Логопарки почувствовали свободу
Вакантность складов может вырасти на порядок к концу 2025 года
К концу 2025 года вакансия на складском рынке Москвы и Подмосковья может увеличиться с 0,7–1,5% до 5,5–7%, прогнозируют консультанты. Ранее ожидания рынка были более оптимистичными: эксперты рассчитывали на рост доли свободных площадей до 2,9%. Динамика продиктована большим объемом нового спекулятивного строительства и существенным замедлением активности крупных ритейлеров, которые стараются оптимизировать свои складские площади, сдавая избыточные пространства в субаренду.
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
По итогам 2025 года доля свободных площадей в логопарках Москвы и Подмосковья может достичь 5,5%, увеличившись на 4,8 процентного пункта (п. п), прогнозируют в консалтинговой компании NF Group. Ранее консультанты ожидали рост показателя лишь до 2,9%. В консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International прогнозируют рост вакансии по итогам текущего года на 6,6 п. п год к году, до 7%. В IBС Real Estate — на 4 п. п, до 5,5%.
Выраженный рост вакансии в складском сегменте связан с выходом на рынок большого объема спекулятивных (возведение объекта не под конкретного заказчика) складских площадей, отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Invest7 Александр Перфильев. По данным на начало декабря 2025 года, в Москве появилось на 27% больше складских помещений, показатель достиг 2,4 млн кв. м, из которых 66% составляют спекулятивные логопарки, подсчитал руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.
На увеличение доли свободных площадей повлияло замедление активности крупных ритейлеров: из-за снижающейся покупательской способности товарооборот в рознице снижается, вынуждая профильные компании сокращать издержки путем сдачи складов в субаренду, считает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. Такая динамика продолжится в будущем — пик активности компаний из сферы e-commerce уже пройден, говорит директор департамента складской и промышленной недвижимости Remain Александр Федоров.
Спрос со стороны маркетплейсов по итогам трех кварталов 2025 года сократился в четыре раза год к году, а доля сделок built-to-suit (строительство под конкретного заказчика) упала до 2% против 41% годом ранее, подсчитал управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов.
Востребованность складской недвижимости снизилась в том числе со стороны логистических операторов, производственных компаний и других категорий арендаторов, добавляет Евгений Бумагин.
Падение спроса и постепенное смягчение денежно-кредитной политики сказались на арендных ставках в складских объектах: по итогам 2025 года показатель в логопарках класса А сократится на 16% год к году, до 10,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, отмечает господин Бумагин. На текущий момент экономика проектов, запущенных в период дорогого заемного финансирования, не позволяет собственникам складской недвижимости предоставлять значительные дисконты, говорит господин Ахмедзянов.
По мере увеличения вакансии конкуренция между собственниками объектов будет расти, поэтому уже в 2026 году арендные ставки могут снизиться до 9,5–10 тыс. руб. за 1 кв. м в год, считает Виктор Заглумин. Кроме того, чтобы избежать простоя складских пространств, владельцы логопарков в следующем году начнут предлагать арендаторам скидки на 10–15%, ожидает директор в департаменте складской недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Алексей Слепов.
К середине 2026 года, считает партнер NF Group Константин Фомиченко, уровень вакансии увеличится до 7%, однако уже к концу предстоящего года вакантность может вновь опуститься до 3%. По словам коммерческого директора RDS (ранее Radius Group; девелопер складов) Александры Шаколы, такое снижение будет продиктовано нормализацией макроэкономической обстановки и последующим возобновлением роста онлайн-торговли.