Расходы на покупку земли сократились на треть

Общая сумма сделок по земельным участкам в Санкт-Петербурге и пригородах по итогам 2025 года, согласно прогнозам консалтингового центра «Петербургская недвижимость», достигнет 102,1 млрд рублей. Это на 33% меньше, чем было потрачено инвесторами в 2024 году: тогда на покупку земли они направили 151,3 млрд рублей. Впрочем, расходы на приобретение участков под жилищное строительство остались на прошлогоднем уровне — 61,5 млрд рублей, против 62,2 млрд годом ранее. Остальные средства — 40,6 млрд рублей против 89,1 млрд рублей годом ранее — были направлены на участки под коммерческую застройку. В среднем стоимость земли за год выросла на 20–25%.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева рассказала, что в течение 2025 года было заключено 40 сделок с участками, предназначенными для жилищного девелопмента и апартаментов. Общая площадь приобретенных участков составила более 170 га. По оценкам экспертов, на них можно возвести более 2,3 млн кв. м недвижимости.

Цены сделок на новые участки в центральных районах города достигли 80–120 тыс. рублей за квадратный метр улучшений, на участки под редевелопмент — 60–150 тыс. рублей за квадратный метр. В спальных районах цена земли за «квадрат» будущих улучшений достигла на новое жилье 30–70 тыс рублей, под редевелопмент — 35–95 тыс. рублей.

Структура сделок также претерпела изменения. В 2025 году на участки площадью 1–5 га пришлось до 40% сделок, в то время как год назад они занимали только 20%. Участки размером до 1 га остались неизменно востребованными в районе 38%. Однако такое перераспределение позволило вырасти среднему размеру продаваемого участка на 8%, до 2,7 га.

В Петербурге приобретен 81% участков, остальные 19% пришлись на Ленобласть.

Смещение спроса в сторону более крупных участков, по мнению соучредителя Kronung Group Игнатия Найда, объясняется предпочтениями покупателей жилья: они выбирают проекты со сформированной комфортной городской средой вокруг нового жилья, благоустроенные дворы, удобную инфраструктуру. Поэтому спрос на точечную застройку падает как у покупателей жилья, так и у самих девелоперов.

Лучший ценовой прирост, по словам господина Найды, показывают участки вблизи воды и зеленых зон. В проектах у набережных стоимость земли выросла на 15–20% за год. «Спрос на такие локации всегда остается стабильным, несмотря на высокую процентную ставку. Подобные территории становятся ядром для жилья комфорт- и бизнес-класса»,— говорит он.

Лидером по инвестициям в землю, по словам госпожи Трошевой, стал Московский район — на него пришлось 29% от общего объема сделок. За ним следуют Василеостровский и Адмиралтейский районы — 20% и 16% сделок соответственно. В пятерку девелоперов по приобретенным участкам вошли ПСК, Fizika Development, Setl Group, РСТИ и ЛСР. Новых девелоперов в городе за год не появилось.

По словам господина Найды, за 2025 год рынок земель в Петербурге стал одним из наиболее чувствительных сегментов девелопмента. «Стоимость приблизилась к историческим максимумам, растет дефицит качественных участков. Конкуренция между девелоперами остается крайне высокой, поэтому хорошие лоты распродаются очень быстро»,— говорит он.

Коммерческий директор КВС Анжелика Альшаева считает: «Главная проблема рынка — структурный дефицит земельных участков в городской черте. Почти каждая площадка требует серьезных инвестиций в подготовку: от инженерной инфраструктуры до выкупа прав и переноса сетей. Это удлиняет девелоперский цикл и увеличивает финансовую нагрузку на компании». По ее словам, на рынке в настоящее время доминируют сложные для освоения участки: промзоны, территории с разрозненной структурой собственников, узкими въездами или обременениями. «Чистых» территорий в Петербурге практически не осталось.

Коммерческий директор ЖК «Охтинские высоты» Виталий Голубев говорит, что рынок земельных участков в Петербурге и области остается высококонкурентным и дефицит качественных площадок ощущается все острее. «На фоне стабилизации спроса на жилье и возвращения покупателей девелоперы активнее формируют ассортиментный банк — именно поэтому многие проекты сейчас выходят на рынок. Для большинства игроков это способ снизить риски, поддерживать сбалансированный портфель и не зависеть от колебаний спроса»,— отмечает эксперт. Он подчеркивает, что позитивная динамика продаж напрямую отражается на интересе к земельным активам.

Как утверждает совладелец Fizika Development Александр Кравцов, для элитного и премиального сегмента жилья ситуация на рынке земли остается крайне сложной. Подходящих участков под проекты такого класса практически не осталось. «Перспективным направлением остается редевелопмент, но его экономическая модель становится все более сложной: стоимость строительства и реконструкции на бывших промышленных территориях кратно выше, чем при новом строительстве. Это неизбежно влияет на конечную стоимость продукта и его экономику»,— говорит он.

Ольга Трошева считает, что в ближайшей перспективе серьезное влияние на игроков окажут новые правила землепользования и застройки, которые планируют утвердить до конца 2025 года. По словам эксперта, вступление этих правил в силу существенно отразится на распределении предложений и цен на рынке земельных участков. Стоит ожидать замедления инвестиционной активности, сокращения числа новых проектов и смещения фокуса на ввод новых очередей уже существующих жилых комплексов.

Андрей Кащавцев