«Мы создаем экосистему жизненных ситуаций»
Управляющий директор, член правления «Дом.РФ» Николай Козак о том, как цифровизация меняет сферу жилья
На российском рынке недвижимости набирает обороты цифровая трансформация: от роста доли онлайн-ипотеки до обязательного применения технологий информационного моделирования (ТИМ) и внедрения цифровых решений на строительных площадках. О том, как ускорить цифровизацию сектора недвижимости и какую роль она играет на каждом этапе реализации жилищных проектов, рассказал управляющий директор, член правления «Дом.РФ» Николай Козак.
Управляющий директор, член правления «Дом.РФ» Николай Козак
Фото: Предоставлено ДОМ.РФ
Управляющий директор, член правления «Дом.РФ» Николай Козак
Фото: Предоставлено ДОМ.РФ
— Сегодня практически каждый девелопер говорит о внедрении новых технологических решений в бизнес- и строительные процессы. Как сегодня девелоперы внедряют в свою работу цифровые инструменты? Насколько это системный процесс?
— Сейчас невозможно представить развитие такой масштабной отрасли, как строительство, без полноценной цифровизации. Рынок, безусловно, генерирует точечные решения, но он не способен создать единое, бесшовное цифровое пространство для всех участников — от гражданина и застройщика до регулятора и инвестора. Эту роль — института развития — берет на себя «Дом.РФ». Преимущество нашей позиции в том, что мы видим всю картину целиком — от мастер-планирования территорий до секьюритизации ипотечных активов. И роль цифровых сервисов на каждом из этапов быстро возрастает.
— Если говорить о B2C-направлении, как на практике цифровые сервисы «Дом.РФ» меняют опыт взаимодействия дольщиков с девелоперами и банками?
— Мы помещаем в центр всей нашей деятельности человека и его жизненную ситуацию. Условно «хочу купить квартиру» — это не одна задача, а каскад процессов. Наша цель — сопровождать на каждом этапе с помощью цифровых инструментов. Это начинается еще на стадии выбора: например, платформа «наш.дом.рф» сегодня — это не просто каталог новостроек, а колоссальный массив данных, который делает отрасль открытой и защищает права дольщиков.
В системе «наш.дом.рф» размещена информация по более чем 11,5 тыс. домов площадью более 120 млн кв. м. Ежемесячно портал посещает более 1 млн уникальных пользователей, его используют более 3 тыс. госорганов, а почти 5 тыс. застройщиков ежедневно размещают сведения о строящихся домах. В 2025 году в систему внедрен уникальный ID квартиры на первичном рынке, реализованы интеграции с более чем десятью государственными информационными системами — сегодня мы покрываем 100% рынка. Это обеспечивает бесшовные процессы в отрасли и поддержку принятия управленческих решений на всех уровнях.
Уже сейчас в банке «Дом.РФ» можно получить одобрение ипотеки по QR-коду, что экономит время и упрощает процесс. Для ускорения одобрения заявки мы с согласия пользователя получаем его данные через цифровой профиль «Госуслуг». Кроме того, нас официально добавили в постановление №710 (о проведении эксперимента по повышению качества и связанности данных в государственных информационных ресурсах), что позволяет нам выступать поставщиком верифицированной информации для банков и обогащать цифровой профиль гражданина. Это снижает риски и удешевляет кредитование.
После покупки жилья взаимодействие с цифровыми сервисами не заканчивается. Например, человек может стать инвестором и вложиться в объекты культурного наследия через нашу платформу «Наследие». И здесь «цифра» также обеспечивает прозрачность и доступность процесса.
С учетом все возрастающей роли цифровизации это направление для нас стало уже не просто сопровождающей вертикалью, а частью бизнеса группы компаний «Дом.РФ», большой стратегической работой, которая создает новые востребованные сервисы и продукты.
— Девелопмент — достаточно консервативная отрасль. Насколько «Дом.РФ» как институт развития помогает застройщикам находить и внедрять новые решения?
— Наша задача — не усложнить, а упростить жизнь добросовестному бизнесу. Мы создаем комплекс сервисов, который позволяет застройщику работать эффективнее. На базе ИТ-структуры «Дом.РФ Технологии» работает центр компетенций по технологии информационного моделирования (ТИМ) и цифровизации девелоперов, который помогает внедрять новые решения, а также ведет отраслевые исследования. Кроме того, мы развиваем сервисы аналитики на базе данных маркетплейса недвижимости «наш.дом.рф», который становится одной из точек взаимодействия с покупателями.
Также наши ИИ-инструменты помогают, к примеру, в автоматическом распознавании документации, оценке хода строительства и предсказании рисков срыва сроков сдачи в эксплуатацию. Это позволяет уйти от интуитивных решений к решениям на основе данных. Вообще данным мы уделяем огромное внимание. Недавно при поддержке Минстроя запустили базовую версию отраслевой платформы данных для стройотрасли. Она поможет девелоперам создавать умные сервисы и ИИ-агентов благодаря обучению ИИ-моделей на наших датасетах.
В итоге цифровизация бизнес-процессов застройщика позволяет улучшать качество конечного продукта для гражданина.
— Какие вы видите ключевые тренды в строительной отрасли, которые будут определять ее развитие в ближайшие годы?
— С точки зрения технологий это, во-первых, роботизация и беспилотные технологии. Роботы уже используются для мониторинга строек, а в перспективе смогут выполнять монотонные и опасные операции, что повышает безопасность и эффективность.
Во-вторых, мы ожидаем ускорения интеграции искусственного интеллекта на всех этапах. ИИ уже становится «мозгом», который прогнозирует риски и помогает принимать оптимальные решения.
В-третьих, эволюционирует концепция «умного дома». Сегодня это уже не просто датчики, а комплексная система, которая управляет энергопотреблением, безопасностью и климатом, адаптируясь под потребности жильца и экономя ресурсы. Работа по «умному дому» должна вестись в связке с цифровыми моделями зданий. Этому способствует ТИМ.
Наконец, ожидаем индустриализацию строительства, то есть переход к заводскому производству модулей. Некоторые здания уже собираются на площадке, как конструктор, такой подход обеспечивает качество, сокращает сроки и минимизирует влияние человеческого фактора.
— По предварительным подсчетам Frank RG, по итогам 2025 года доля онлайн-заявок на ипотеку в среднем по стране выросла с 58% до 69%, а онлайн-сделок — с 9% до 31%. Какие решения стали драйвером роста?
— Ключевое преимущество онлайн-ипотеки — это ее удобство для клиента. У нас доля цифровой ипотеки уже почти 97%. Мы упаковываем ипотеку в максимально простой и безопасный цифровой интерфейс. Например, первыми запустили ипотеку по QR-коду — кроме нас, эту технологию пока не предлагает ни один банк. Также за последние два-три года в наш ипотечный процесс были интегрированы такие сервисы, как электронная подпись «Госключ», биометрия, искусственный интеллект, электронная закладная. В ближайшее время для ипотеки мы также запустим онлайн-подтверждение личности через финансовый маркетплейс «Финуслуги» и вместе с рынком будем развивать автоматизированную оценку предмета ипотеки для формирования закладной.
Ключевой проект для всей отрасли — это развитие платформы ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Мы создаем инфраструктуру, которая позволяет банкам рефинансировать ипотечные портфели, выпуская ценные бумаги. Это увеличивает ликвидность и в конечном счете способствует повышению доступности ипотечных кредитов. Восемь российских банков, в том числе крупнейшие, уже перешли на наш стандарт секьюритизации через платформу ИЦБ.
Развитию ипотечного сектора будет способствовать и внедрение цифрового рубля: мы участвуем в «пилоте» этого проекта. Кроме того, успешно прошли тесты в мобильном приложении для бесконтактной оплаты по технологии «Волна» от НСПК. Эти технологии внедряются под эгидой Банка России, формируя цифровой ландшафт и технологическую независимость финансов в России.
— Банк «Дом.РФ» недавно получил статус системно значимой кредитной организации (СЗКО). Как это отразится на вашей ИТ-повестке?
— Статус СЗКО формирует более высокие требования к технологической устойчивости, кибербезопасности и доступности сервисов. Наша ИТ-инфраструктура должна быть готова к масштабированию и бесперебойной работе в любой ситуации. Кроме того, мы должны как члены первого эшелона банков раньше остальных внедрять новые решения и исполнять требования регуляторов. Например, к 1 сентября 2026 года запустить цифровой рубль для всех клиентов. В целом мы всегда работали на высоком уровне с точки зрения финтеха, поэтому новый статус стал логичным продолжением этой работы. Большая благодарность нашей команде, которая профессионально справляется со всеми вызовами в отрасли.
—Как бы вы сформулировали главную цель цифровой трансформации жилищной отрасли?
— Если коротко — создание экосистемы жизненных ситуаций, связанных с жильем и средой для жизни. Наша цель — чтобы человек, принимая одно из самых важных решений в жизни, о приобретении жилья, тратил силы на выбор, а не на преодоление бюрократических и технологических барьеров. С точки зрения девелоперов цель — строить качественное и доступное жилье, а государства — получать достоверные данные для принятия стратегических решений.