Количество создаваемых сейчас паевых фондов недвижимости — рекордное за последние несколько лет. И хотя инвесторы предпочитают вкладывать средства в девелоперские фонды, снижение цен на жилую недвижимость и кризис ликвидности спровоцировал рост интереса к рентным фондам.
В сентябре Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) зарегистрировала правила 16 паевых фондов недвижимости. В октябре регистрацию прошли еще 19 новых фондов, повторив тем самым рекордный результат июня этого года. В первой декаде ноября были зарегистрированы правила 13 фондов. Большинство из них по-прежнему являются девелоперскими: они вкладывают средства пайщиков в строительство объектов недвижимости. Однако растет число рентных фондов, зарабатывающих на сдаче в аренду торговой или офисной недвижимости. Полтора года назад соотношение числа девелоперских фондов и рентных фондов составляло 5:1, по объему чистых активов 7:1. Сейчас соотношение 3:1.
По словам гендиректора "Капиталъ ПИФ" Романа Шемендюка, в девелоперских фондах на инвестора работают два фактора. Во-первых, компании заходят в проекты на ранних стадиях строительства, т. е. с более низкой стоимостью. Во-вторых, инвесторы получают дисконт за покупку оптовых партий. Второй фактор работает не всегда. "Например, в моменты бурного роста в прошлом году застройщики просили надбавку за покупку оптовых партий недвижимости, мотивируя это тем, что сами они фиксируют прибыль, а инвесторы будут зарабатывать на дальнейшем росте цен",— вспоминает господин Шемендюк. По словам гендиректора управляющей компании "Конкордия — Эссет Менеджмент" Дмитрия Симагина, рентные фонды интересны в большей степени консервативным инвесторам, заинтересованным в менее рискованных, но более стабильных инвестициях.
Девелоперские фонды как более рискованные обеспечивают более высокую потенциальную доходность. По оценке Ъ, сделанной на основе данных Национальной лиги управляющих, за прошедшие 12 месяцев некоторые из девелоперских ПИФов показали прирост стоимости пая в 100-200%. Лучшие рентные фонды за тот же период показали прирост пая в 30-50%.
Однако, по мнению управляющих, в этом году происходило сокращение разрыва между доходностью девелоперских и рентных фондов. По словам Дмитрия Симагина, "в течение 2007 года, когда цены на жилую недвижимость не росли, доходность девелоперских фондов также не увеличивалась, а в некоторых сегментах рынка падала". Особенно это коснулось сектора жилищного строительства. С октября 2006 года по сентябрь 2007 года у ряда фондов, вкладывающих средства в жилую недвижимость (компании "Арсагера", "Нордбрук", ПСБ), стоимость паев выросла на 17-30%. Между тем в предшествующие 12 месяцев расчетная стоимость пая росла на 50-77%. При этом, по оценке господина Симагина, "доходность рентных фондов в силу их специфики оставалась более стабильной и прогнозируемой, в пределах 7-14% годовых". "Изменение конъюнктуры рынка недвижимости не сильно отразилось на рентных фондах, так как по торговым и коммерческим площадям снижения стоимости аренды зафиксировано не было",— поясняет гендиректор "Регион Девелопмент" Валентина Волкова.
Кроме того, ситуация на рынке недвижимости ограничивает потенциальную доходность девелоперских фондов. В частности, по словам Валентины Волковой, получать землю под застройку можно только по итогам конкурса, организуемого местными властями. Кроме того, из-за расширения масштабов строительства не хватает коммуникационных сетей. Это ограничивает возможности инвестиций и удорожает их стоимость.
Особенность организации рентных фондов позволяет им регулярно выплачивать доход пайщикам. Это происходит, как правило, раз в год. Некоторые фонды компаний "Свиньин и партнеры", "Солид Менеджмент", "Регион Девелопмент", "Олма-Финанс", "ИТБ Финанс" не только декларируют, но и реально выплачивают доход по паям раз в квартал. По итогам 2006 года выплаченный доход по паям рентных фондов составлял 10-23%. В этом году по итогам трех кварталов выплаты составили 6-8%. По итогам года управляющие ожидают доходности рентных фондов на уровне 2006 года.
В целом же спрос на фонды недвижимости со стороны застройщиков будет расти из-за ограниченных возможностей привлечения средств на рынке. Когда рынок динамично растет, девелоперы предпочитают привлекать финансирование для строительства посредством банковских кредитов. "Им проще отдать 12-15% годовых, зная, что потом они продадут недвижимость значительно дороже,— поясняет Роман Шемендюк.— Поэтому привлечение средств инвесторов на начальном этапе им невыгодно". Однако сейчас банки избирательно подходят к выдаче кредитных средств из-за сложной ситуации с ликвидностью. Кроме того, у девелоперов, по словам экспертов, сейчас отсутствует уверенность в значительном росте стоимости недвижимости и поэтому застройщики более активно продают недвижимость инвесторам. Это позволяет ПИФам недвижимости рассчитывать на более выгодные условия инвестирования и, как следствие, высокую потенциальную доходность.