Ипотечный рынок Петербурга тестирует ставки на прочность

Рост выдач ипотеки в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 5–6 раз с начала лета подтверждает тренд на оживление, однако его природа становится все сложнее. На смену тотальному доминированию льготных программ приходит осторожное возвращение рыночной ипотеки. А покупатели, вопреки высоким ставкам, меняют стратегии поведения. Аналитики и участники рынка разбираются в парадоксах рынка ипотеки и дают прогнозы на 2026 год. Guide ознакомился с данными и прогнозами банков и экспертов рынка недвижимости.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

После Москвы и Московской области ипотечный рынок Санкт-Петербурга уверенно сохраняет позиции в топ-3 по объему выдач, говорят эксперты. Однако именно Северная столица этой осенью показывает наиболее яркую динамику. «За сентябрь заемщики обеспечили наибольший прирост по выдачам ипотеки — плюс 14%, обогнав другие регионы»,— отмечает Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру». Для сравнения, в Москве темп роста составил 10%, в Подмосковье — 5,9%.

Особенно показателен рост в годовом выражении. «По сравнению с прошлогодним сентябрем, когда ипотечный рынок «летел» вниз, выдачи в Северной столице в этом году прибавили почти 18%»,— подчеркивает господин Баджурак. Тренд, по его словам, устойчив и не имеет «торможений»: если накануне июньского снижения ключевой ставки ипотечные заемщики Санкт-Петербурга оформили жилищных займов на сумму 14,97 млрд рублей, то уже в сентябре — на 23 млрд. Общую динамику подтверждает и Т-банк: в кредитной организации наблюдают рост выдач в 5–6 раз по сравнению с началом лета, связывая это с «оттепелью» на рынке и развитием ипотечных продуктов.

«В Северной столице и области доля льготной ипотеки начала снижаться с августа 2025 года, так как постепенно стала оживать рыночная ипотека»,— комментирует Владислав Фадеев, директор Центра экономического прогнозирования Газпромбанка.

По словам Натальи Мильчаковой, ведущего аналитика Freedom Finance Global, в октябре выдачи ипотеки с господдержкой в России выросли на 22% к сентябрю и на 67% к октябрю 2024 года. При этом, по данным ЦБ РФ, почти все первое полугодие 2025 года спрос на ипотечное кредитование был слабым из-за ставок, доходивших до 32% годовых.

«Я был искренне убежден, что объем рыночных сделок будет расти очень плавно, потому что ставку не понижают. Вопреки ожиданиям, "Сбер" отмечал, что до 30% сделок на вторичном рынке происходит с использованием ипотеки»,— делится наблюдениями генеральный директор компании «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. По его словам, это значительный рост, так как в начале года показатели были однозначно ниже.

Основным фактором, определяющим всю динамику ипотечного кредитования, остается ключевая ставка Банка России. «Вслед за ключевой изменяются и ставки по ипотеке»,— подчеркивает господин Фадеев. Именно этим эксперты объясняют начавшееся во втором полугодии удешевление кредитов. «Банки плавно "режут" их практически еженедельно, следуя в русле ЦБ на уменьшение "ключа"»,— констатирует господин Баджурак.

По оценкам сервиса «Выберу.ру», средние ставки по ипотеке во втором полугодии снизились с заградительных 24–25% до 21–21,5% на новостройки и 21,8–22,2% на вторичке.

Дорогие метры

Участники рынка сходятся во мнении, что изменилась сама логика поведения заемщиков. Происходит привыкание к ставкам. «Уже, похоже, практически ни у кого нет каких-то радужных ожиданий о скором снижении ставок до разумных и приятных 10–12%. Люди принимают решение, что жилищные вопросы нужно решать так или иначе»,— констатирует господин Ельцов.

Ипотека становится краткосрочным инструментом, уверены аналитики. «Люди берут ипотеку на длительный срок, в размере 10–20–30% от стоимости квартиры. Но при этом не рассчитывают платить ее все это время. Они рассчитывают погасить ее досрочно»,— поясняет эксперт. Ипотека используется не для долгосрочной покупки, а для финансирования короткого разрыва, когда не хватает части средств.

При этом стимул остается прежним: падение цен. «Цены на недвижимость в ипотечных сделках в Санкт-Петербурге снижались. За лето новостройки потеряли 4,7%, еще 2,3% — за сентябрь. На вторичном рынке цены за месяц сократились на 0,4%. Дешевеющие квадратные метры стимулируют покупателей»,— указывает Ярослав Баджурак.

В условиях высокой нагрузки

Мощнейшим драйвером рынка до конца года остаются дискуссии о будущем семейной ипотеки. «Власти продолжают дискуссию о введении дифференцированных ставок в привязке к количеству детей. Разумеется, семьи с одним ребенком, которым грозит удорожание ставки до 12%, торопятся приобрести недвижимость»,— отмечает господин Баджурак.

Господин Ельцов называет новость об изменении параметров программы в феврале «рычагом мощнейшего воздействия на рынок, стимулирующим».

Однако у этого драйвера есть и обратная сторона. «Второй негативный для рынка фактор, на наш взгляд, связан с "закручиванием гаек" по семейной ипотеке. Если власти ужесточат правила, допустим, к началу декабря, то месяц станет провальным по льготным сделкам»,— предупреждает Ярослав Баджурак.

Глубинная причина возможных изменений — высочайшая нагрузка на бюджет. «Семейная ипотека требует очень больших вливаний в бюджет, огромные затраты, при этом просто так отключать ее нельзя будет, потому что это риск не только для застройщиков, но и в целом для банковской системы»,— поясняет Максим Ельцов.

При этом рынок столкнулся с уникальной ситуацией на вторичке. «Мы видим рекордно низкий объем предложений квартир. Спрос относительно стабильный, а вот серьезных стимулов для того, чтобы людям продавать квартиру, нет»,— говорит господин Ельцов. Он ожидает, что дальнейшая активизация спроса при слабом предложении неизбежно приведет к росту цен, которые, по его данным, уже выросли за год на 10%.

Неопределенное будущее

Единодушны эксперты в том, что до конца года рост продолжится. В Газпромбанке ждут «небольшого превышения октябрьских показателей в ноябре-декабре», а в Т-банке — «сезонного всплеска активности», который также подпитывается тем, что «партнеры стремятся закрыть годовые планы по выдачам».

Определяющим фактором на 2026 год остается ключевая ставка Банка России. «Мы ожидаем снижения ставок и роста ипотечного кредитования в 2026 году. Но это снижение ставок будет достаточно плавным, и маловероятно, что их абсолютный уровень опустится ниже 12–14%»,— прогнозирует господин Фадеев.

Госпожа Мильчакова ожидает снижения ключевой ставки до 9–12% к концу 2026 года, что опустит ипотеку в среднем до 12–15% годовых. При этом, как отмечает эксперт, в худшую сторону ситуацию может изменить не только пауза ЦБ, но и возможное временное повышение ставки из-за будущего повышения НДС.

Олеся Гордиенко