Непаханое поле

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем свободного предложения на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти за 2025 год увеличился всего на 3% и к началу декабря составил 14,2 тыс. лотов в 245 коттеджных поселках. При этом новое предложение формируют в основном участки без подряда, а централизованная застройка в формате коттеджей ограниченна. Эксперты связывают это с высоким порогом входа в проекты и констатируют, что рынок готовых домов, построенных профессиональными девелоперами, в агломерации еще предстоит сформировать.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По предварительным расчетам консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), объем спроса на загородном первичном рынке за 2025 год составил 5 тыс. лотов, это на 34% меньше, чем в прошлом году. Основное снижение показал сегмент участков без подряда (УБП) — на 35%, формат централизованной застройки — на 28%.

Такая динамика обусловлена как снижением спроса, так и небольшим количеством новых лотов в продаже — 3,9 тыс. (прирост по сравнению с 2024 годом — 6%).

«Это начинает формировать дефицит качественного предложения на первичном рынке готовых коттеджей и вынуждает покупателей обратить внимание на вторичный рынок»,— указывает Светлана Московченко, заместитель директора КЦ «Петербургская недвижимость». По ее словам, в Петербурге прослеживается тенденция, схожая с московским загородным рынком, где спросом пользуются новые дома, пригодные для проживания — с отделкой, мебелью и техникой. «В Северной столице пока никто из девелоперов не предложил такой продукт — готовый коттедж по доступной цене. В этом сегменте мы видим свободную нишу».

Стоимость таких лотов в современных коттеджных поселках можно оценить в диапазоне 10–18 млн рублей, уточнила госпожа Московченко. Средние цены в сегменте коттеджей за год скорректировались незначительно, заметный прирост произошел только в элитных объектах — на 18%, до 114,9 млн рублей за лот. На конец года средняя стоимость лота в коттеджах класса «бизнес» достигла 37,5 млн рублей, в комфорт-классе — 20,1 млн рублей, в эконом-классе — 11,1 млн рублей.

В сегменте таунхаусов сильнее всего — на 51% — подорожали секции бизнес-класса — до 33,6 млн рублей. Средняя стоимость секции в комфорт и эконом-классах осталась почти на уровне прошлого года — 17,6 млн и 8,1 млн рублей соответственно. При этом аналитики отмечают рост цены в сегменте участков без подряда. Сильнее всего цены выросли на лоты во Всеволожском (на 18%), Тосненском (16%) районах Ленобласти и Пушкинском районе города (13%). Самые дорогие участки, по информации «Петербургской недвижимости», сегодня продаются в Курортном районе Петербурга — в среднем 2201 рублей за сотку. На втором месте — Петродворцовый район (931 тыс. рублей за сотку).

Госпожа Московченко подчеркивает, что в настоящее время рынок загородного домостроения агломерации представлен в большей степени небольшими подрядчиками, а не профессиональными девелоперами, и применение эскроу здесь затруднительно. «В ближайшие два-три года это приведет к тому, что доля проектов с участками без подряда будет стремиться к 100%, а дефицит готового жилья укрепится»,— предупреждает аналитик.

Станислав Зеленин, генеральный директор архитектурно-строительной компании Zelege, напоминает, что на загородном рынке Петербурга всегда было мало комплексного предложения, где дома предлагаются с отделкой, мебелью и техникой. Строительные компании такими проектами под ключ не занимаются: у них не хватает для этого ресурсов и знаний. «В Москве уже есть компании, предлагающие такой комплекс услуг, в Петербурге они только начинают появляться, и это совершенно новые игроки рынка, которые имеют компетенции не только в строительстве, а в интерьере, ландшафте и других направлениях»,— полагает эксперт.

По мнению господина Зеленина, более высокий спрос на участки без подряда сейчас обусловлен стоимостью вхождения в проект. «Не каждый может себе позволить приобрести сразу дом с участком, к тому же это не всегда целесообразно, так как затраты на загородное жилье лучше растянуть во времени»,— добавляет он.

Генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов согласен, что создание конечного продукта на первичном рынке загородной недвижимости требует очень больших вложений — куда большего объема заемных денег, чем в проектах многоквартирного жилья. «Нужно купить участок, провести коммуникации, сделать дороги, организовать охрану и так далее, построить дом, и только потом продать его. Но у большинства застройщиков на загородном рынке просто нет возможности использовать заемные ресурсы в таких объемах, а текущая ключевая ставка колоссально удорожает цену конечного продукта. При этом у застройщика еще и нет никаких точных гарантий, что дом можно будет потом продать. Очевидно, поэтому большинство строителей отказались от строительства готовых домов»,— объясняет эксперт.

Рынок многоквартирного жилья в части готового предложения гораздо более стандартизирован, убежден господин Ельцов: «К сожалению, практика показала, что редкие попытки идти навстречу запросам потребителя по конечному продукту могут увенчаться успехом. На загородном рынке крайне трудно угадать, какими должны быть планировки, размер дома, набор дополнительных инженерных опций на участке, варианты отделки и комплектации мебели, чтобы это устроило покупателей». Кроме этого, сдерживающим фактором, как считают участники рынка, являются завышенные требования к вводу в эксплуатацию индивидуальных жилых домов. «Из-за явного перекоса в нормативной базе в пользу защиты интересов потребителя сдать даже более или менее качественный загородный объект крайне проблематично»,— обозначает ситуацию господин Ельцов.

Господин Зеленин думает, что возможность реализовывать участки с подрядом в небольших поселках на 15–20 лотов с единой концепцией сегодня есть только в премиум-сегменте, но таких проектов комплексного развития территорий с законченным архитектурным стилем пока на рынке Петербурга очень мало.

Александра Тен