрос значительно превышает предложение.
Кроме того, владение недвижимостью в Персидском заливе и странах Юго-Восточной Азии подразумевает несколько моделей собственности.
«В ОАЭ и Омане собственность доступна только в определенных freehold-зонах. В Таиланде иностранцы могут владеть квартирой в кондоминиуме при условии, что не более 49% общей площади дома принадлежит иностранцам, но не могут владеть землей напрямую. В Камбодже владение землей иностранными физическими лицами запрещено»,— поясняет руководитель отдела контент-маркетинга Tranio Алеся Разинкевич .
Сооснователь и управляющий партнер Tranio Михаил Буланов отмечает, что любые беститульные формы владения снижают ликвидность недвижимости при перепродаже. «Например, на курортных рынках нередко встречается таймшер: покупатель получает не право собственности, а право пользования объектом лишь в определенные периоды. Такие активы сложнее продать»,— уточняет эксперт. Он добавляет, что в Таиланде также распространен формат долевого участия в отелях, когда инвестор приобретает долю в объекте или его доходности, но не безусловное право собственности (freehold).