Торговля уложила арендаторов
Торговые центры переформатируются в склады
Кризис на рынке торговой недвижимости серьезно осложнил поиск арендаторов для владельцев и операторов торгцентров, поэтому они вынуждены переоборудовать свои здания в склады. За январь—октябрь на российском рынке экспонировалось 587 тыс. кв. м такой недвижимости, за весь 2024 год этот показатель находился на уровне 94 тыс. кв. м. Ранее склады такого формата пользовались спросом в условиях дефицита классических логопарков, однако сейчас, когда вакансия на складском рынке значительно выросла, востребованность складов внутри торгцентров остается под вопросом.
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
По итогам января—октября объем предложения складских помещений, выставленных на рынок операторами торгцентров, в целом по России составил 587 тыс. кв. м — это около 15% от складского предложения по всей стране, следует из данных исследования консалтинговой компании IBC Real Estate. Для сравнения: по итогам 2024 года этот показатель составлял всего 94 тыс. кв. м.
Поводом для переоборудования торговых объектов стали ограниченный спрос на такую недвижимость со стороны арендаторов и уход с российского рынка крупных международных ритейлеров, отмечает директор в департаменте складской недвижимости Ricci Алексей Слепов. Сегмент торговой недвижимости столкнулся с кризисом на фоне активного развития онлайн-торговли и высокой ключевой ставки ЦБ, говорит вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин.
О трудной ситуации в отрасли сигнализируют и показатели нового строительства: по данным CMWP, уже к концу 2026 года объемы ввода торговой недвижимости в Москве могут упасть на 70% год к году, до 76 тыс. кв. м. В то же время посещаемость торговых комплексов в этом году при негативном сценарии может сократиться на 3% год к году, прогнозируют в Focus Technologies. В результате арендаторы помещений в торгцентрах стали фокусироваться на оптимизации, что подтолкнуло к росту долю свободных площадей: по итогам 2026 года она может достигнуть 9,7%, что станет максимальным значением с 2022 года, прогнозируют в CORE.XP.
В таких условиях одним из вариантов получения запланированного дохода для владельцев торгцентров является перепрофилирование недвижимости, считает руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Кроме того, такая стратегия помогает собственникам торгцентров избавиться от необходимости вкладываться в обновление торгового комплекса для привлечения арендаторов, считает старший консультант департамента торговой недвижимости CMWP Владислав Брильян.
Ранее складские площади такого формата пользовались спросом у арендаторов из-за критически низкой доли свободных площадей в классических логопарках: по итогам 2023 года вакансия на складском рынке Москвы составила 0,3%, в 2024 году — 1,5%, подсчитал Евгений Бумагин.
Однако ситуация изменилась. За январь—сентябрь вакантность в складах столицы увеличилась до 5%, подсчитал Евгений Бумагин. В условиях достаточного качественного предложения арендаторы предпочитают традиционные логистические комплексы, поэтому ожидать существенного спроса на переформатированные в склады площади не стоит, говорит Алексей Слепов.
По словам директора департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Александра Шевелева, склады в торгцентрах не могут обеспечить эффективное хранение, поскольку в них невозможно организовать зоны для маневрирования фур, а зоны разгрузки и погрузки не рассчитаны на складские мощности. Кроме того, по словам господина Бумагина, склады в торговых комплексах Москвы предлагаются по ставке 15,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в то время как склады класса А можно арендовать за 11 тыс. руб. за 1 кв. м.
Однако для некоторых компаний аренда склада в торгцентре является способом ускорить доставку и сократить расходы, поэтому продолжат трансформироваться в складские пространства в основном небольшие торговые объекты, говорит Владислав Брильян. Такие пространства будут востребованы для размещения дарксторов.