Ипотеку заводят по новой
Выгодно ли брать жилищные кредиты повторно
Каждый третий россиянин, который в этом году оформил ипотеку, делал это уже не впервые. У кого-то есть закрытый кредит, у других — еще действующий. И количество так называемых повторных ипотечников растет. За последние пять лет их доля увеличилась в полтора раза, рассказали РБК в «Сбере».
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Как правило, такие заемщики пользуются льготными программами, отметила генеральный директор компании Ипотека.Центр Ольга Бажутина: «К первой категории можно отнести, например, молодые семьи, которые покупали квартиру, когда ставки были достаточно низкими. Они выплатили ипотеку, и сейчас у них стоит потребность в расширении жилья. Вот они эту квартиру продают, берут следующий кредит и таким образом улучшают жилищные условия. Это такая планомерная, долгосрочная и достаточно грамотная стратегия. Вторая категория — это те, у кого несколько действующих ипотек. Но это гораздо более узкий сегмент, потому что в этом случае требуются достаточно большие доходы для того, чтобы потянуть ежемесячные платежи, особенно учитывая текущую ситуацию со ставками. Но если детально посмотреть и продуктовое наполнение, которое выбирают эти повторные ипотечники что первой, что второй категорий, то подавляющее большинство кредитов — это льготные программы. Поэтому крайне маловероятно, что большой объем сделок проходит по рыночным ставкам у тех, кто берет вторую квартиру. При этом скоро нельзя будет брать два ипотечных кредита на семью, то есть на отца и мать.
Поэтому сейчас, конечно, те, кто хотели это сделать, торопятся и до февраля будут эти сделки закрывать. На этом фоне уже сейчас рынок оживает».
Условия по семейной ипотеке существенно изменятся с 1 февраля 2026 года. Пара сможет оформить только один льготный кредит. При этом общее количество ипотек может быть только две, на каждого из супругов. Кроме того, муж и жена будут обязаны становиться созаемщиками по одному договору. Также исчезнет понятие «ипотечного донорства», то есть привлечь посторонних лиц для получения льготных условий станет невозможно. Москвичка Ольга говорит, что старалась успеть оформить второй кредит до всех этих изменений. По ее словам, одну квартиру семья купила для себя, а вторую — в качестве инвестиции: «Первая — это IT-ипотека, мы оформили ее на меня в ноябре 2023 года, воспользовавшись дополнительными условиями от Сбербанка по программе "Своя ставка". Тогда мы заплатили при покупке дополнительные деньги, чтобы эту ставку понизить на 2%. То есть у нас она составляет 4%. А вторая ипотека у нас семейная. Мы воспользовались программой в конце октября 2025 года с дополнительным субсидированием со стороны Совкомбанка. Там у нас процентная ставка — 4,6%, и есть отдельное хитрое условие, что мы должны пользоваться их картой "Халва" и тратить с нее не меньше 20 тыс. руб. в месяц.
У нас родился в прошлом году сын, и появилась возможность купить что-то по семейной ипотеке. Так как ходят слухи, что по ней со следующего года изменятся условия, решили успеть и воспользоваться ею с точки зрения инвестирования денег. Оба кредита оформлены на 30 лет. По первому ежемесячный платеж — в районе 86 тыс. руб., по второму — около 62 тыс. руб.».
В следующем году аналитики рынка недвижимости прогнозируют снижение ставок по рыночной ипотеке, но вместе с тем и серьезный рост цен на сами объекты недвижимости. Россияне вольют в рынок деньги, которые сейчас хранятся на депозитах под большой процент, пояснила основатель и владелица Инвестиционного агентства недвижимости Татьяна Бунегина:
«Те средства, что лежат на вкладах, будут перетекать после снижения ключевой ставки в какие-то инструменты, в которых капитал можно сберечь. И недвижимость станет интересной.
Конечно же, пока еще можно взять две ипотеки и более, это особенно актуально. Мы понимаем, что у нас впереди рост цен на недвижимость. Думаю, что те, кто умеет считать свои деньги, как раз и хотят зайти в этот рынок. Потому что, когда будут выходить деньги со вкладов, а их там реально много, люди будут хватать все, что есть. Через полгода мы с вами нынешние цены будем вспоминать с придыханием. Я в следующем году жду роста где-то процентов 25 по рынку».
По прогнозам «Сбера», к концу 2026 года ключевая ставка снизится до 12%. Сейчас она составляет 16,5%. Последнее заседание Центробанка в этом году пройдет 19 декабря.