«Схему Долиной» застрахуют и охладят
Какие меры могут обезопасить покупателей недвижимости на вторичном рынке
Депутаты направили в Верховный суд предложения по борьбе со «схемой Долиной». Сделки с недвижимостью должны проходить через нотариуса и страховать титул.
Эти пункты могут стать обязательными, рассказал один из авторов инициативы, депутат Илья Вольфсон: «Мы предлагаем два ключевых шага: во-первых, сделать нотариальное удостоверение обязательным для всех сделок с недвижимостью, чтобы на этапе заключения договора максимально исключить споры о дееспособности, понимании условий и реальных намерениях сторон, во-вторых, ввести обязательное страхование сделок, когда речь идет о единственном жилье для продавца или покупателя. Такая конструкция позволит существенно сократить поле для мошенничества и спорных исков, а главное — даст людям дополнительные гарантии, что их право собственности не будет отменено задним числом без компенсаций. Покупатель должен понимать: если он действует добросовестно, выполняет все требования закона, его квартира и деньги будут надежно защищены».
«Схемой Долиной» стали называть практику, когда продавец квартиры уже после заключения сделки заявляет, что действовал под влиянием мошенников, не осознавал, что делает и просит расторгнуть договор. Как правило, пострадавшими становятся пенсионеры. Суды встают на их сторону. В результате страдают и добросовестные покупатели. Они остаются и без недвижимости, и без денег, поскольку взыскать крупную сумму с пенсионера практически невозможно.
Для защиты покупателя нужно ввести еще и период охлаждения, считает руководитель практики сопровождения сделок с недвижимостью адвокатского бюро «А-ПРО» Павел Марущак: «Хорошее предложение — период охлаждения, чтобы расчеты по сделке проходили спустя разумный срок, за который человек наверняка придет в себя. То есть деньги перечисляются на целевой депозит, и банк депозит раскрывает спустя две недели или месяц. Стрессовый период, когда человек находится под давлением, обычно достаточно краткий. И если продавец отказывается от сделки, тогда деньги не перечисляются. При этом убытки удерживаются со стороны продавца. Покупатель вложил в эту сделку время, средства в подготовку и так далее, и эти убытки должны быть компенсированы. Второе рабочее предложение — так называемая функциональная синаллагма, когда возврат квартиры увязывается с возвратом денег».
Если мошенника не удалось выявить до подписания документов, нужно предусмотреть механизм постзащиты пострадавшего покупателя. Например, за счет государства, предлагает старший партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Ольга Саутина: «Эти сделки на самом деле не отличаются от подавляющего большинства сделок, которые совершаются в обычном обороте, поэтому риэлтору или нотариусу выявить порок воли чрезвычайно сложно. Есть инициативы, связанные с тем, чтобы расширить перечень тех случаев, когда пострадавшим, если это единственное жилье, выплачиваются компенсации за счет государства. Если мошенники не найдены и нет возможности получить средства обратно, тогда государство вполне может и даже должно защищать своих граждан, которые остались без единственного жилья в результате действий неустановленных лиц».
Потенциальные покупатели напуганы возможными рисками и стали отказываться от бабушкиных квартир в пользу новостроек, отмечал сервис ЦИАН. Но и предложенные депутатами меры вряд ли помогут защититься от мошенников. Единственный рабочий инструмент — опека над пожилыми продавцами, убежден вице-президент Гильдии риэлторов Москвы и основатель агентства недвижимости «Старыгин и партнеры» Даниил Старыгин: «Люди, конечно, стали опасаться сделок на вторичном рынке, где собственником является пенсионер. Что дает страховка, мне не совсем понятно: квартира будет в аресте, пока этот суд не закроется, а какую сумму выплатят по страховке — кадастровую или сумму ДКП? Тут очень много вопросов и мало ответов.
Уже давно придуман инструмент для льготной категории граждан — это опека. Мы проводим с инвалидами, недееспособными или детьми сделки через опеку, где обязательным условием является альтернативная сделка. Непонятно, почему пенсионеры, а это льготная категория граждан, не подпадают под этот регламент. Обязательное условие в этой сделке — последующее или одновременное приобретение второго имущества. Здесь есть понятная структура: опека контролирует сделку по продаже, сделку по покупке, над опекой стоит Следственный комитет, от этого никуда не деться».
Еще одной ступенью контроля в сделках с недвижимостью может стать обязательное подтверждение дееспособности продавцов, это инициатива сенатора Айрата Гибатдинова. Он предлагает ввести такую меру для людей старше 60 лет, самой Ларисе Долиной — 70. На прошлой неделе прокуратура затребовала реальные сроки для четверых фигурантов дела об афере с ее квартирой. Покупательница Полина Лурье заплатила за жилье 112 млн руб., а потом отдала их мошенникам. Право собственности суд певице вернул. В Минстрое также призвали власти обратить более пристальное внимание на работу риэлторов. По данным депутатов Госдумы, «схема Долиной» уже стала массовой: суды признали недействительными более 3 тыс. сделок, где собственниками выступали пенсионеры.